Гражданский брак и ипотека: особенности оформления и возможные риски

ИПОТЕКА И ГРАЖДАНСКИЙ БРАК: 3 ОСНОВНЫХ РИСКА

В российском законодательстве, к сожалению, пока ещё не существует понятия “гражданская жена” или “гражданский муж” в том смысле, к которому мы привыкли, а именно: когда мужчина и женщина проживают вместе, ведут совместный быт, рожают детей и т.д. без штампа в паспорте. Но по Закону «гражданский брак» – это официально зарегистрированные отношения. К людям, проживающим вместе, закон применяет другое не очень благозвучное определение – «сожители». Поэтому в контексте данной публикации я буду использовать термины «гражданские супруги» (более благозвучно и привычно).

Перед тем, как взять ипотеку, стоит очень хорошо подумать насчёт полного доверия к партнёру, так как проживание в подобных отношениях подразумевает под собой следующий девиз: мы вместе, пока нам хорошо, а что будет дальше – увидим. Именно поэтому стоит просчитать риски, перед тем как вступить в долгосрочную финансовую зависимость с тем, кто по закону является вам простым знакомым.

Если обратиться к статистике, то распадается каждый второй зарегистрированный брак, а уж про «гражданский брак» и говорить нечего: там процент много больше. Но дело в том, что сейчас далеко не все пары стремятся вступить в официальный брак по ряду объективных и субъективных причин. Как утверждает та же статистика, одна из пяти молодых и современных семейных пар живут в «гражданском браке». Естественно, за время проживания у «супругов» появляется совместное имущество, и они стремятся его расширить, взяв ипотечный кредит. Заявки на ипотеку официальных супругов одобряются финансовыми учреждениями гораздо охотнее. «Неофициальные» супруги должны понимать, что «гражданский брак» никак не защищается «мужа/жену» в случае «развода» или возникновения разногласий, поскольку статус таких отношений не имеет никакой юридической силы.

Не так давно банки отказывали в ипотеке всем парам, не прошедшим через ЗАГС, а рассматривали в качестве заемщиков или «супруга», или «супругу» только по отдельности. Но времена изменились, и большинство финансовых учреждений пересмотрело свои взгляды на этот вопрос. Теперь ипотечный кредит может быть легко одобрен почти в любом банке. Но поскольку брак всё же не узаконен, появляются некоторые особенности предоставления ипотечного кредитования.

Во-первых, доходы каждого «гражданского супруга» должны быть документально подтверждены.

Во-вторых, чтобы оформить ипотеку, «супругам» потребуется выполнить условия:

  1. Внести первоначальный взнос.
  2. Иметь резервный фонд, который может понадобиться в случае форс-мажора.

В-третьих, «гражданские супруги» вольны определять долю в ипотечной недвижимости для себя самостоятельно.

Риски, связанные с ипотекой в случае развода

Риск №1. «У гражданских супругов нет общей собственности»

В Семейном кодексе ничего не сказано про возникновение совместной собственности «гражданских супругов», понятие общей собственности применимо лишь к законным супругам. Именно поэтому применять норму о разделе нажитого имущества к ним будет невозможно, и в случае «гражданского развода» один из партнеров останется у разбитого корыта.

Риск №2. «У гражданских супругов нет права наследования»

«Гражданские муж и жена» не являются наследниками по закону, кроме случая их упоминания в завещании. Т.е. если квартира была оформлена на одного из «супругов», то при стечении определенных обстоятельств, недвижимость перейдет по праву наследования его ближайшим родственникам. Вторая половина останется «при своих» интересах, несмотря на вложения в обустройство квартиры, оплату коммунальных услуг и т.д.

Риск №3. «Дети гражданских супругов не могут быть прописаны в ипотечной квартире*»

Зачастую в «гражданском браке» появляются дети. При «разводе» родителей с ипотекой может возникнуть n-количество вариантов ситуаций, когда ребенок окажется не в самом выгодном положении. Начиная от невозможности прописаться в «ипотечной квартире», заканчивая правами наследования. Но это уже другая история, причем не очень веселая.

*если квартира была оформлена до рождения ребенка

Как «супругам» минимизировать риски при «разводе»?

Совет 1: оформите квартиру в долях

Проживая в незарегистрированном браке, паре лучше оформить квартиру в равных долях. Конечно, если один из «гражданских супругов» не захочет уступить свою долю в пользу другого.

