Могут отличаться покупатели в основном договоре от предварительного?

Как разграничить предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости: позиция ВС РФ

vadimphoto1@gmail.com / Depositphotos.com

Согласно действующему гражданскому законодательству предварительный договор заключается с целью закрепить обязательство сторон о заключении в будущем основного договора – о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг – на предусмотренных предварительным договором условиях. Содержание предварительного договора должно позволять установить предмет основного договора и его условия, относительно которых на момент заключения предварительного договора должно быть – по заявлению одной из сторон – достигнуто соглашение (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса). При этом отсутствие иных, помимо определяющих предмет, существенных условий основного договора в предварительном не препятствует признанию последнего заключенным, так как все недостающие условия могут быть согласованы непосредственно при заключении основного договора (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора”).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным – определяя все условия основного договора. При этом никакие иные, кроме обязанности заключить впоследствии основной договор, обязательства – например, о передаче имущества или его оплате – предварительным договором устанавливаться не могут. В случае наличия подобных обязательств в договоре он, хотя и назван предварительным, является непосредственно договором купли-продажи, поэтому суды, рассматривая дела об оспаривании таких договоров должны исходить из их содержания, а не наименования. На это обратил внимание ВС РФ в одном из вынесенных недавно решений (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 2 апреля 2019 г. № 11-КГ19-3).

Таким образом, предварительный договор может быть как очень кратким и содержать лишь положения о предмете, так и подробным определяя все условия основного договора.

Какие отличия между предварительным договором и основным договором?

Несмотря на то, что предварительный договор очень схож с основным, у него есть ряд отличий, которые его и характеризуют:

  • В нем обязательно указываются данные о сторонах (паспортные), все важные сроки и предмет, по которому заключается сделка. Но в отличие от основного документа, предмет не обязательно описывать максимально подробно. Например, в случае с машиной будет достаточно написать марку, модель, объем двигателя и цвет. Все остальные характеристики, которые индивидуализируют предмет сделки, будут прописаны уже в основном документе;
  • Предварительный договор, по своей сути, не привязывает стороны к какой-то ответственности и правовым последствиям. Если невыполнение основного договора одной из сторон может закончиться разбирательством в суде, здесь все немного проще. По сути это просто договоренность. Но большинство участников предпочитают вносить в текст какую-либо ответственность, чтобы сразу была понятна серьезность намерений, а односторонний разрыв договора со стороны контрагента принес какую-то компенсацию;
  • Как и в основном договоре, сразу описывается полная цена. Но при этом нельзя делать выплаты, основываясь на этот документ в полном размере. Можно только сделать оплату в счет будущих платежей (аванс). К примеру, если человек нанимает подрядчика, он может выплатить какую-то часть за работу, но основная оплата будет произведена только после сдачи объекта и подписания основного документа. Стоит также уточнить, что цена не может меняться, переходя из одного документа во второй. Поэтому чаще всего срок действия предварительного варианта не длительный;
  • В предварительном договоре всегда есть определенный срок действия, в отличие от основного. Как уже говорилось ранее, его можно указать в тексте, а можно не указывать, тогда его срок будет равен одному году с момента подписания. В основных договорах также указываются сроки, но часто они зависят от процедур оформления документов, регистрации объектов и многих других факторов, поэтому они могут растягиваться на несколько лет. Срок действия предварительного договора заканчивается либо по сроку давности, либо в момент подписания основного договора;
  • Еще одним важным отличием является форма договора. То есть, предварительный договор может быть попросту составлен в письменном виде с подписями обеих сторон, без процедур регистрации и нотариального заверения. Например, при покупке квартиры необходимо обязательно зарегистрировать основной договор в государственных органах. Предварительный же нигде регистрировать не нужно, вне зависимости от предмета договора и его цены, он всегда имеет одинаковую юридическую силу4
  • К предварительному документу чаще всего не прилагаются дополнительные документы и редко детально описываются обязательства сторон. Такой договор можно составить даже не имея на руках всей необходимой документации для основного. Часто предварительный вариант и служит отсрочкой для продавца, на оформление всех бумажных вопросов. Также в документе не обязательно описывать максимально подробно каждый пункт.

