Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Понятие и особенности залога права аренды

Ипотека — это залог недвижимого имущества с целью обеспечения исполнения обязательства. Законодатель предусмотрел правовую возможность передачи в качестве предмета залога не только права собственности на какую-то вещь, но и, например, права аренды.

Полученное в залог право заключить в будущем договор аренды будет в данном случае выступать в качестве обеспечительной меры. Если должник не выполнит своё обязательство, залогодержатель получит возможность перезаключить сделку с арендодателем. И использовать участок можно будет точно так же, как его использовал бы залогодатель. Плюс ко всему реализовать право пользования, полученное в залог, можно с торгов.

При этом подобные отношения имеют ряд особенностей:

  • если предметом договора выступает строение, расположенное на арендованном участке, аренда земли также должна передаваться и выступать в качестве способа обеспечения обязательства. Это правило следует из статьи 35 Земельного кодекса РФ, устанавливающей единство судьбы надела и строения, расположенного на нём;
  • если собственником выступает государство или муниципальное образование, срок ипотечного договора не должен превышать срок первоначальной сделки. При этом нужно будет обязательно получить согласие собственника;
  • если срок аренды государственной или муниципальной земли составляет более пяти лет, то согласие брать не нужно, потребуется лишь уведомление собственника;
  • если арендодателем выступает частное физическое лицо или организация, получение согласия носит обязательный характер;
  • передать права по залогу можно только в пределах срока действующей аренды.

Залогодержатель вправе после обращения взыскания реализовать право с публичных торгов. В таком случае оформляется не купля-продажа, а уступка требования (цессия).

Банковские условия и программы залога на право аренды.

Составление договора

Для временной передачи своих прав следует обратиться в банк с заявлением о своем намерении взять кредит под залог права аренды надела земли. После оценки банком и вынесения им положительного решения можно приступать к составлению соглашения.

Договор залога прав аренды земельного участка заключается в обычной форме. Участия нотариуса не требуется, хотя консультация юриста не помешает. Перед заключением договора рекомендуется учесть свои финансовые возможность и просчитать возможные риски.

В договоре указывают следующее:

  1. Наименование сторон.
  2. Предмет залога с описанием размеров, местоположения, характеристик, наличия построек.
  3. Кадастровый номер.
  4. Рыночную стоимость.
  5. Реквизиты арендного договора, подтверждающего права залогодателя.
  6. Информацию о том, что получено согласие собственника.
  7. Величину кредита.
  8. Срок действия договора, после которого происходит окончания выплат.
  9. Уплату неустойки при возникновении просрочек.
  10. Права и обязанности сторон.
  11. Порядок, в котором может быть обращено взыскание.

В документе можно указать, что все плоды и ягоды остаются в собственности заемщика. Против этого пункта банк навряд ли будет протестовать. Однако с участком не могут быть совершены различные юридические действия типа сдачи в субаренду, дарения и продажи.

Приложением является выписка из ЕГРН и справка об инвентаризационной стоимости. В договоре должно совпадать ФИО заемщика с указанным в арендном договоре. В интересах заемщика указать о недопущении ухудшения участка сверх естественного и уменьшении стоимости, кроме вызванной вследствие амортизации.

Если банк имеет свой образец такого договора, то его и следует придерживаться. Документ будет действителен, если в нем будут иметься подписи сторон, и проставлена дата составления.

Договор подлежит государственной регистрации. Если она не выполнена, то сделка будет признана недействительной. Действие договора начинается не с даты его подписания, а при получении документа о совершении регистрационных действий.

При невыполнении обязательств или их ненадлежащем выполнении право аренды участка переходит к банку и может быть использован по его усмотрению.

Однако с участком не могут быть совершены различные юридические действия типа сдачи в субаренду, дарения и продажи.

Программное предложение от Сбербанка

Сбербанк рекомендует своим клиентам варианты ипотечного кредитования, одним из которых предполагается ипотека права аренды земли.

Ориентируясь на требования банка физлицо, делающее запрос на указанную потребительскую ссуду, предоставляет справочный документ о том, что он, заемщик, обеспечен жильем (приносится выписной текст из домовой книги).

Условия Сбербанка предполагают возможность замены залога на поручительство.