Совет 2: оформите договор займа (в случае, если брак по объективным причинам не может быть заключен)

Подпишите с «гражданским супругом» договор займа, в котором будет чётко указано ваше участие в выплате первоначального взноса. Соучастие в выплате ипотечного кредита обычно указывается в отдельном договоре. Подстраховкой в таком случае может стать исполнение по всем выплатам. Очень важно, чтобы денежные средства обязательно вносились от своего имени, если такой способ погашения кредита предусмотрен кредитной организацией. Если же нет, тогда перечисляйте деньги только со своего личного счёта на счёт «супруга», а он, в свою очередь, будет перечислять деньги в банк.

ВАЖНО: если же в дальнейшем последует «гражданский развод», то у вас будет надёжный способ защиты: подать иск по займу на всю сумму займа или по платежам иск из неосновательного обогащения. Следует учесть и тот момент, что по такому делу существует срок исковой давности – три года, в то время как ипотечный кредит берётся на срок более пяти лет.

Читайте также:  Исковое заявление о признании недействительным свидетельства о госрегистрации - бланк 2020

Совет 3: официально зарегистрируйте отношения

Самое лучшее решение перед оформлением ипотечного кредита и приобретением квартиры – это узаконить свои отношения, оформить квартиру на обоих.

Таким образом, брать общий кредит, не состоя в официальном браке, достаточно рисковое и сомнительное предприятие. Любовь, страсть, безграничное доверие в один миг могут исчезнуть/испариться/погаснуть. Эгоистом быть нехорошо, но в таких случаях нужно всегда помнить о себе. Именно поэтому самым лучшим и мудрым решением всё же будет регистрация брака со всеми правами и обязанностями.

С уважением, ипотечный консультант компании “ГРАНТА-недвижимость” Зуева Анастасия.

Подстраховкой в таком случае может стать исполнение по всем выплатам.

Порядок оформления жилья в долевую собственность?

Схема, предполагающая раздел собственности на доли, защищает интересы супругов. Если оформление производилось только на одного партнера, то именно ему достанется жилье. К сожалению, второй, как правило, не может доказать в суде свою причастность к квартире. Конечно, есть из правила и исключения. Однако процедура защиты своих прав требует от сожителя существенных затрат и много времени.

Таким образом, самый простой способ оставить себе часть квартиры, приобретенной в ипотеку, предполагает совместное обращение в кредитную организацию и оформление жилья в долевую собственность. Мирное решение вопроса поможет избежать лишних сложностей при разделе благ. При этом квартира может быть реализована до момента погашения ссуды (с согласия банка), а вырученные средства поделены партнерами поровну. Помимо этого, недвижимость вправе оставить себе один из супругов. Для этого ему придется выплатить компенсацию сожителю, соответствующую доле последнего. Если кредит не будет выплачен, то банковское учреждение может поменять график, в соответствии с которым осуществляется погашение долга.

Стоит заметить, что процесс покупки квартиры в ипотеку сожителями — серьезный шаг. Он должен совершаться только после обсуждения партнерами всех деталей. Во избежание проблем, связанных с разделом собственности при прекращении отношений, квартиру нужно оформлять с соблюдением всех правил. Необдуманное решение может привести к тому, что один из супругов останется и без денег, и без жилья. Специалисты рекомендуют составлять договор таким образом, чтобы имущество приобрело статус долевой собственности, а партнеры выступали в роли созаемщиков по банковской ссуде.

Стоит ли сожителям вообще приобретать жилье с использованием заемных средств?

Ипотека в гражданском браке возможна лишь при полном доверии к партнеру. Дело в том, что стоимость покупки очень высока, что повышает риск каждого из членов семьи. Однако стоит помнить о вероятности потери средств и в официальном браке. Хотя расставание в последнем случае менее вероятно, но все же случается. Поэтому ни один человек полностью не застрахован от развода и тяжб, касающихся раздела благ.

Стоит ли сожителям вообще приобретать жилье с использованием заемных средств.