Несмотря на то, что отличий много, относится к предварительному договору, следует со всей серьезностью, ведь чаще всего он подкреплен материально. Разбирательства относительно конфликтных ситуаций в таких документах могут разбираться в судебном порядке, если стороны не могут прийти к консенсусу.

Предварительный же нигде регистрировать не нужно, вне зависимости от предмета договора и его цены, он всегда имеет одинаковую юридическую силу4.

Что вы узнаете

  • Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
  • Ошибки и нюансы при составлении
  • Гарантии при заключении предварительного договора
  • Возможные риски для покупателя
  • Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья

Уклонение это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом.

В чем подвох предварительного договора купли-продажи

В данном случае следует отметить, что закон не запрещает заключение договора купли-продажи без предварительного в отношении отсутствующего объекта.

ПДКП при банкротстве застройщика

Дополнительные сложности для покупателя принесет ухудшение финансового положения девелопера. Если начинается банкротство застройщика, предварительный договор купли-продажи может стать проблемой. Строительство многоквартирного дома, как правило, останавливается до решения вопроса о том, откуда брать деньги на достройку. Поэтому получение ключей покупателем откладывается на неопределенный срок (если вообще состоится). Забрать же уплаченные деньги тоже будет невозможно – их нет у застройщика-банкрота. Поэтому покупатель может лишиться как квартиры, так и денег. Единственное, что ему остается – требовать деньги через суд.

Судебная практика по этому поводу складывается в пользу покупателей жилья по ПДКП. Суды, как правило, встают на их сторону и включают их в реестр кредиторов застройщика (то есть, список тех, перед кем застройщик имеет задолженность).

Основу для многочисленных судебных решений дает Федеральный закон «О банкротстве» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ. Согласно его статье 201.1 к дольщикам приравниваются также покупатели квартир по предварительным договорам, либо участники ПДДУ, приобретатели векселей и другие граждане, обманутые застройщиками. Требования участников таких сделок о передаче жилья или возврате средств приравниваются к требованиям дольщиков по 214-ФЗ.

На основе этих норм закона, ПДКП, ПДДУ и другие соглашения приравниваются к ДДУ, и право покупателей претендовать на получение средств или жилое помещение признается. Однако, в любом судебном процессе могут возникнуть неприятные сюрпризы. Поэтому заранее гарантировать положительное решение суда невозможно.

Кроме того, признание права еще не означает получение средств или жилья. Банкротство застройщика надолго остановит все его стройки. Если же имели место двойные продажи, покупатель может вообще не получить жилье. Даже если вместо этого получится вернуть уплаченные средства, они могут значительно обесцениться за прошедшее время.

Если покупатель все же желает рискнуть, нужно хотя бы правильно заключить предварительный договор купли-продажи с застройщиком.

Предварительный и основной договоры: в чем принципиальное отличие?

Чтобы закрепить обязательства покупателя и продавца о заключении основного договора в будущем, действующий Гражданский кодекс РФ позволяет оформить предварительный договор. По сути, предварительный договор купли-продажи является лишь соглашением о намерениях. Если эти намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

Предварительный договор купли продажи может быть как очень кратким документом, так и весьма подробным. Он может содержать одно положение о предмете или определять все условия основного договора (сроки, цену, порядок расчетов).

Предварительный договор устанавливает обязательства по передаче имущества или его оплате. Учтите, если такие обязательства прописаны в документе, он является основным договором купли-продажи.

Если эти намерения не исполнятся по каким-то причинам, то предварительный договор теряет свою юридическую силу.

На какие нюансы следует обратить внимание заключая предварительный договор купли-продажи квартиры?

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору купли-продажи квартиры стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Такой договор заключается в письменной форме. Это положение содержится, например, в Определении ВС РФ 20.07.2010 № 5-В10-42.

По желанию сторон его можно составить и заверить у нотариуса – ст. 163 ГК РФ.