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка:

  • размер займа под данный вид ипотеки — от одного до десяти миллионов руб.;
  • срок погашения кредитной суммы — от трех месяцев до семи лет;
  • кредитная ставка — 14,5%;
  • вид страхования — имущественный (в отношении заложенного участка).

Основные параметры программы ипотеки права на аренду земли от Сбербанка.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Регистрация договора уступки права аренды земельного участка является обязательной процедурой.

Хотите у государства взять в аренду землю на 49 лет? Узнайте, как это сделать правильно, прочитав нашу статью.

Что такое договор ЖСК и как его правильно оформлять, вы можете узнать здесь.

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка.

Порядок передачи

  1. Обсуждение условий кредитования под залог арендного соглашения. У каждого кредитора, согласного работать с клиентом на таких условиях, есть специальная программа (или несколько), определяющая порядок сделки. Кредитуемое лицо должно внимательно ознакомиться с программами и выбрать наиболее оптимальную, а затем согласовать её с займодавцем.
  2. Получение предварительного одобрения со стороны банка. Делается это после визуальной оценки земельного участка и проверки документации. В некоторых случаях арендатор обязан за свой счёт провести межевание.
  3. Получение письменного согласия на сделку от арендодателя, собственника земельного надела, если он не относится к муниципалитету. Если участок принадлежит администрации – направить ей извещение.
  4. Заключение договора.
  5. Регистрация соглашения с кредитной организацией в Росреестре.
  6. Получение кредитных средств.

После выплаты кредита заёмщик получает справку об отсутствии задолженности перед кредитором. Эта справка необходима, чтобы снять обременение в Росреестре. Снятие ограничений – задача самого кредитополучателя.

Законодательство это предусматривает.

Предмет ипотеки

В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.

В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе. Залог одной земли без здания не допускается.

Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.

Если же аренда долгосрочная и заключена на период более пяти лет, то санкции со стороны государства или местной власти не требуется.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Какие документы необходимы.

Получение арендатором согласия от собственника участка на залог прав

Нужно ли получать согласие от собственника или достаточно просто оповестить его об этом? Данный вопрос имеет принципиальное значение, так как несоблюдение всех формальностей может привести к аннулированию сделки.

Арендатор обязан уведомить собственника о своем желании заключить ипотечный договор. Земельный кодекс (ст.22) позволяет не дожидаться ему получения согласия при условии направления соответствующего письменного уведомления о сделке. Желательно, чтобы у арендатора осталось на руках подтверждение факта передачи уведомления.

Согласие не нужно при одновременной передаче в залог здания и права аренды участка, на котором оно расположено.

Не получать согласие у государственных или муниципальных властей допускается при условии заключения договора на срок более чем пять лет. Соответственно, если аренда менее длительная, то согласие собственника обязательно.

В некоторых случаях власти могут отказать в предоставлении участка в залог. Например, если не полностью внесена предусмотренная договором арендная плата, на участке есть неузаконенные постройки, неоднократном нарушении условий аренды и пр.

Если договором аренды предусмотрен иной порядок получения согласия, то стороны должны руководствоваться именно договором, а не требованиям Земельного кодекса.

Такие кредиты обычно выдаются на относительно короткие сроки, которые ограничены периодом действия договора аренды.

Порядок получения кредитных средств

Оформление займов кредитными организациями, работающими с залоговым правом, происходит по следующей схеме:

  1. Выбор программы кредитования. Банк предлагает линейку продуктов, из которых клиент выбирает подходящую по срокам, ставкам, иным условиям программу.
  2. Предварительное одобрение займа. Происходит изучение предоставленных клиентом документов, оценка его платежеспособности, осмотр участка оценщиком. Может понадобиться проведение арендатором межевания.
  3. Письменное согласование предстоящей сделки с арендодателем, собственником, направление извещения об этом – в зависимости от вида собственника, действующего периода аренды и иных факторов.
  4. Получение согласия от других собственников, арендаторов – при залоге права на долю участка.
  5. Заключение кредитного договора – если условия выделения кредитных средств, способ обеспечения подходят обеим сторонам.
  6. Государственная регистрация сделки в Росреестре. Без нее договор считается недействительным.
Читайте также:  Детские пособия в Рязани и Рязанской области: условия получения

После того, как кредит будет выплачен, обременение права аренды необходимо снять. Для этого заемщик получает от банка справку об отсутствии задолженности и предоставляет ее в Росреестр.