Законодательство

Все аспекты ипотечного кредитования регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»:

ст. 9В ипотечном договоре указывается предмет сделки и остальные обстоятельства, имеющие к ней отношение, в т.ч. и наличие созаемщика (если есть)
ст. 7Если приобретается жилье, находящееся в общей собственности, требуется письменное согласие от каждого владельца
ст. 11Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в ЕГРН как наложение обременения. Оно снимается только после полного погашения долга
ст. 29Заемщик вправе использовать приобретенную недвижимость для получения выгоды. Договор, ограничивающий такую возможность, считается ничтожным
ст. 37Продажа, дарение или обмен ипотечной квартиры возможны только с согласия кредитора
ст. 50Если заемщик нарушает условия договора или нормы ГК РФ, залогодержатель (банк) вправе требовать досрочного погашения долга, а при наличии большой просрочки по платежам – взыскания всех сумм в судебном порядке

Таким образом, для совместно проживающих граждан действуют те же самые нормы, что и для остальных людей. Речи о разделе ипотечного имущества в данном случае быть не может ввиду отсутствия официальной регистрации отношений.

Ключевой особенностью займа здесь является обязательное предоставление созаемщика им может выступать второй супруг.

Преимущества и недостатки

Кредитору безразличны отношения, связывающие заёмщиков. Для самих участников гражданского союза ипотека в добрачный период имеет плюсы и минусы.

Среди достоинств выделяют:

    равенство параметров кредитования лицам, состоящим в официальном зарегистрированном браке; снятие «обременительной» необходимости посещения ЗАГСа для оформления кредита; приобретение жилья в совместную собственность после выплаты кредитных обязательств; повышение денежного займа посредством увеличения общей суммы дохода в результате суммирования.

равенство параметров кредитования лицам, состоящим в официальном зарегистрированном браке; снятие обременительной необходимости посещения ЗАГСа для оформления кредита; приобретение жилья в совместную собственность после выплаты кредитных обязательств; повышение денежного займа посредством увеличения общей суммы дохода в результате суммирования.

Кредит оформляется только на одного из гражданских супругов

В этом случае он является единственным лицом, чьи доходы учитываются при определении платежеспособности и оценке его как заемщика.

Такой вариант наиболее рискованный, особенно для того из супругов, кто не принимает участия в оформлении ипотеки. Ведь в случае расставания все совместно вложенные в уплату кредита деньги никак не будут учтены — имущество останется тому, на кого оно было оформлено.

При принятии сожителями решения о совместном оформлении ипотеки они могут воспользоваться несколькими различными вариантами действий.

Список банков

Взять ипотечный кредит, находясь в гражданском браке, можно в следующих финансовых организациях:

  • Сбербанк;
  • Райффайзенбанк;
  • Банк ДельтаКредит;
  • Банк Открытие;
  • Россельхозбанк;
  • Транскапиталбанк;
  • Абсалют Банк;
  • Глобэкс банк;
  • Связьбанк;
  • Ак Барс банк;
  • Промсвязьбанк:
  • Банк Уралсиб;
  • Совкомбанк.

Это список наиболее популярных кредиторов, но список финансовых организаций, выдающих ипотеку при отсутствии штампа, этим не ограничивается. Исходя из своих индивидуальных особенностей, следует изучить условия конкретного банка, где планируется оформление займа, и узнать точно, допускается выдача денежных средств без оформления брачного союза или нет.

Важно! Заемщики, не женатые официально, могут увеличить вероятность одобрения своей заявки. Сделать это можно, обратившись в финансовое учреждение, в котором они получают зарплату.

При этом у данного вида ипотечного кредитования есть и существенные минусы.

Как оформить ипотеку на двоих в гражданском браке?

По сравнению с зарегистрированным браком, покупка квартиры в ипотеку в гражданском браке отличается двумя вещами:

  1. отсутствием законных прав супругов на общее имущество;
  2. формой собственности на недвижимость.

Что касается прав супругов. У законных супругов квартира может быть оформлена на одного из них. Тем не менее, второй супруг тоже является ее собственником, на основании закона о совместной собственности супругов. А в гражданском браке этот закон не работает. Здесь на кого оформлена квартира – тот и собственник.

Что касается формы собственности. У официальных супругов есть выбор, как оформлять квартиру на двоих – Откроется в новой вкладке.”>в совместную собственность или в долевую. У гражданских супругов такого выбора нет. Люди, не состоящие в браке, могут оформить квартиру на двоих только в долевую собственность.