Что касается государственной регистрации, то позиция ВС РФ, следующая:

Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества государственной регистрации не подлежит.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать:

Согласно ст. 554 ГК РФ из предварительного договора должно следовать, что его стороны договорились в будущем заключить договор купли-продажи конкретной квартиры на условиях, прописанных в предварительном договоре.

Перечень лиц, которые проживают в квартире помимо продавца

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ и ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ перечень лиц, которые проживают в продаваемом имуществе, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, является существенным условием договора продажи жилого помещения.

Читайте также:  Bankrotof.net - Банкротство физических лиц и предпринимателей

Соответственно, эти лица должны быть указаны в предварительном договоре.

Права и обязанности сторон

Предварительный договор должен содержать права и обязанности сторон, сроки их выполнения. Должен быть указан четкий и подробный порядок передачи квартиры покупателю. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.

Согласно ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Расходы по исполнению договора

В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и т.п.

Срок заключения основного договора

Если вы желаете указать срок, необходимо прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор. Срок может быть:

  • кратким (например, через месяц со дня подписания предварительного договора);
  • длительным (например, через 3 года со дня подписания предварительного договора).

Если срок не будет указан в договоре, то в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ договор следует заключить в течение года с момента подписания предварительного договора.

Если основной договор не будет заключен в срок, который указан в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а его стороны будут освобождены от выполнения предусмотренных в нем обязательств.

Позиции ВС РФ по п. 3 ст. 429 ГК РФ – о существенных условиях

Определение ВС РФ от 16.12.2014 № 9-КГ14-8

Если в предварительном договоре купли-продажи квартиры указана площадь, отличающаяся от площади, позднее указанной в ЕГРП, но между сторонами нет спора о различии объекта, то предмет предварительного договора считается установленным, а договор заключенным.

Определение ВС РФ от 16.06.2015 № 4-КГ15-21

Условие о предмете договора считается согласованным, если обе стороны имеют об этом предмете одинаковое представление и могут его определить.

После этого гражданин А.

Отличие предварительного договора от основного договора

Главным отличием предварительного договора от основного договора является то, что предварительный договор не порождает прав и обязанностей, связанных с приобретением имущества, выполнением работ, оказанием услуг.

Однако предварительный договор порождает обязанность сторон заключить договор в будущем и право каждой из сторон требовать от другой стороны заключения окончательного договора. Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ в случае, если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием заключить основной договор. При этом уклонением можно считать как отказ или молчание в ответ на предложение заключить основной договор, так и встречные инициативы пересмотреть какое-либо из существенных условий или дополнить основной договор условиями, не предусмотренными в предварительном договоре, и т.д.

В этом случае основной договор считается заключенным на условиях, отраженных в постановлении суда. Датой заключения основного договора будет считаться дата вступления в законную силу постановления суда. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причиненные убытки.

Таким образом, уклонение любой стороны предварительного договора от заключения основного договора позволяет инициатору в судебном порядке понудить контрагента к заключению договора и/или взыскать причиненные уклонением убытки.

в случае заключения сторонами основного договора;.

Предварительный договор. Что это такое?

При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки объект, цена, способ оплаты.

Секреты успешной продажи, ч.17. Предварительный договор и его особенности

Предварительный договор купли-продажи, как и авансовый договор или договор задатка, с точки зрения закона не является обязательным документом в сделке. Однако с точки зрения эффективности процесса сделки один из этих договоров обязательно должен быть подписан.

Зачем нужен предварительный договор?

Когда участники сделки подписывают предварительный договор, они заранее обозначают все основные условия: способ передачи денег, сроки освобождения квартиры и многое другое.

Безусловно, можно договориться и на словах: встретиться в таком-то отделении банка в такой-то день и час для подписания договора купли-продажи, и уже на месте решать все вопросы. Но практика показывает, что это плохой путь.

Обычно дело заканчивается словесной перепалкой, предынфарктным состоянием участников договора и полным развалом сделки.

