Улучшаем жилищные условия: как выгодно купить квартиру от подрядчика?

Пошаговый алгоритм заключения сделки

Вся сделка проходит по установленному алгоритму и состоит из следующих действий сторон:

  1. Поиск актуального предложения. Можно осуществить на специализированных сайтах, или в риэлтерских компаниях.
  2. Проверка пакета документации продавца. Просмотр строящегося или готового объекта. Обязательно обратить на развитие инфраструктуры, или на проект развития зоны застройки.
  3. Проверка застройщика – на официальном сайте, на форумах в интернете.
  4. Оформление договора.
  5. Приём квартиры передаточным актом.
  6. Регистрация права собственности, переезд и прописка.

На этапе заключения договора требуется юридическое сопровождение сделки.

Из обозначенных этапов, из которых состоит алгоритм сделки, важную роль играет проверка документов.

О том, как оформить сделку купли-продажи готовой квартиры в новостройке от застройщика, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как купить и продать квартиру в новом доме от собственников.

разрешение на строительство нотариально удостоверенная копия ;.

Как правильно оформить

  1. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру со Свидетельством о регистрации права собственности, то оформляете:
  • Договор купли-продажи
  • Акт приема передачи
  • Документ об оплате

Запросите у Подрядчика:

  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц
  • Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам
  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Документ об оплате

ЕГРН -Единый государственный реестр недвижимости ведет уполномоченный государственный орган — Росреестр.

2. Если Вы покупаете у Подрядчика квартиру без права собственности, то есть она ему принадлежит по Договору долевого долевого участия, то необходимо оформить:

  • Договор переуступки прав и обязанностей дольщика
  • Документ об оплате.

Запросите у Подрядчика:

  • Выписку из ЕГРН об отсутствии обременений и арестов
  • Справку о полной оплате за «долю»

Сделка по переуступке прав и обязанностей дольщика не является сделкой купли-продажи.

Договор(соглашение) о переуступке прав и обязанностей дольщика подлежит обязательной государственной регистрации.

Госпошлина 2000.

Требуемые документы

Для заключения договора купли-продажи потребуются примерно такие документы:

  • Справка об отсутствии в покупаемой квартире других зарегистрированных лиц.
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам (несмотря на то, что квартира относится фактически к новостройкам, по правилам она уже является «вторичным рынком», ведь у нее был один собственник – подрядчик).
  • Выписка из ЕГРН на жилье.
  • Документы, подтверждающие факт расчетов между покупателем и продавцом.
  • Документы, подтверждающие право собственности продавца.

опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;.

Преимущества покупки квартир у подрядчиков

Длительный кризис на рынке недвижимости внёс свои коррективы в рыночные отношения. Появилась выгодная возможность приобретения жилья у подрядчиков, смотрите квартиры от подрядчиков у нас на сайте: 23kvartiri.ru/kvartiry-ot-podryadchikov. Довольно часто в продаже можно встретить стоимость квартиры дешевле цен застройщика. Это объясняется тем, что столкнувшись, к примеру, с нехваткой финансов на стройматериалы, застройщик отдаёт часть квартир подрядчику. Последнему важно получить компенсацию своих расходов и, как можно быстрее, поэтому стоимость такого жилья может быть ниже.

Об этом нюансе знают не все, значит, не все осознают риски приобретения жилья на данном этапе.

Риски покупка квартиры у подрядчика

Квартира от подрядчика может нести риски покупателю, как при использовании ДДУ, так и договора переуступки и если не предусмотреть всех подводных камней сотрудничества застройщика с подрядной организацией, то покупатель рискует остаться без недвижимости и денег.

На сегодня в России существует достаточно предложений о покупке квартир от подрядчиков. Основной интерес к ним связан с предлагаемыми ценами на жилье, отличающимися в меньшую сторону на 10-15% в сравнении со среднерыночными значениями.

  1. Риски покупки квартиры от подрядчика
  2. Квартира от подрядчика подводные камни
  3. Способы защиты от рисков

Подрядная организация может иметь долги, выступающие основанием для отказа в передаче дома в эксплуатацию.

Риски

Основные опасности сделки заключаются в следующих стандартных для новостройки и дополнительных моментах:

Так как подрядчик – лицо зависимое, он не может управлять всеми организационными процессами, и так же может стать жертвой недобросовестности застройщика. Кроме этого он может утаить от покупателя те или иные обязательства, установленные договором подряда, связанные с особенностями передачи квартир в собственность.

Чтобы избежать рисков, требуется:

  • проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;
  • проверка документов на приобретаемый объект;
  • проверка учредителя;
  • проверка качества оформления документов на начало строительства.

Данную проверку требуется проводить как перед сделкой, так и в процессе её оформления.

проверка предшествующей и текущей деятельности компании застройщика;.

