Срок договора аренды земельного участка в государствах – членах ЕС и в России

Какой срок аренды земельного участка самый востребованный?

На мой взгляд, самые востребованные участки — под ИЖС и ЛПХ.

Это связано со следующим.

На участках ИЖС и ЛПХ строительство дома, по цене выходит дешевле городской квартиры.

Короткая справка:

под огород, сенокошение и выпас скота до 3 лет.

Виды аренды земли в зависимости от срока

Краткосрочная аренда предполагает оформление договора на незначительный срок (на 3-5 лет) с возможностью его пролонгации по соглашению сторон. Обычно такая аренда заключается для строительства объектов, обустройства парковок и пр.

Стоит учитывать, что арендные договоры, которые заключаются на срок от года подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Без этого они теряют свое юридическое значение. Не нужно регистрировать договора, которые заключены на сроки в пределах года или являются бессрочными.

При долгосрочной аренде договор оформляется на срок от 5 до 49 лет. В данном случае в нем оговариваются ключевые условия сотрудничества и продления договора. Аренда на столь длительный срок обычно оформляется при необходимости долгосрочной эксплуатации объекта, при наличии планов по дальнейшему выкупу участка или для ведения личного подсобного хозяйства.

Но в некоторых случаях законодательно прописан предельный срок аренды земли.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

Универсальность

Закон разрешает владельцу недвижимости, которые находится на наделе, получить землю без торгов. Длительность аренды – не может быть больше универсального срока.

49 лет – интервал, он установлен в ст. 39.8 ЗК РФ. Этот длительный период носит универсальный характер, и это проваляется в том, что он устанавливается в отношении участков, где срок не прописан.

Уполномоченные органы, обладающие властью, данной государством, вправе резервировать земельные наделы для своих потребностей.

Как подать документы?

  • Если аренда заключается на срок больше одного года, то обязательно нужно зарегистрировать документы в государственных органах юстиции, особенно если речь идет о лесных угодьях;
  • Информация, которая вносится в договор, должна быть заранее обсуждена обеими сторонами соглашения;
  • Указывайте точный срок использования объекта недвижимости;
  • Без уточнения суммы аренды данный документ не может быть признан действительным;
  • Необходимо, чтобы у арендодателя присутствовал весь необходимый перечень документов, такие как свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт и акт на право использования земли. Без них земля не может быть сдана в аренду;
  • Если земельный участок разделен на несколько частей и имеет разных владельцев, то вам потребуется разрешение каждого собственника;
  • При несоответствии размера участка договор признается недействительным, и это расценивается законом как захват земли арендодателем;
  • В договоре нужно точно описывать цели аренды;
  • Цена за использование земли вычисляется исходя из кадастровой стоимости объекта. Поэтому при завышенных ценах наниматель может подать в суд и потребовать снижения аренды;
  • Досрочный разрыв сделки может быть только при нарушении условий договора. Хотя сделать это можно в одностороннем порядке, предупредив другую сторону об этом хотя бы за месяц.
  • поступление от обладателя права или субъекта правоотношения (сделки) соответствующего письменного заявления с разъяснением причин и срока приостановления;
  • направление одним из субъектов заявления о возврате комплекта документов без проведения регистрационных процедур, если второй субъект не обращался с таким заявлением;
  • наличие акта судебных органов о приостановлении;
  • наличие акта уполномоченных органов о наложении ареста на участок земли с установлением запрета на совершение с ним определенных действий;
  • наличие у регистратора обоснованных сомнений в наличии основания для проведения регистрационных процедур (оформляется процессуальным решением регистратора).

Государственная регистрация является юридическим актом уполномоченных органов, который фиксирует факт возникновения, изменения или прекращения определенного права у субъектов правоотношений. Результатом регистрационных действий является внесение сведений в государственный реестр прав.

Если указанный договор заключен на срок более года, то закон требует его обязательной регистрации.

Ограничения по параметрам объектов

В странах, где недвижимость пользуется у инвесторов рубежа повышенным спросом, а возможности застройки ограничены небольшой территорией, нередко устанавливаются запреты на приобретение или строительство объектов определённой площади.

Так, в Швейцарии размер приобретаемого под застройку участка для иностранцев ограничен 1 тыс. м², в Черногории — 5 тыс. м² и т.д. Помимо этого, во многих странах для покупки земельного участка требуется получить разрешение властей.

наличие гражданства одной из стран ЕС;.