Так что все бурные эмоциональные процессы лучше отнести на подготовительный период, а предварительное соглашение как раз станет хорошим поводом для обсуждения и фиксации всех подробностей. При этом стоит помнить, что каждая сделка на вторичном рынке жилья – уникальна, поскольку тесно связана с жизненными обстоятельствами людей и перипетиями их «квартирного вопроса». Поэтому пункты договора также будут уникальными, предметом соглашения продавца и покупателя.

Что учесть в предварительном договоре?

Если вы захотите выбрать именно форму предварительного договора, то должны учесть следующие нюансы:

  1. Предварительный договор обязательно заключается в той форме, в которой будет заключен основной договор – в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
  2. Предварительный договор обязательно должен включать все положения и, в особенности, существенные условия основного договора. Напомним, к существенным условиям договора купли-продажи жилой недвижимости относятся: описание объекта, которое позволит однозначно установить объект, цена продажи и указание лиц, имеющих право пользования жильем.
  3. В предварительном договоре должен быть указан срок или иное условие заключения основного договора.
  4. В случае отказа одной из сторон предварительного договора заключить основной договор другая сторона может понудить её к этому через суд.

А теперь расскажем о некоторых пунктах предварительного договора более подробно.

Объект

В договоре подробно описывают квартиру, которая продается. Называют адрес, этаж, метраж, количество комнат. Кроме того, указывают, кому принадлежит данный объект и как возникло право собственности.

Такое описание квартиры, прежде всего, важно для продавца. Подписавшись под договором, покупатель уже не сможет отказаться от сделки на основании того, что «он не знал» о тех или иных нюансах: например, об отсутствии балкона или о том, что продавец получил квартиру в наследство.

Цена

В риэлторской практике довольно часто встречаются ситуации, когда буквально накануне сделки покупатель говорит, что ему предложили другой вариант, и предлагает снизить цену. Аналогичные случаи бывают и на стороне продавца.

Чтобы такого не случилось, цену квартиры фиксируют в предварительном договоре.

Напомним: подписывая предварительный договор, продавец и покупатель берут на себя обязательства по совершению сделки именно на указанных в нем условиях. Если же покупатель в дальнейшем откажется приобретать квартиру, то вы сможете обратиться в суд, и тот, с большой долей вероятности, вынесет решение «о понуждении к заключению договора купли-продажи». То же самое относится и к продавцу. Поэтому перед тем как заключать предварительный договор, еще раз убедитесь, что цена вас устраивает.

Сроки

В обычной ситуации в договоре указывается три срока:

  1. срок заключения основного договора купли-продажи,
  2. срок его предоставления для государственной регистрации перехода права собственности,
  3. срок фактической передачи квартиры.

Для продавца крайне важен срок фактической передачи. Это момент, до которого вы должны будете вывезти все вещи, переехать на другое место жительство и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих. Если вы уже живете в другой квартире, а в продаваемой никто не прописан, все просто. Однако если вам еще только предстоит переезд в новое жилье, а «выписываться» вы будете в квартиру, которую покупаете одновременно с продажей своей, то процесс может затянуться. Тем более что снятие с регистрационного учета – это государственная услуга, которая занимает не один день. Учтите этот факт при согласовании с покупателем всех сроков.

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант: «юридическое» освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после «физического». Тогда добавляется еще один срок – тот, до которого продавец и его семья обязаны сняться с регистрационного учета. До этого момента с продавца может удерживаться какая-либо сумма в качестве гарантии. И все эти условия также указываются в предварительном договоре.

Расчеты по сделке

Наиболее сложным этапом сделки считается передача денег от покупателя продавцу. Дело в том, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации, которая занимает несколько дней (самый короткий срок – три дня). И весь этот период квартира находится в собственности продавца.

Соответственно, передав деньги при подписании договора, покупатель рискует: если в регистрации договора будет отказано, квартиру в собственность он так и не получит, а деньги уже отдал.

Если же передавать деньги после регистрации – то рискует продавец.