Банки разрешают людям, которые не состоят в официальном браке, взять ипотеку на двоих. Фактически, такая пара является просто соинвесторами, поэтому банк воспринимает их обоих как созаемщиков по одному кредитному договору (хотя формально в договоре один будет числиться заемщиком, а другой – созаемщиком).

Не следует путать созаемщика и поручителя по ипотеке. От поручителя не требуется подтверждения доходов, и его ответственность по кредиту возникает, только если основной заемщик перестал платить. Созаемщик же должен подтверждать свои доходы (представлять документы), и отвечать по кредиту наравне с основным заемщиком по договору.

Условия ипотеки для созаемщиков будут одинаковые, а их ответственность перед банком – солидарная (т.е. общая, равная, одновременная). И не имеет значения, в каких долях была куплена ипотечная квартира, в браке находятся созаемщики или не в браке – спрос с обоих по кредиту будет одинаковый. Мало того, если один из созаемщиков по ипотеке откажется или не сможет платить, второму придется отдуваться за двоих (Откроется в новой вкладке.”>ст. 323 ГК РФ).

Распределение кредитных обязательств (долга по ипотеке) в случае задержки или отказа от платежа одним из созаемщиков, должно быть ясно отражено в кредитном договоре с банком.

Размер долей в собственности на квартиру гражданские супруги выбирают сами, произвольно. Это будет отражено в условиях Откроется в новой вкладке.”>Договора купли-продажи квартиры. При этом, реальные доли вложений в покупку квартиры и в погашение кредита могут не совпадать.

Такая ситуация вполне реальна. Например, пара, живущая в гражданском браке, взяла ипотечный кредит на совместную покупку квартиры. При этом, первоначальный взнос 20% оплатила женщина (сразу), а оставшиеся выплаты 80% долга плюс проценты – оплачивал, большей частью, мужчина, на протяжении 7 лет. Квартиру же они оформили сразу на двоих в долях 50/50.

Кстати, следует иметь в виду, что гражданские супруги не наследуют по закону имущество друг за другом (как это происходит у официальных супругов). Один сожитель может унаследовать долю другого только Откроется в новой вкладке.”>по завещанию.

справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка, для пенсионеров справка о сумме пенсии, для ИП налоговая декларация ;.

Кредит без штампа. Чем опасна ипотека в гражданском браке?

Сейчас это можно сделать и при совместном проживании без штампа в паспорте.

Как правильно оформить ипотеку в гражданском браке?

Оформление ипотечного займа – достаточно сложная процедура, так как подразумевает выдачу средств на длительный период. Поэтому банки благосклонней относятся к заемщикам, состоящим в официальном браке. Хотя ипотека в гражданском браке выдается на тех же основаниях.

И таких юридических тонкостей немало.

Этапы оформления ипотеки в гражданском браке

  1. Определить, кто будет заемщиком и созаемщиком, а также доли, которые получит каждый гражданский супруг.
  2. Подать заявку на получение ипотечного кредита.
  3. Подготовить документы для банка (копии паспортов, справки о доходах, копии трудовых книжек, заверенные работодателем, свидетельства о разводе, если ранее участники кредитного договора состояли в законных браках с третьими лицами, а также другие документы, указанные в требованиях кредитной организации).
  4. Выбрать объект недвижимости и провести его оценку независимым экспертом. На основании этого документа банк будет оценивать ликвидность объекта.
  5. Внести первоначальный взнос и подписать кредитный договор с банком.
  6. Зарегистрировать сделку по купле-продаже квартиры в Росреестре. Если каждому созаемщику выделяются доли, это нужно зафиксировать в договоре купли-продажи.
  7. Застраховать имущество от риска утраты или повреждения.

Самый простой вариант, если квартира оформлена в собственность одного гражданского супруга, который выплачивает ипотечный кредит.

Как нужно оформить ипотеку в гражданском браке, чтоб не рисковать?

А исполнение по выплатам, внесением денежных средств от вашего имени в счет погашения кредита.

Раздел имущества

Если гражданские супруги продолжают совместное проживание и исправно платят ежемесячные платежи, то проблем не возникает. Вопросы появляются тогда, когда пара не желает продолжать совместное проживание и речь идет о разделе имущества.