Присутствие при подписании сделки владельца земли не требуется.

Банковские условия и программы залога на право аренды

Финансовые организации охотно работают с залогом недвижимости, так как такая собственность имеет весомую ценность и ее считают ликвидным активом. С арендой ситуация несколько иная. Оценить стоимость такого актива, а также востребованность на рынке бывает достаточно трудно.

Банк пойдёт на сделку только когда предлагаемое в ипотеку право можно будет реализовать быстро и по выгодной стоимости. Аренда довольно специфична в этом плане, поэтому подобные предложения встречаются не так часто. Лишь самые крупные участники рынка соглашаются на заключение подобного договора.

При этом обязательно нужно учесть некоторые особенности:

  • потребуется оценка стоимости объекта и его ликвидности. В некоторых случаях работа специалиста оплачивается за счёт средств заёмщика. Данный момент нужно уточнять заранее;
  • не стоит рассчитывать на большой размер кредита. Чаще всего временное пользование не оценивается высоко, и кредитор предлагает лишь краткосрочные варианты займа;
  • срок действия договора займа не может превышать срок пользования наделом;
  • большая часть банков предъявляет требование, чтобы строения, располагающиеся на участке, принадлежали потенциальному должнику. Для этого они должны быть должным образом оформлены.

Распространённая ситуация – заключение договора при условии выдачи целевого займа под строительство дома на таком участке. После строительства в качестве предмета залога сможет выступать строение, даже если оно считается незавершённым.

Залог права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, причем со спецификой владения земельным участком на праве общей долевой собственности, регулируется п.

Договор залога (ипотеки) земельных участков, ренты и доверительного управления

На регистрацию был представлен договор ипотеки, предметом которого являлось недвижимое имущество в виде нежилого помещения и 55/639 долей земельного участка, расположенного под зданием, в котором находится закладываемое помещение.
Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).
Законодатель устанавливает требования к форме и составу объектов ипотеки. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме и зарегистрирован органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения земельного участка.
Согласно ГК РФ в роли залогового обеспечения могут выступать не только ценные вещи, но и права на другое имущество, например, право на аренду.

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности.

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Рассмотрим самую распространенную передачу в ипотеку права аренды земельного участка. Ипотека права аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет ипотека права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Иными словами можно ли получить ипотеку или потребительский кредит при покупке земельного участка (ИСЖ) наводящегося в аренде на 49 лет? Может ли залогом выступать сам участок.

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности.

Договор ипотеки здания (сооружения) и права аренды на земельный участок

Договор ипотеки здания (сооружения) и права аренды на земельный участок

г. [вписать нужное] [число, месяц, год]

[Наименование кредитной организации], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем “Залогодержатель”, с одной стороны, и [наименование, Ф. И. О. собственника здания (сооружения)], в лице [должность руководителя, Ф. И. О.], действующего на основании [вписать нужное], именуемый в дальнейшем “Залогодатель”, вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Залогодателем передается Залогодержателю недвижимое имущество – здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащее ему на праве собственности и земельный участок, на котором находится здание (сооружение), общей площадью [значение] кв. м, [другие характеристики, достаточные для идентификации], принадлежащий Залогодателю на праве аренды, расположенное по адресу: [вписать нужное], в целях обеспечения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год], заключенному с Залогодержателем.

1.2. Срок аренды земельного участка: [вписать нужное].

1.3. Здание (сооружение) принадлежит Залогодателю на праве собственности на основании [наименование правоустанавливающего документа, его реквизиты], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].

1.4. Земельный участок принадлежит Залогодателю на праве аренды на основании [реквизиты договора аренды], что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним серия [вписать нужное] N [вписать нужное] от [число, месяц, год], выданным [наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним] [число, месяц, год].

1.5. Кадастровый номер здания (сооружения): [вписать нужное].

1.6. Кадастровый номер земельного участка: [вписать нужное].

1.7. Ипотека устанавливается без передачи имущества Залогодержателю и остается у Залогодателя в его владении и пользовании.

2. Обеспеченное ипотекой обязательство

2.1. По кредитному договору N [вписать нужное], заключенному [число, месяц, год] в [место заключения] между [наименование сторон договора] Залогодержателем предоставлен Залогодателю кредит в размере [значение] рублей. Срок полного исполнения обязательства составляет [вписать нужное].