Поэтому, как правило, в день подписания договора вся денежная сумма помещается в банковскую ячейку, на счет в банке или на депозит нотариуса. Порядок дальнейшего доступа к ячейке или перевода денег продавцу – один из ключевых моментов договоренностей продавца и покупателя. Обычно продавец получает деньги после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру, предъявив ряд документов, прежде всего, договор купли продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

Читайте также:  Пособие по уходу за инвалидом 1,2,3 группы в 2020 году, за ребенком-инвалидом, размер пособия, повышение, как оформить

Однако в зависимости от нюансов конкретной сделки вы можете договориться и о собственных дополнительных условиях. Все они обсуждаются на этапе подписания предварительного договора и вписываются в этот договор.

Обязательства и ответственность сторон

Составляя предварительный договор, не забудьте прописать в нем обязанности и ответственность сторон. Возможно, пункты, указанные в типовом договоре, покажутся вам закономерными, из серии «кэп очевидность». Действительно, вроде бы понятно, что продавец не должен продавать квартиру другому покупателю. Или само собой разумеется, что покупатель должен предоставить нотариально заверенное согласие супруга – без этого сделка просто не состоится.

Тем не менее, не стоит пренебрегать этими, казалось бы, бесспорными, пунктами. С одной стороны, они послужат напоминанием о том, что именно должна сделать каждая из сторон. С другой – напомнят об ответственности.

Благодарим за помощь в подготовке статьи Константина Барсукова, генерального директора компании «Релайт-Недвижимость»

Иногда в договор вписывается компромиссный вариант юридическое освобождение квартиры происходит спустя какое-то время после физического.

Правовые последствия заключения предварительного договора

Заключая друг с другом Предварительный договор, стороны не просто определяют параметры будущего Основного договора, но также берут на себя обязательства по заключению Основного договора на тех условиях и в те сроки, что установлены Предварительным договором.

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Иными словами, если в Предварительном договоре четко не указана календарная дата, не позднее которой стороны обязуются заключить друг с другом Основной договор, такой Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее одного года, с даты подписания сторонами текста Предварительного договора.

Согласно пункту 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

По окончании установленного пунктом 4 статьи 429 Гражданского кодекса РФ срока действия Предварительного договора, он прекратит своё действие, и, максимум, что стороны Предварительного договора смогут потребовать друг от друга – это возврата всего полученного каждой из них по договору (в частности, возврата суммы предоплаты в счет оплаты так и не заключенного сторонами Основного договора).

Замена стороны в Предварительном договоре допускается только с письменного согласия другой стороны такого договора, что должно быть оформлено соответствующим дополнительным соглашением к Предварительному договору.

Такое же жесткое правило действует относительно цены договора и его предмета. То есть, например, одна из сторон, обязавшаяся по Предварительному договору продать другой стороне Дом по цене 1 000 000 рублей, не имеет права в одностороннем порядке изменить предмет договора (Дом на Веранду) и его цену (уменьшить или увеличить цену продаваемого имущества), без письменного согласия второй стороны Предварительного договора.

Правовые последствия нарушения сторонами условий Предварительного договора четко прописаны в пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса РФ и пункте 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ – если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Большинство – через агента

Как показывает практика, обеспечительный платеж (или же задаток) большинство продавцов доверяют получать своему риэлтору. Покупателям тоже удобнее вносить деньги в агентство недвижимости: потом понятно, как их вернуть обратно.

Как не платить налог при продаже квартиры Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют >> Любопытно отметить, что в таком случае даже специальная доверенность не нужна – в агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. А агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек (практика в агентствах недвижимости разнится).

Деньги при этом хранятся в агентстве, и всем как-то спокойнее. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. руб. Но если речь идет об элитной недвижимости, то это могут быть и миллионы – там оперируют уже не фиксированной суммой, а процентами от стоимости объекта.

Часто обеспечительный платеж идет на оплату услуг агентства недвижимости.

2016 18-КГ16-124.

Цели и тонкости составления предварительного договора купли-продажи квартиры

Приобретение квартиры – одно из самых важных решений в жизни семьи. Когда наиболее подходящий вариант подобран, и потенциальный покупатель уже готов заключить договор купли-продажи, могут возникнуть некоторые трудности.