Оформление квартиры в собственность и прописка

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Подробнее ипотека на новостройку разобрана далее.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.

Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.

Читайте также:  Бездействие судебных приставов: как наказать, обязанности по взысканию долга в 2020 году

Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

Юристы и суды много лет спорят о едином понимании предварительных договоров в отношении купли-продажи строящейся недвижимости. Количество схем и вариантов, которые выдумывают застройщики, огромно. Разобраться в них тяжело, поэтому если вы не очень понимаете, что предлагает застройщик, то лучше обратитесь к юристу — или не покупайте квартиру у этого застройщика.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Если дом еще не введен в эксплуатацию и застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, он нарушает закон. Застройщик в этой ситуации вправе привлекать денежные средства только по договорам долевого участия — или через жилищные кооперативы.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора:

  1. Точное определение объекта недвижимости: квартира, апартаменты, таунхаус; номер, этаж, площадь, адрес расположения, кадастровый номер земельного участка — все, что позволяет идентифицировать покупку.
  2. Цену и порядок оплаты.
  3. Сроки заключения основного договора.

Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше.

Квартира от застройщика или риелтора: у кого выгоднее

При покупке квартиры в новостройке многие сталкиваются с вопросом: обратиться напрямую к застройщику или в агентство недвижимости. У каждого способа покупки разные схемы взаимодействия, свои плюсы и минусы.

Чтобы выяснить, в чем плюсы и минусы для покупателя при работе напрямую с застройщиком или с помощью посредника, мы обратились в девелоперские и риелторские компании. Рассказываем, в чем разница для покупателя во взаимодействии с одной или другой стороной при покупке нового жилья.

Эксперты в этой статье.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом:
обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства;
застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости.

Читайте также:  Задаток при отказе покупателя от сделки: возвращается или нет? Порядок расторжения предварительного договора

Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.

Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика?

Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки. А происходит это следующим образом:
застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;
желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии.

Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор.

Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен. Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика. Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости. Когда подрядчик передает его покупателю, то определенный риск для последнего имеется.

Согласно такому договору, строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги. Продавать их подрядчик начинает задолго то того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются. Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, что должна получить от застройщика. Поэтому не получит ее и покупатель. И даже суд на сторону покупателя не встанет. Судьи считают, что право дольщика вытекает из прав подрядных организаций. Если у последних прав нет, то и нет их и у покупателя.

Проверка документов продавца обязательна

Подписывая договор, предусматривающий уступку прав, покупателю следует изучить ДДУ, взяв его копию у продавца (непременно удостоверенную нотариусом). Все условия получения недвижимости должны быть тщательно изучены, так как порой они содержат незаконно навязанные пункты. Например, нередко вписывают условие, по которым покупатель обязан заключать договора с определенными ТСЖ об оказании каких-либо услуг.

Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует изучить все документы застройщика, взять у него копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией. Важно помнить, что доверять следует только проверенным юридическим лицам.

Приобретение квартиры у подрядчика

Для такой покупки обычно осуществляется с помощью одной из двух схем. Первая — это когда подрядчик не оформляет квартиру в свою собственность, а выступает посредником между покупателем и застройщиком, которые и заключают между собой соглашение о продаже и покупке объекта недвижимости. Сделка осуществляется по зачетной схеме, то есть денежные средства не участвуют. Это приводит к тому, что возврат НДФЛ покупатель получить не сможет, так как застройщик не в состоянии дать покупателю документ для предоставления в налоговые органы о том, сколько денежных средств он потратил. Ведь оформление всех документов проходит только между подрядной организацией и строительной компанией без участия покупателя.

Застройщик может выдать покупателю документ о том, что за недвижимость оплачено полностью, но этого мало для ФНС. Подобная схема подойдет только тому человеку, который не претендует на возврат НДФЛ. Но если воспользоваться зачетной схемой, то квартира может обойтись на 200-250 тысяч дешевле.

Эта же схема не позволит воспользоваться ипотечным кредитом. Банк требует предъявления полного пакета документов на дом, строительство которого идет. Чтобы их получить, подрядчику следует связаться с застройщиком и выполнить ряд действий в роли посредника. Для совершения сделки потребуется масса времени, а его у подрядчика обычно нет.

Вторая схема покупки квартиры у подрядчика — договор переуступки прав. В этом случае подрядчик оформляет квартиру на себя, а затем передает ее покупателю по договору переуступки. Его регистрация проходит в госорганах, куда необходимо предоставить справку о том, что подрядчик рассчитался за объект с застройщиком полностью. Такой документ можно получить в компании застройщика, в отделе, который работает с инвесторами.

Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.

Необходимо учесть следующие нюансы:
лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;
получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;
подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.

