Как законно сдавать квартиру и платить меньше налогов? — INMYROOM

С договором можно застраховать квартиру

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

Допустим, собственник застрахует квартиру, а потом начнет ее сдавать без договора. Страховой компании он о жильцах не сообщит. Если произойдет страховой случай, компания, скорее всего, откажет в возмещении.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р . Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р . Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р .

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем

Налоговой службе предоставлены достаточно широкие полномочия для выявления фактов уклонения от уплаты налога за сдачу квартир в наем. В отношении граждан налоговая вправе проводить выездные и камеральные проверки.

Уведомить налоговую службу о незаконной сдаче квартиры могут соседи арендодателя, управляющая организация или участковый. Из сведений, полученных из Росреестра, налоговая может установить количество квартир собственника и проверить, какие он использует для личного проживания.

Иностранные граждане прибывшие на территорию РФ, должны зарегистрироваться по месту своего пребывания.

Сотрудники налоговой службы могут проверить, учтены ли квартиры, в которых зарегистрированы граждане временно, в числе официально сдаваемых. Также налоговая может направить запрос в банк о проведенных операциях по счету арендодателя, чтобы установить факт получения платежей.

Как налоговая узнает о сдаче квартиры в наем.

Можно ли платить еще меньше?

Для самозанятых предусмотрели вспомогательный налоговый вычет — 10 000 рублей (3% вместо 4%, если сдавать квартиру физическим лицам, и 4% вместо 6%, если сдавать организации). Это поможет снизить налог на первое время. Налоговый вычет можно использовать частями.

Например, если вы сдаете квартиру за 40 000 рублей, то должны платить каждый месяц налог 1 600 рублей. Благодаря вычету (400 рублей), ваш ежемесячный налог в течение 25 месяцев будет 1200 рублей. То есть 3% вместо 4% до тех пор, пока сумма ежемесячных вычетов не достигнет 10 000 рублей. Если договор аренды с одним арендатором закончится, остаток налоговых вычетов можно использовать со следующим арендатором.

Больше не сдаю квартиру, как выйти из статуса самозанятого.

Распространенные ошибки при сдаче квартиры в наем

№ п/пПеречень возможных вариантов
1.Предоставлять в налоговую декларацию и платить налог как физлицо – НДФЛ
2.Зарегистрироваться как ИП и оплачивать налог:

b) купив налоговый патент;

c) ЕНВД (вмененный доход);

d) по общей системе (ОСН)

Последние два подпункта арендодателям жилых помещений использовать невыгодно и нецелесообразно. ЕНДВ и ОСН подходят для других видов предпринимательства. Но стоит заметить, что если ИП занимается каким-то бизнесом и платит налоги по общей схеме, то доход от аренды ему следует учитывать аналогично.

В договоре на аренду отсутствует стоимость ежемесячной платы, не заполнены прочие обязательные регистры. При конфликтных ситуациях не исключено, что арендодателю придется заплатить в бюджет больше, чем он действительно получил от съемщика. Поэтому перед заключением договора не помешает посоветоваться со специалистами. При оформлении документа следует внести в него все данные, проследить, чтобы ничего не было упущено, в том числе, и подписей сторон.

Оформить отношения с налоговой арендодатель вправе как физлицо или как ИП. Собственник квартиры делает выбор самостоятельно. Главное, чтобы квадратные метры он сдавал легально.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, то вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓
Бесплатная юридическая консультация

В конце каждого месяца налоговая будет присылать вам сумму налога и после вашего согласия списывать ее с вашего счета.

Патент или НДФЛ: как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов

В Москве собственники арендных квартир все чаще сдают квартиры официально и уплачивают налоги с доходов, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» риелторы. Основными факторами роста рынка легализованной аренды, по их мнению, является повышение налоговой грамотности населения, а также работа столичных властей по выявлению квартир, нелегально сдаваемых в аренду. По словам директора компании «Миэль-Аренда» Марии Жуковой, все больше арендодателей обращаются за консультацией о возможных формах уплаты налога.