Срок договора аренды земельного участка в государствах – членах ЕС и в России

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным Кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.
Заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
В случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.
Договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, за исключением случая предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории (в том числе строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства) в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
1) на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 статьи 38.6 ЗК РФ;
2) на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
3) на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
4) на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
5) на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 статьи 38,6 ЗК РФ, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
7) на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
8) на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
8.1) на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
8.2) на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
9) на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
10) на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
11) на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
12) на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
13) на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
14) на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
15) на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
16) на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
17) на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
18) на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.
В случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 Земельного Кодекса), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом, если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
Договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства, заключаются на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 38.6 ЗК РФ.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона.
При заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 статьи 38.6 ЗК РФ.
В случае, если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, полностью или частично расположен в охранной зоне, установленной в отношении линейного объекта, договор аренды такого земельного участка должен содержать условия допуска представителей собственника линейного объекта или представителей организации, осуществляющей эксплуатацию линейного объекта, к данному объекту в целях обеспечения его безопасности.
В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.
Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В случае, если в аренду предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и зарезервированный для государственных или муниципальных нужд, договор аренды такого земельного участка должен предусматривать возможность досрочного расторжения этого договора по требованию арендодателя по истечении одного года после уведомления арендатора такого земельного участка о расторжении этого договора.
Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

В договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы арендатора, не связанные с предметом этого договора, если иное не установлено федеральным законом.

Законодательное регулирование

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  1. ГК РФ. В частности:
  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Проблемы пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предоставленных для строительства до изменений Земельного кодекса РФ 01.03.15 г.

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.03.2015 г. без проведения торгов (с предварительным согласованием места размещения объекта)

Читайте также:  Оскорбление несовершеннолетнего ребенка взрослым человеком

С 1 марта 2015 года вступили в силу значительные изменения в российское законодательство, регулирующее порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности (Федеральный закон №171-ФЗ от 23.06.2014 г. О внесении изменении в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ, Федеральный закон №42-ФЗ от 08.03.2015 г. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ).

(1) По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются физическим и юридическим лицам на торгах в форме аукциона. Утвержден закрытый перечень исключений из этого общего правила (30 пунктов).

(2) Порядок продления аренды (через заключение нового договора) зависит от того, как был предоставлен участок первому арендатору – по результатам торгов или нет.

(3) Запрещено преимущественное право арендатора на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без проведения торгов, ранее предусмотренное в п.3 ст.22 ЗК РФ.

(4) Введены 17 вариантов предельных сроков договоров аренды (п.8 ст. 39.8 ЗК РФ, например: для земельных участков, предоставляемых для строительства, – срок от 3 до 10 лет; для земельных участков, предоставленных для завершения начатого строительства объекта, – до 3 лет, максимальный срок 49 лет сохранился для собственников зданий и сооружений)

Нормы, конкретизирующие возможность продления аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, изложены в пунктах 3 – 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

(1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ – здесь речь идет о заключении договора по итогам несостоявшихся торгов, в которых принял участие один участник и автоматически стал победителем);

(2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Читайте также:  Переоформить ООО на другого человека: пошаговая инструкция

При этом, для реализации такой возможности необходимо еще и соблюдение в совокупности следующих условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ:

(1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

(2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

(3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;

(4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 – 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Анализ п.2 ст.39.6 ЗК РФ позволяет выделить только одно применимое условие для арендаторов земельных участков, ранее предоставленных для строительства без проведения торгов:

пп.10 – земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ, а именно:

(1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

(2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Порядок отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, определен в ст.239.1 Гражданского кодекса. Однако, в силу п.33 Закона №171-ФЗ эти положения не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 г.

Кроме того, в соответствии с п. «н» ст.11 Федерального закона № 171-ФЗ, посвященной изменениям в Федеральном законе от 25.10.2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ, в случае, если:

(а) объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и

(б) право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, то

(в) собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии, что ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в этом порядке).

Дополнительное переходное положение:

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона №171-ФЗ до 1 марта 2018 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ, посвященными предоставлению земельных участок для строительства без торгов в порядке предварительного согласования места размещения объекта (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) на основании заявления без проведения торгов, если:

(а) предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 1 марта 2015 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка,

(б) такой земельный участок, в течение трех лет со дня принятия этого решения о предварительном согласовании места размещения объекта, не может быть предметом аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка и не может быть предоставлен без проведения торгов лицу, если оно не указанно в этом решении.

Вопрос: как быть арендатору земельного участка, договор аренды которого был заключен до указанных выше изменений, если к моменту окончания срока аренды строительство объекта не начато, а подготовительные мероприятия (сбор тех.условий, изыскания и проектирование) выполнены?

В соответствии с ч.1 ст.450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Прямой запрет на изменение срока аренды по соглашению сторон ни в одной из указанных выше норм Земельного кодекса и сопутствующих законов не предусмотрен.