2.2. Заложенным по настоящему договору имуществом обеспечивается исполнение обязательства по вышеуказанному кредитному договору в том объеме, какое оно имеет к моменту удовлетворения его залоговым имуществом, а именно включает уплату Залогодержателю основной суммы долга, процентов за пользование кредитом из расчета [значение] % годовых, повышенных процентов за просрочку исполнения Залогодателем обязательств, принятых на себя по кредитному договору, из расчета [значение] % годовых.

2.3. Залоговым имуществом обеспечивается также уплата Залогодержателю причитающихся ему в возмещение всех понесенных издержек и расходов, в том числе и судебных, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество, расходов, понесенных при реализации заложенного имущества.

3. Оценка заложенного имущества

3.1. Инвентаризационная стоимость здания (сооружения), являющегося предметом настоящего договора, согласно [наименование документа, содержащего данные о стоимости, его реквизиты], составляет [значение] рублей.

3.2. Стороны оценивают имущество, являющееся предметом настоящего договора, следующим образом:

здание (строение) – [значение] рублей;

право аренды на земельный участок – [значение] рублей.

4. Права и обязанности Залогодателя

4.1. Залогодатель обязан:

4.1.1. При заключении настоящего договора об ипотеке в письменной форме предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает Залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

4.1.2. Поддерживать имущество, являющееся предметом настоящего договора, в исправном состоянии.

4.1.3. Не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости более того, что может быть вызвано нормальным износом.

4.1.4. Нести все необходимые расходы на содержание имущества.

4.1.5. Проиводить текущий и капитальный ремонт здания (сооружения).

Читайте также:  Форма 4-ФСС - бланк и образец заполнения скачать бесплатно.

4.1.6. Застраховать за свой счет заложенное здание (сооружение) в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.

4.1.7. Предпринимать все необходимые меры, соответствующие требованиям законодательства или обычно предъявляемым требованиям, по защите заложенного имущества от повреждений, разрушений, а также для защиты от любых посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

4.1.8. Немедленно письменно уведомлять Залогодержателя в случае возникновения угрозы утраты или повреждения имущества.

4.1.9. Передавать имущество, являющееся предметом договора об ипотеке, в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, только с письменного согласия Залогодержателя.

4.1.10. Обеспечивать Залогодержателю возможность документальной и фактической проверки наличия и состояния имущества, переданного в ипотеку по настоящему договору.

4.2. Залогодатель вправе:

4.2.1. Использовать имущество, переданное в ипотеку, в соответствии с его назначением.

4.2.2. Извлекать из имущества, заложенного по настоящему договору об ипотеке, плоды и доходы. Залогодержатель не приобретает прав на эти плоды и доходы.

5. Права и обязанности Залогодержателя

5.1. Залогодержатель обязан:

5.1.1. Осуществляемыми проверками не создавать помехи для использования заложенного по настоящему договору об ипотеке имущества Залогодателем или другими лицами, во владении которых оно временно находится.

5.2. Залогодержатель вправе:

5.2.1. Обратить взыскание на имущество, переданное в ипотеку, до наступления срока исполнения обеспеченного залогом обязательства при невыполнении Залогодателем обязанностей, предусмотренных действующим законодательством, кредитным договором.

5.2.2. При наступлении страховых случаев удовлетворить свои требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного здания (сооружения) независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов Залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными законодательством.

5.2.3. В период срока действия настоящего договора проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Этим правом Залогодержатель может пользоваться и в том случае, когда заложенное по данному договору имущество передано Залогодателем на время во владение третьего лица.

5.2.4. Передать свои права по настоящему договору об ипотеке другому лицу при условии соблюдения правил о передаче прав кредитора путем уступки требования.

5.2.5. Выступать в качестве третьего лица в деле, в котором рассматривают иск об имуществе, являющемся предметом ипотеки по настоящему договору.

6. Ответственность Сторон

6.1. Любая из Сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несет ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

6.2. Отсутствие вины за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательства.

6.3. За неисполнение или неполное исполнение Залогодателем принятых обязательств по кредитному договору N [вписать нужное] от [число, месяц, год] перед Залогодержателем, обеспеченных настоящей ипотекой здания (сооружения) и права аренды земельного участка, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

6.4. В случае непринятия Залогодателем мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению его стоимости, Залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченных ипотекой обязательств или введении ипотечного контроля за деятельностью Залогодателя.