Читайте также:  Ставки по ипотеке в 2020 году на сегодня: банки с самыми низкими процентами

Следует проследить за тем, чтобы в договор был обязательно включен пункт о том, что застройщик согласен произвести отчуждение жилплощади.

Договор, заключаемый между тремя сторонами

Такой вид соглашения является самым хорошим вариантом при подобном приобретении жилья. Документ подписывают три стороны — застройщик, покупатель, подрядчик. В текст должны быть включены пункты, перечисляющие обязанности и права всех трех сторон. Подписав такой договор, можно избежать различных неприятностей со стороны подрядчика. Например таких, какие бывают при подписании предварительных договоров купли-продажи.

Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.

Лайфхак 5. Уйти в молчанку

Об этом методе рассказали покупатели квартир в новостройках. Мужчина посетил офис застройщика, выбрал подходящий объект, но бронировать его не стал, так как собирался рассмотреть ещё несколько вариантов. С покупкой можно было не спешить, поэтому будущий новосёл решил принятие решения отложить. Но о себе напомнил менеджер из отдела продаж, с которым общался наш герой. Спустя пару недель после визита мужчины в офис, менеджер позвонил и спросил, определился ли покупатель с выбором. Тот ответил, что всё ещё находится в размышлениях. Тогда менеджер «пошёл с козырей», он сообщил, что застройщик готов предложить индивидуальные условия покупки, то есть снизить цену объекта на 50 тыс. руб. При этом покупатель сохраняет возможность воспользоваться стандартными скидками от застройщика.

Мужчина поблагодарил за предложение, и опять взял время на обдумывание. Через две недели менеджер позвонил вновь и сказал, что размер индивидуальной скидки может быть увеличен до 100 тысяч. На этот раз «внеплановый» бонус от застройщика клиент признал важным аргументом и приобрёл присмотренную квартиру.

В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5 стоимости квартиры.

Долевое строительство

Долевое строительство – это инвестирование в будущую недвижимость. Застройщик таким образом привлекает денежные средства от физических лиц (дольщиков) для строительства жилой недвижимости. Привлеченные деньги застройщик впоследствии возвращает дольщикам квадратными метрами, то есть готовыми квартирами.

ВРЕЗКА. Юридически долевое строительство регулируется Указом Президента «О долевом строительстве в Республике Беларусь» от 10.12.2018 № 473.

Сам процесс не сильно отличается от покупки квартиры: вы отдаете деньги застройщику, он в установленные договором сроки сдает вам готовую квартиру. Как и при обычной покупке, можно участвовать в долевом строительстве с привлечением кредита, лизинга и рассрочки. Важное отличие от покупки в том, что необязательно отдавать всю сумму сразу, можно по частям, согласно договору. И чем раньше вступать в долевое строительство (например, на стадии котлована), тем дешевле обойдется квартира.

03 от стоимости квартиры за каждый день просрочки сдачи.

1. Рассрочка или полная стоимость?

Те, кто сумел накопить достаточную сумму, окажутся в выигрыше. Клиентов со «свободными» деньгами любят все продавцы – сделку с ними можно оформить в кратчайшие сроки, при этом процент отказов и срывов снижается. Ведь отмена сделки из-за форс-мажорных обстоятельств – отказа банка в предоставлении кредита или затянувшейся продажи своей квартиры, таким покупателям уже не грозит. Поэтому большая часть застройщиков согласиться дать дополнительную скидку за оплату наличными. Она составляет не меньше 2-3% от стоимости объекта. Если застройщик или агент предлагает выгодные условия с отсроченной оплатой или участвует в льготных программах по ипотеке, поинтересуйтесь, какие преференции он готов предоставить за быструю покупку без рассрочки и кредита.

Совет. Что можно сделать, чтобы получить эту дополнительную скидку? При альтернативных сделках – продаже своего жилья с последующим приобретением нового, этапы лучше разделить.

Спокойный рынок позволяет сделать это без спешки – ведь цены сейчас статичны и даже недорогие квартиры в новостройках спокойно ждут своих покупателей. Но и при необходимости быстрой покупки подобрать объект и прицениться к нему можно заранее, а после получения денег от своих покупателей, обратиться за предоставлением дополнительной скидки.

Цены у агентов и застройщиков.

Необходимые документы

Для заключения и регистрации договора уступки права требования в 2020 году нужно подготовить следующие документы:

  • гражданский паспорт покупателя;
  • договор между подрядчиком и застройщиком;
  • договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;
  • заявление о государственной регистрации договора;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка об отсутствии материальных претензий застройщика к подрядчику;
  • свидетельство о заключении брака, согласие супруги либо брачный контракт;
  • согласие застройщика, оформленное в письменном виде, на переход прав либо его уведомление о таком переходе, при условии, то это требование содержится в договоре между подрядчиком и застройщиком.

договор уступки права требования между покупателем и подрядчиком;.

Добавить комментарий