Таким образом, если в договоре аренды земельного участка, заключенного до 01.03.2015 г., есть условие о возможности продления договора по соглашению сторон, то единственным возможным способом сохранения прав аренды остается заключение соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды, в котором будет изменен его срок.

Однако, практика обращения в органы местного самоуправления, свидетельствует о том, что заключение таких соглашений официально не предусмотрено (сотрудники не принимают заявление «не по установленной форме», а форма для пролонгации заключенных договоров отсутствует). Участие в торгах арендатора не вдохновляет. Остается только путь «через форточку»?

Пролонгация договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставленных под строительство до 01.

Нижестоящие суды разошлись во мнениях по поводу права арендатора на заключение договора аренды на новый срок

В декабре 2010 г. ООО «Тамбовмясопром» арендовало 14 земельных участков сельскохозяйственного назначения у Комитета по управлению имуществом Тамбовской области сроком на пять лет. По условиям договора арендатор обладал преимущественным правом на его продление на новый срок в отсутствие отказа собственника земли за месяц до окончания срока аренды. При продолжении использования арендатором участков земли договор аренды считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом каждая из сторон могла отказаться от договора, предупредив об этом другую за три месяца. Согласно п. 6.4 договора, если арендатор по истечении срока аренды желал заключить договор аренды на новый срок, ему следовало письменно уведомить об этом арендодателя не позднее чем за два месяца до истечения срока договора.

В августе 2012 г. стороны заключили дополнительное соглашение к арендному договору, исключив из его предмета 9 участков земли. В следующем году общество было реорганизовано путем присоединения к ООО «Черкизово-свиноводство», к которому перешли права и обязанности арендатора по договору. После истечения срока аренды арендатор продолжил использование участков в отсутствие возражений со стороны арендодателя.

В апреле 2018 г. арендатор обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду на новый срок на основании подп. 31 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, полагая, что действие арендного договора возобновилось на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса. Тем не менее арендодатель отказался заключить договор аренды на новый срок под предлогом того, что общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков уже после прекращения действия договора от декабря 2010 г.

В дальнейшем ООО «Черкизово-свиноводство» обжаловало отказ Комитета в арбитражном суде, который удовлетворил заявление общества и обязал арендодателя заключить договор аренды с животноводческой компанией на новый срок. Решение устояло в апелляции. Обе судебные инстанции сочли, что по истечении пятилетнего срока аренды ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений арендодателя. Соответственно, действие арендного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Кроме того, суды отметили, что арендодатель не представил доказательств, подтверждающих направление обществу уведомления о прекращении договора аренды. В свою очередь, подп. 31 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность предоставления в аренду без торгов земельного участка сельскохозяйственного назначения его арендатору, который использовал участок надлежащим образом.

В дальнейшем окружной суд отменил эти судебные акты и отказал в удовлетворении требования общества. В частности, кассационный суд отметил, что из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельное законодательство не предусматривает автоматической пролонгации договора аренды земельного участка. Поскольку земельное законодательство имеет приоритет над гражданским, с вышеуказанной даты положения ст. 621 ГК РФ не применяются к отношениям, регламентируемым земельным законодательством. Поскольку общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды земельных участков в апреле 2018 г. (то есть после прекращения действия ранее заключенного договора аренды), Комитет правомерно отказал в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.

В кассационной жалобе в Верховный Суд общество сослалось на нарушение судом округа норм материального и процессуального права.

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г.

Порядок государственной регистрации договора

Регламент оказания услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утвержден приказом Минэкономразвития России от 9 декабря 2014 г. № 789 «Об утверждении Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Читайте также:  Новый перечень потенциально опасных собак будет сокращен. Какие правила теперь должен знать владелец?

«Ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений о продлении срока действия договора аренды от 4 ноября 2000 года до 2014 года по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор следует считать продленным на неопределенный срок. Поскольку Мэрия в письме от 23 июня 2006 г. уведомила ООО «Люнет» о прекращении арендных отношений, суды сделали правильный вывод о прекращении названною договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ» 4 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11 января 2008 г. № A21-7550/2006. .

При этом отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке ст.

Вступление в силу договора аренды земельного участка

Учитывая, что у «арендатора» было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды можно указать, что условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ.