Если изначально квартира была оформлена на обоих супругов, то она может быть поделена только согласно их долям. Вариантов может быть несколько:

  1. оба согласны продолжать оплачивать кредит;
  2. один из супругов не желает оплачивать ипотеку и хочет отказаться от имущества;
  3. один из супругов не желает оплачивать ипотеку и не отказывается от своих прав на жилье.

Вторую ситуацию можно разрешить, переоформив вторую долю квартиры на одного собственника, который и будет погашать задолженность. При этом отказавшийся сможет вернуть себе затраченные средства только в судебном порядке. Для этого необходимо подтвердить, что затраты на первоначальный взнос осуществлялись из личных доходов.

Переоформить недвижимость можно только по согласию банка. В свою очередь, кредитор может не дать разрешение на такую операцию, если посчитает, что лицо, которое желает переоформить на себя всю недвижимость, не имеет достаточно доходов для самостоятельного облуживания задолженности.

В третьей ситуации избавиться от второго собственника, который не желает оплачивать ипотеку, достаточно сложно. В итоге может сложиться ситуация, когда один из созаемщиков продолжает погашать ипотеку самостоятельно, а после закрытия кредита получает претензии в частности раздела имущества. Без обоюдного согласия решить вопрос можно только в судебном порядке.

Квартира может быть также реализована третьим лицам. После чего происходит полное погашение задолженности, а оставшуюся сумму бывшие гражданские супруги делят по обоюдному согласию.

Если же жилье изначально оформлялась только на одного собственника, то доказать свои права на недвижимость второму из гражданских супругов очень сложно.

Стоит также обратить внимание, что гражданские супруг-супруга не имеют каких-либо прав на долю второго лица, в том числе права наследства. Продажа доли третьему лицу происходит в обычном порядке, то есть при предоставлении отказа второго дольщика или не ранее чем через 30 дней после его уведомления.

кредит и недвижимость оформляется на одного из супругов чаще это тот, у кого больше доход ;.

Ипотечный кредит на одного из сожителей

Один из супругов получает кредит, а второй выступает поручителем. В данном случае при расчете кредита учитывается доход только кредитополучателя. Этой суммы может быть недостаточно. В небольших банках на это закрывают глаза, но при обращении в Сбербанк или ВТБ, у кредитополучателя могут возникнуть проблемы. Недвижимость получает супруг, который оформил кредит, поручитель остается ни с чем.

Недвижимость получает супруг, который оформил кредит, поручитель остается ни с чем.

Гражданский брак и ипотека: особенности оформления и возможные риски

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос «Гражданский брак и ипотека: особенности оформления и возможные риски». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Иногда дело доходит до ипотеки и после оформления ипотечного кредита начинаются жизненные коррективы, например, разрыв отношений. Хорошо, если недвижимость была приобретена в долевую собственность, однако, только 1 пара из 10 поступает именно так. В этой статье мы рассмотрим все нюансы ипотеки в гражданском браке.

И с этого момента они получают определенные права и обязанности по отношению друг к другу. К примеру, все имущество, приобретенное в законном браке (исключение – подаренное или унаследованное), является общим.

Рынок недвижимости показывает стабильный рост.

Условия оформления ипотеки

Приобретение собственного жилья наиболее часто встречающаяся цель ипотечного займа, в том числе и среди пар, находящихся в гражданских отношениях. Для таких незарегистрированных супругов банки иногда сразу предлагают оформить покупаемое жилье в совместную собственность, а иногда – в долевую.

Для финансовой организации важно, чтобы в случае конфликтов в отношениях и расставания, это не сказалось на платежах и разбирательства между сожителями в наименьшей степени затронули долговые обязательства. В остальном ипотека оформляется на стандартных условиях и выдается в большинстве банков.

Паре нужно будет предоставить:

  1. первоначальный платеж;
  2. документы, подтверждающие платежеспособность обоих участников сделки или одного из них;
  3. прочие необходимые справки, подтверждения и бумаги.

Санкции, применяемые банком, также стандартны: крайней мерой является выселение должников из заложенной недвижимости. Банк может принять решение разделить задолженность между супругами или закрыть этот вопрос иным способом. Для банков такие ситуации невыгодны, в связи с чем кредитор всегда старается обезопасить себя от подобных форс-мажоров.

нет возможности воспользоваться государственной поддержкой;.

Добавить комментарий