Если все эти проблемы смогут решиться в короткий промежуток времени, то по обоюдному соглашению сторон уместным будет составление предварительного договора купли-продажи квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-00-25 доб. 134 . Это быстро и бесплатно !

Дорогие читатели.

А нужен ли для купли-продажи предварительный договор? Границы предварительного договора и купли-продажи

Я бы хотел отразить довольно странный вопрос о границах предварительного договора с небольшим референсом к Модельному Определению Романа Бевзенко, но главное, через призму английского праваю

Но все по порядку.

1. Вначале надо определиться что же такое купля-продажа

В п. 1 ст. 454 ГК РФ указывается, что:

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Это практически дословный перевод английской ст. 27 Закона о продаже товаров от 1979 г.(Sale of Goods Act 1979) об обязанностях продавца и покупателя при исполнение договора купли-продажи:

It is the duty of the seller to deliver the goods, and of the buyer to accept and pay for them, in accordance with the terms of the contract of sale.

Понятие договора продажи (contract of sale) раскрывается у англичан ст. 2(1) Закона о продаже товаров – «договор продажи товаров является договором, согласно которому продавец передает или соглашается передать права на товар за денежное вознаграждение, именуемое ценой».

В ст. 2(4) Закона о продаже товаров раскрывается более интересный момент – «в тех случаях, когда по договору продажи право собственности на товар переходит от продавца к покупателю, то такой договор именуется куплей-продажей».

То есть договор продажи может и не составлять переход прав собственности? Ответ — да.

В английском праве далее выделяется два типа договоров продажи — купля-продажа (sale) и соглашение продать товар в будущем (agreement to sell)

Первый тип, это сделка по переходу прав собственности, которая является всегда реальной. Вы не можете по английскому праву заключить консенсуальную сделку купли-продажи, и это в корне отличается от российского права. Особенности реальности связан именно с переходом права собственности. Такого типа договора именуются исполненные (аналог реальному договору) — в США они более известны как «продажа в настоящее время» (present sale).

Договор купли-продажи по английскому праву заключается всегда с момента передачи прав на собственности.

Второй тип, соглашение продать — это передача прав собственности в будущем или под каким-либо условием. На это прямо указывает ст. 2(5) Закона о продаже товаров – «в тех случаях, когда по договор продажи право собственности на товар переходит в будущем времени или под каким-либо условием, которое должно произойти в будущем, такой договор именуется соглашением продать».

Можно выделить следующие типы условий для соглашения продать товар:

  • передача собственности в будущем в определенный срок;
  • передача собственности в будущем при наступлении условий, в том числе, передача будущей вещи (несозданной/неопределенной или та вещь, права на которую не были еще приобретены).

После наступления вышеперечисленных условий соглашение продать товар трансформируется в реальную куплю-продажу.

This is because section 2 of the 1979 Act distinguishes between a sale and a mere agreement to sell. An agreement to sell is a contract of sale under which the transfer of the property in the goods is to take place at a future time or subject to some condition later to be fulfilled. Such an agreement matures into a “sale” when that time elapses or that condition is fulfilled. Thus a “contract of sale” may amount to either a sale or an agreement to sell: it is a sale where under the contract the property is transferred there and then; otherwise the contract of sale is called an agreement to sell.

(Kulkarni v Manor Credit (Davenham) Ltd [2010] EWCA Civ 69 (11 February 2010))

2. Какие различия есть между понятиями договора купли-продажи и соглашением продать?

Различия есть и они не только лежат в плоскости реальности и консенсуальности таких договоров.

Во-первых, в рамках купли-продажи происходит передача права собственности. Вы не можете передать право собственности, например, на несозданную вещь. Так., пар. 2-105(2) UCC аналогично ст. 5(2) Закона о продаже товаров указывает, что, если стороны заключают договор купли-продажи будущей вещи, то такой договор оперирует как соглашение продать.