За последние два года объем поданных налоговых деклараций и приобретенных патентов в Москве вырос на 14% и 20% соответственно, приводит данные директор департамента консалтинга компании Blackwood Александр Шибаев. «По-прежнему среди людей, которые сдают жилье экономкласса, налоги платят около 10%. В сегментах бизнес и элитном ситуация иная: ответственность за неуплату крупных сумм налогов гораздо серьезней. Примерно 85–90% арендодателей, стоимость аренды квартир которых от 80 тыс. руб., налоги платят», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5% от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Данные риелторов подтверждает и официальная статистика: общая сумма различных сборов на сдачу квартир в аренду, которые в 2015 году (данных за 2016 год еще нет) заплатили москвичи, превысила миллиард рублей. По сравнению с 2011 годом поступления в бюджет Москвы от налогов с аренды выросли в десять раз. Как уточняет столичный департамент экономической политики и развития, в бюджет поступило 905 млн руб. в виде налога на доход от сдачи жилья. Меньшую часть поступлений в бюджет составили доходы от приобретения патентов на аренду — москвичи заплатили за них еще 223 млн руб. По самым скромным подсчетам, более 1 млн кв. м жилья (26 тыс. квартир) в городе сдается легально, — заявляла ранее заммэра Москвы Наталья Сергунина.

Как легально сдавать квартиру

В законодательстве РФ нет понятия официально и неофициально. Наем жилого помещения регулируется гл. 35 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Согласно ГК РФ, договором найма считается документ, заключенный в простой письменной форме, подписанный двумя сторонами — арендодателем и арендатором — и нотариального заверения или государственной регистрации не требует. При составлении договора в обязательном порядке нужно указать паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых владелец квартиры получил ее в собственность, сроки и порядок оплаты.

На данный момент существуют три основных способа легальной сдачи квартиры в аренду: путем уплаты НДФЛ как физическое лицо и в качестве индивидуального предпринимателя, где можно уплачивать 6% по УСН (плюс страховые взносы), либо приобретение патента на 1–12 месяцев. Все три способа являются легальными, собственник сам выбирает наиболее выгодный и удобный.

В первую очередь уплачивать налог важно тем, кто сдает свои квартиры юридическим лицам, а также тем, кто переводит полученные денежные суммы на счета в иностранных банках, отмечают риелторы. «Для таких операций необходимы документы из налоговой инспекции. Как правило, это владельцы дорогой недвижимости, которые предпочитают оформлять статус индивидуального предпринимателя (ИП)», — уточняет Мария Жукова.

Оформление налога происходит следующим образом: выбирается один из способов налогообложения, в налоговый орган предоставляется один экземпляр договора, если это физлицо или ИП, до 20 апреля текущего года за прошедший налоговый год подается налоговая декларация и оплачивается налог. В случае с патентом оплата происходит сразу или частями в срок, на который приобретен патент.

Какая система налогообложения выгоднее

На данный момент в Москве, по оценке Александра Шибаева, порядка 90% участников рынка цивилизованной аренды уплачивают налоги путем подачи налоговых деклараций, остальная часть рынка — через патенты. Риелторы отмечают, что вариант уплаты налогов зависит от стоимости жилья и для разных рантье будут выгодны свои способы.

Первый способ самый удобный и в то же время невыгодный для арендодателя — уплата налога как физическое лицо. Главным минусом уплаты НДФЛ является высокая ставка — 13%. Для этого варианта собственнику необходимо заключить с арендатором договор найма жилого помещения, составить акт приемки квартиры и документ, в котором будет фиксироваться факт ежемесячной оплаты. Арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, к которой следует приложить договор со всеми приложениями, а также документы, подтверждающие его право владения и распоряжения квартирой.

Второй способ — зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель, работающий по упрощенной системе налогообложения. В этом случает налоговая ставка составит 6%. Кроме этого, индивидуальный предприниматель должен оплачивать ежегодные страховые взносы и обязан подавать налоговую декларацию.

Способ уплаты налогов зависит от стоимости жилья. «При арендной стоимости до 60 тыс. руб. в месяц выгоднее платить как физическое лицо. Если аренда от 60 тыс. руб., можно открывать ИП и платить 6%», — поясняет Роман Бабичев.

Еще один вариант — приобретение патента для сдачи квартиры. Владелец квартиры, решивший пойти таким путем, также должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Срок действия патента составляет от одного до 12 месяцев, но в рамках одного календарного года. Чем срок патента меньше, тем он дешевле (для равнозначных квартир). Стоимость патента зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для его квартиры на сайте департамента экономической политики Москвы.