6.5. Стороны не несут ответственности в случае, если неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы: военными действиями, объявлением чрезвычайного положения, стихийным бедствием значительной разрушительной силы и т. п.

7. Порядок разрешения споров

7.1. Стороны будут принимать все меры для регулирования возникающих споров и разногласий путем переговоров.

7.2. При недостижении взаимопонимания спор передается на разрешение арбитражного суда, согласно действующей подсудности.

8. Заключительные условия

8.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.2. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

8.3. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки возлагаются на Залогодателя.

8.4. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

8.5. Стороны настоящего договора определили, что замена заложенного предмета ипотеки другим равноценным имуществом допускается в период срока действия данного договора только с согласия Залогодержателя и с внесением изменений в договор ипотеки.

8.6. Ипотека по настоящему договору прекращается с прекращением обеспеченного заложенным имуществом обязательства Залогодателя перед Залогодержателем.

8.7. В случае частичного исполнения Заемщиком обеспеченных ипотекой обязательств залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Заемщиком обеспеченного залогом обязательства.

8.8. Изменения и дополнения к настоящему договору совершаются в письменной форме и подписываются Сторонами.

8.9. Все дополнительные соглашения прилагаются к настоящему договору и являются его неотъемлемой частью.

8.10. Настоящий договор составлен в трех аутентичных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых один хранится в делах Управления федеральной регистрационной службы, а остальные по одному выдаются для каждой Стороны.

8.11. По вопросам, не нашедшим отражения в договоре, Стороны руководствуются действующим законодательством.

Залогодержатель обязан.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2014 г. N Ф05-14169/14 по делу N А40-187898/2013 (ключевые темы: ипотека – залог права аренды – муниципальная собственность – договор аренды земельного участка – неустойка)

г. Москва
11 декабря 2014 г.Дело N А40-187898/13-41-1730

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2014 года.

Арбитражный суд Московского округа

председательствующего-судьи Комаровой О. И.,

судей Русаковой О. И., Борзыкина М. В.,

при участии в заседании:

от истца – Чалышева А.А. по доверенности от 20.12.2013 N 33-Д-883/13-(о)-о,

от ответчика – Терещенко А.Ю. по доверенности от 25.02.2014 N 25-02/2014,

рассмотрев 04 декабря 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 мая 2014 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Березовой О. А.,

на постановление от 03 сентября 2014 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Кораблевой М. С., Красновой С. В., Левиной Т. Ю.,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

к Открытому акционерному обществу “Москворецкие зори” (ОГРН 1057705020515)

о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп.

УСТАНОВИЛ: Департамент городского имущества города Москвы (далее Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу “Москворецкие зори” (далее ОАО “Москворецкие зори”, ответчик) о взыскании 3 168 022 руб. 99 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды земельного участка от 01.12.2005 N М-01-512850 (передача имущества в залог).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года, в иске Департаменту отказано.

Суд установил, что во исполнение обязательств ответчика по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 им переданы банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Право аренды земельного участка, предоставленного ответчику в аренду по договору от 01.12.2005 N М-01-512850, передано в залог (ипотеку) в силу закона, а именно в силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ, которая является исключением из правила, установленного статьей 4 данного Федерального закона.

Оснований для привлечения ответчика к ответственности в виде уплаты штрафа в соответствии с пунктом 7.3 договора суд не нашел.

Департаментом подана кассационная жалоба на вышеназванные решение и постановление, согласно которой заявитель просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Истец указывает, что согласно статье 62 Закона “Об ипотеке” залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Суд в данном случае не принял во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на срок менее 5 лет (с 01.12.2005 по 11.07.2010), хотя в последующем и продлен в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок.

Департамент полагает, что к такому договору применимы правила пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, являющейся диспозитивной нормой и позволяющей сторонам предусмотреть необходимость получения согласия собственника земельного участка на сделки с ним в договоре. Таким правом стороны и воспользовались, указав обязательность получения согласия в пункте 5.10 договора аренды земельного участка.

Читайте также:  Трудовая пенсия: назначается в каком случае? Правила и советы

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы.