Читайте также:  Пенсионный фонд в Льгове - адрес, телефон, режим работы отделения

В соглашении продать переход прав собственности не происходит.

Во-вторых, купля-продажа является абсолютной сделкой — ее исполнение не может ставится взависимость от определенных условий. Например, я продам тебе вещь в случае наступления события Х не может являться куплей-продажей, так как переход права собственности в условных сделках может и не произойти.

В-третьих, последствия неисполнения обязательств по этим двум договорам весьма разные. Например, в случае неоплаты товары права требования к продавцу сильно отличаются — по купли-продажи Вы вправе требовать через сумму, подлежащей оплате, а по соглашению продать только убытки.

Также следует обратить внимание на то, что именно взыскание убытков являются единственным инструментом защиты, которым может воспользоваться пострадавшая сторона в соглашении продать товар.

3. Теперь к основным вопросам – п роблема границы купли-продажи и предварительного договора в российском праве и сравнение с соглашением продать товар.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если рассматривать ее через призму соглашения продать товар, то можно прийти к некоторым интересеным выводам:

1. Предварительный договор аналогично соглашению продать товар не является договором о передаче имущества. Целью предварительного договора является заключение основного договора, что, в общем-то аналогично соглашению продать, но последняя конструкция освобождает стороны от заключения отдельного основного договора (так как сама трансформируется).

2. Конструкция предварительного договора не нужна для консенсуальных сделках, так как переход прав собственности при купли-продажи в будущем может происходить и через 454 ГК РФ. Создание конструкций для заключения в будущем сделок для тех типов договоров, в рамках которых исполнение обязательств итак может происходить в будущем, а односторонний отказ может быть предусмотрен в самом консенсуальном договоре является ненужным нагромождением.

Предварительный договор или соглашение продать товар нужны для реальных сделок.

И здесь я возьму самое интересное из анализа Романа Бевзенко:

Сам по себе предварительный договор не может переносить право собственности; единственным назначением предварительного договора является по сути лишь принудительное «затягивание» в переговоры относительно заключения и (возможного) подписания основного договора купли-продажи недвижимого имущества.

Я полагаю, что весьма спорно указывать на то, что законодатель предусмотрел такой инструмент для того, что стороны затягивали процесс. Скорее, предварительный договор консенсуальной купли-продажи оказался очередным нонсенсом.

3. Конструкция соглашения продать товар (или можно назвать его предварительным договором для реальной купли-продажи) преследует не только цель перенести время передачи прав собственности, но и обеспечить соответствующими полномочиями продавца. Купля-продажа будущей вещи всегда является соглашением продать, а не реальной куплей-продажей (Англии, США, Филипинны, Сингапуры и т.д.). Будущая вещь для целей продажи — это не только несозданная вещь, но и та, которая пока не была приобретена продавцом.

Section 12(1) only requires a seller to have the right to sell “in the case of a sale”: in the case of a mere agreement to sell he promises only that he will have such a right “at the time when the property is to pass”. That reflects a completely standard way of the world. Sellers and buyers are for ever agreeing to sell and buy what sellers at the time of agreement do not then own, for the goods in question have to be fabricated or sourced and acquired before the time when property is to pass.

(Kulkarni v Manor Credit (Davenham) Ltd [2010] EWCA Civ 69 (11 February 2010))

Основным правилом передачи имущества в общем праве является то, что «приобретатель получает титул не лучше, чем у того, кого он приобрел». И отсутствие титула у лица, который дал обещание заключить реальный договор купли-продажи не приводит к его заключению без титула собственника.

However, on 3rd February, 2000, the defendant did not have a right to sell the bookcase to the plaintiff because he did not own the bookcase. It was the property of Lord Roden. It had been stolen from Lord Roden. The defendant had no title to the bookcase. Therefore no title to or property in the bookcase passed from the defendant to the plaintiff. There was an agreement for sale but the sale was not completed.