26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Как мэрия Москвы ослабила налоговый режим

Адвокат по земельному праву Павел Желновод считает, что эта поддержка более актуальна для структур, которые взяли в аренду участки для реализации какого-либо проекта, например строительства или сельскохозяйственных работ. Он объясняет, что из-за неведения деятельности в период карантинных мероприятий они могли бы столкнуться с претензиями, связанными с нецелевым использованием объектов. У структур, владеющих расположенными на земле объектами, проблем должно оказаться меньше: существует презумпция, по которой участок следует за недвижимостью. Об этом же говорит партнер «НЭО Центр» Инна Гольфанд, объясняя, что сейчас в арендных договорах на землю часто прописываются конкретные сроки для конкретных работ, в случае нарушения которых активы изымаются.

Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков объясняет, что компаниям, у которых аренда земли формирует значительную долю расходов, продление договора с учетом высокой кадастровой стоимости земли мало облегчит нагрузку в условиях кризиса: в этих случаях автоматическое продление выгодно скорее государству.

Адвокат по земельному праву Павел Желновод считает, что эта поддержка более актуальна для структур, которые взяли в аренду участки для реализации какого-либо проекта, например строительства или сельскохозяйственных работ.

Преимущественное право продления договора аренды земельного участка

Добрый день уважаемые юристы!

Я хочу взять в аренду у города на 20 лет ( ст.39.8 ЗК РФ пункт 8 подпункт 3- “на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства”) 4 сотки земли под ИЖС или ЛПХ.

Рядом есть свободный участок (без границ, свободный,не за кем не зарегистрированный). Я хочу его прирезать к этим 4 соткам, когда стану арендатором, чтоб у меня в общей сложности было 10 соток

1)будет ли у меня преимущественное право продления договора без проведения торгов на 4 сотки ? Неважно -построю я там дом или нет. Так как меня ставит в ступор вот этот пункт ст.39.8 ЗК РФ п.15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

2)возможно ли будет мне по закону прирезать к своему арендованному участку на 20 лет соседний участок?или арендаторам нельзя прирезать, или только с разрешения собственника, тобишь города ?

Ведь если я правильно понимаю и возьму этот участок(4 сотки) под ИЖС и построю там дом, мне что придется через 20 лет снова пройти через аукцион ? то есть правильней сказать, если никто не заявится на участок , на котором уже стоит чей то дом, со мной продлят договор аренды .

Прошу Вас разъяснить.

08 Ноября 2016 11:54

    продление договора аренды, аренда земельного участка, аукцион земельных участков, продажа права аренды земельного участка, расторжение договора аренды земельного участка, заключение договора аренды земельного участка, право аренды земельного участка, договор аренды земельного участка
  • Поделиться

Ответы юристов ( 3 )

1)будет ли у меня преимущественное право продления договора без проведения торгов на 4 сотки? Неважно -построю я там дом или нет.
Людмила

если построите, то тогда никаких торгов не будет, вы просто выкупите этот участок

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

2)возможно ли будет мне по закону прирезать к своему арендованному участку на 20 лет соседний участок? или арендаторам нельзя прирезать, или только с разрешения собственника, тобишь города?
Людмила

Нет, никаких прирезок закон не допускает, такой участок можно выкупить или арендовать только через торги

Ведь если я правильно понимаю и возьму этот участок(4 сотки) под ИЖС и построю там дом, мне что придется через 20 лет снова пройти через аукцион?
Людмила

выкупить у города за какую стоимость ? за какой процент от кадастровой стоимости участка?

местный кадастровый специалсит говорит мне , что на соновании какого то местного регламента , можно как раз прирезать к соседнему участку до 10 соток если это ИЖС и до 12 соток если это ЛПХ. Можете прокомментировать .?

выкупить у города за какую стоимость? за какой процент от кадастровой стоимости участка?
Людмила

Цена определяется органом местного самоуправления (если земля муниципальная)

Статья 39.4. Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
1. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе по продаже земельного участка цена такого земельного участка определяется по результатам аукциона или в размере начальной цены предмета аукциона при заключении договора с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником.
2. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
3. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торговцена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.
4. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность исключительно за плату, размер которой устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом

местный кадастровый специалсит говорит мне, что на соновании какого то местного регламента, можно как раз прирезать к соседнему участку до 10 соток если это ИЖС и до 12 соток если это ЛПХ. Можете прокомментировать .?
Людмила

нет никаких местных регламентов, аренда и выкуп регулируются именно ЗК РФ

Нет, никаких прирезок закон не допускает, такой участок можно выкупить или арендовать только через торги.

Реализация преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Но намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает обязанность предоставить земельный участок на новый срок. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11).

Однако в судебной практике есть и другая позиция, согласно которой арендатору при обращении с иском о защите преимущественного права достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды этого же имущества с третьим лицом.

Стороны могут согласовать условие об ограничении преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.

“Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок”.

621 ГК РФ, может потребовать перевода прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Добавить комментарий