Ответчик возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые решение и постановление законными и обоснованными. Письменный отзыв на жалобу не представлен.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N М-01-512850 от 01.12.2005, согласно которому последнему предоставляется в пользование на условиях аренды на срок до 11.07.2010 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002010:125 площадью 0, 1826 га с адресными ориентирами: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19, стр. 1, 2.

Договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” порядке.

Согласно пункту 7.3 названного договора арендатор в случае самовольной передачи своих прав аренды (доли в праве) в залог (ипотеку), в совместную деятельность или в качестве вклада в уставный капитал юридического лица, отчуждение права аренды (доли в праве), предоставление земельного участка другим лицам в безвозмездное или возмездное пользование (субаренду) без согласия арендодателя, использование участка не по целевому назначению уплачивает неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы, рассчитанной по ставкам текущего года без учета льгот (при их наличии) по арендной плате за землю.

Департамент заявил о взыскании с ответчика указанного штрафа в сумме 3 168 022 руб. 99 коп., ссылаясь на то, что 06.06.2013 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) внесена запись о государственной регистрации обременения в виде залога (ипотеки) права аренды на арендованный ответчиком земельный участок в пользу ООО “Экспобанк” на основании договора об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ; при этом согласие арендодателя на передачу права аренды земельного участка в залог (ипотеку) отсутствует.

Также истец указывает, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 1.1).

То есть в данном на передачу земельного участка должно быть согласование с арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Суд установил, что ответчик является собственником нескольких зданий по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, вл. 19: строений 1, 2, 4, 5, 6, 13, Б. Для эксплуатации строений 1 и 2 ответчику предоставлены в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровыми номерами 77:01:0002010:123 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029797) и 77:01:0002010:124 (по договору аренды от 06.12.2005 N М-01-029799).

На земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 располагаются строения 4, 5, 6, 13, Б, в свидетельстве о регистрации прав на которые в качестве документа – основания государственной регистрации указаны распоряжение Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р и передаточный акт имущественного комплекса государственного унитарного предприятия от 05.04.2005.

Распоряжением Департамента имущества города Москвы от 04.03.2005 N 559-р “О приватизации Государственного унитарного предприятия города Москвы “Москворецкие зори” (Москва, ул. Малая Ордынка, д. 19)” утвержден состав подлежащего приватизации имущественного комплекса, в том числе складов N 4, 5, 6, 13 и проходной Б (сооружений), расположенных по адресу: г. Москва, ул. М. Ордынка, д. 19, стр. 4, 5, 6, 13, Б.

Суд установил, что по договору об ипотеке от 22.04.2013 N 35/3-ЗНИ, заключенному между ООО “Экспобанк” (залогодержатель) и ответчиком (залогодатель) во исполнение обязательств последнего по кредитному договору от 22.04.2013 N 35/3 ответчик передал банку в залог объекты недвижимости, в том числе расположенные на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0002010:125 строения 4, 5, 6, 13 и Б.

В пункте 1.1.10 договора об ипотеке указано, что ответчик передает банку в залог и право аренды земельного участка по договору аренды от 01.12.2005 N М-01-512850.

Статьей 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” установлено, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.

Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, доводы и возражения сторон, в том числе доводы истца, правомерно указал, что установленное в пункте 1.1 статьи 62 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случай ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.

В данном случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем пункт 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке к такому договору не применим.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” (пункт 12), Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 “Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке” (пункт 5).

Установив вышеизложенные обстоятельства, суды, правильно применив нормы материального права, правомерно в иске отказали.

Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов (несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права) не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 мая 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 сентября 2014 года по делу N А40-187898/13-41-1730 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий судьяО. И. Комарова
СудьиО. И. Русакова
М. В. Борзыкин

В данном случае ипотека права аренды земельного участка произведена в связи с ипотекой зданий, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем пункт 1.

Что говорится в законодательстве?

Закон РФ говорит о том, что земля неразрывно связана с любыми объектами, расположенными на ней. В этом и заключается главная особенность правового регулирования любых отношений, возникающих в данном направлении. К примеру – при оформлении аренды на частный дом земля автоматически присоединяется к нему в договорах и соглашениях.

Тот же закон говорит, что ипотеку надо одновременно оформлять и по объектам на земле, и на сам участок. За исключением ситуаций, когда другие условия по конкретным объектам присутствуют в соглашении между сторонами.

Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.

Договор ипотеки на право аренды земли это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией.

Добавить комментарий