(Mallett & Son (Antiques) Ltd -v- Rogers [2005] IEHC 131 (12 May 2005))

Возвращаясь к Модельному Определению:

Эти взгляды заключаются в (ошибочном) мнении о том, что если скоро собственник не может свободно распорядиться вещью (то есть, передать право собственности на вещь), то и заключить договор купли-продажи (то есть, принять на себя обязательство передать право собственности на вещь), собственник лицо тоже не может; в подобных обстоятельствах участники оборота (ошибочно) полагали, что сторонам следует заключать не основной, а предварительный договор купли-продажи.

Тут законодатель и судебная практика сама запуталась. Стороны были введены в заблуждение абсолютной логичной мыслью — если у вас нет права собственности либо оно ограничено невозможностью передачи, то вы не можете заключить куплю-продажу, так как такая сделка заведомо могла быть неисполнимой. Но, поскольку купля-продажа у нас носит консенсуальный характер продавец мог взять на себя обязательство передать, но логично предположить, что в такой договор мог быть неисполним, так как не дает возможности продавцу выйти из ситуации в случае, если он не смог ограничения на передача или не приобрел в собственность товар.

Например, в соглашение продать товар он мог указать, что, когда он освободиться от ограничений, он передаст товар в собственность покупателю, а если не освободится, то он освобождается от купли-продажи.

При нашем определении купли-продажи нету возможности освобождения стороны от ответственности в таком случае, если стороны заранее не указали на освобождение от ограничения на передачу товара в качестве обусловленной сделки. То есть законодательная купля-продажа безусловна и абсолютна налагает такие обязательства, которая сторона физически не может исполнить, а также не может прекратить в рамках п. 1 ст. 416 ГК РФ.

Далее у Бевзенко идет абзац:

В положениях пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель четко проводит границу между обязательством передать право собственности (такое обязательство может принять на себя кто угодно, даже лицо, не являющееся собственником вещи в момент подписания договора) и собственно распоряжением имуществом, для осуществления которого распоряжающееся лицо непременно должно обладать правом собственности на вещь (статья 209 ГК РФ).

В деле Rowland v. Divall [1923] 2 KB 500 (CA) украденная машина была продана и передана покупателю, который ей пользовался до тех пор, пока полиция не изъяла автомобиль у него и не вернула собственнику. И судья Эткин произнес фразу, которые прямо противоречат этому абзацу:

He paid the money in order that he might get the property, and he has not got it. It is true that the seller delivered to him the de facto possession, but the seller had not got the right to possession and consequently could not give it to the buyer.

“there can be no sale at all of goods which the seller has no right to sell

В английском праве передача имущества напрямую связана с титулом и этим все сказано. За исключением, тех случаев, когда у продавца появился оспоримый титул (прав по оспоримым сделкам).

Вы не можете передать право собственности, например, на несозданную вещь.

Что такое предварительный договор купли-продажи

Этот документ еще называют договором о намерениях. Он письменно фиксирует желание продавца продать, а покупателя – приобрести в собственность объект недвижимости. Действия, связанные с заключением этого договора, регулируются статьей 429 Гражданского кодекса РФ.

Самое широкое применение предварительный договор находит в сделках с недвижимостью. Иногда складываются ситуации, в которых продавец и покупатель собираются заключить сделку, но в данный конкретный момент времени не могут осуществить свое намерение. Те, кто обходятся без предварительного договора, в процессе ожидания несут определенные риски. Например, продавец может найти более обеспеченного покупателя, а покупатель, в свою очередь, может найти более интересный вариант. В этом случае вторая сторона оказывается не у дел – потеряно время, и чаще всего еще и деньги, потому что цены на недвижимость не стоят на месте. А имеют тенденцию к постоянному росту.

Никакими имущественными правами предварительный договор не наделяет, но обязывает заключить основной документ на условиях и по цене, оговоренной в предварительном соглашении. Этот договор не подлежит обязательной регистрации в управлении Росреестра или нотариальному заверению. Но при желании вы можете провести эти процедуры. Официально в законную силу документ вступает после подписания его сторонами.

описание объекта договора, по которому его можно четко установить.

Добавить комментарий