По словам Александра Шибаева, суть патентной системы состоит в том, чтобы не подсчитывать доход, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Данная сумма различается в зависимости от локации и площади жилья. Так, в ЦАО для квартиры площадью до 50 кв. м она составит 27 тыс. руб. в год. В других административных районах столицы — в среднем 18 тыс. руб.

Примеры расчета платежей

Наиболее выгодный вид налогообложения выбирается с учетом стоимости квартиры. Например, стоимость аренды квартиры 50 тыс. руб. в месяц, платит налог физлицо, получаем: 50 000*13%*12 месяцев = 78 000 — сумма налога. Если платить как ИП, то получится: 50 000*6%*12месяцев = 36 000, к этой сумме необходимо прибавить обязательные годовые платежи по ИП, что составляет около 30 тыс. руб., плюс каждые три месяца подавать декларации в налоговую, плюс открытие ИП.

В целом уплата налогов через патентную систему выгодна владельцам больших и дорогих квартир в наиболее близких к центру локациях Москвы. Например, владельцы квартиры в ЖК «Шуваловский» (Мичуринский проспект, ЗАО) и в Можайском районе этого округа столицы заплатят по патенту за квартиру 85 кв. м одинаковую сумму — 60 тыс. руб. При этом разница в арендной плате для данных локаций — 125 тыс. против 65 тыс. руб./мес. Таким образом, стоимость патента для владельца данной квартиры в «Шуваловском» составит 4% от его дохода от аренды за год, а для владельца квартиры в Можайском районе — 8%.

По данным Blackwood и «Азбуки Жилья»

Минусом упрощенной системы и патентов являются затраты времени по регистрации ИП, а также наличие помимо ставки налога страховых взносов, считают риелторы. Еще один минус патентной системы — возможные убытки, которые возникают в случаях, когда арендодатель оплачивает патент на определенный период городу, а арендодатель съезжает раньше запланированного срока. С другой стороны, владелец квартиры в этом случае освобождается от уплаты имущественного налога на нее, сдав в аренду, поясняет Александр Шибаев.

«Выгоднее всего приобрести патент или платить налог по ставке 6% как индивидуальному предпринимателю. Стоимость патента также примерно этим 6% и соответствует. Однако владелец патента сразу уплачивает за него соответствующую сумму и уже не беспокоится о заполнении деклараций», — поясняет Мария Жукова.

Другой вопрос, что не каждый человек готов заниматься получением статуса индивидуального предпринимателя, а патент на данный момент может приобрести только гражданин в статусе ИП, добавляет эксперт. «Обычное физическое лицо пока этого сделать пока не может. Для многих граждан это было бы выходом, поскольку на сегодняшний день многие граждане не платят налоги не потому, что не хотят, а потому что не желают проходить подчас утомительную процедуру заполнения налоговых деклараций, тратить много времени на поездки в налоговую инспекцию и стояние в очередях. Возможность покупки патента упростила бы для многих эту процедуру», — считает Мария Жукова.

Однако, несмотря на рост количества вышедших из теневого рынка квартир, их доля, по экспертным данным, составляет порядка 5 от общего объема всего рынка аренды Москвы.

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно?

Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно.

Какие налоги платят самозанятые за сдачу жилья

Если квартиру у самозанятого снимает физическое лицо , налог будет 4 или 3%, если юридическое — 6 или 4%. Процент выше, если потрачен налоговый вычет 10 000 рублей , который дают при регистрации. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Вы сдаете комнату студентке за 12 000 рублей в месяц. Вы только зарегистрировались как самозанятый, и у вас есть право на налоговый вычет. Налог будет по сниженной ставке: 3% вместо 4.

Налог составит 12 000 × 3% = 360 рублей. Ежемесячно вы будете экономить на платежах 12 000 × 1% = 120 рублей.

Налоговый вычет — 10 000 рублей. Каждый месяц эта сумма будет уменьшаться на 120 рублей. Как только льготные 10 000 закончатся, налог станет 4%. Тогда вы будете платить с аренды 12 000 × 4% = 480 рублей налога ежемесячно.

Когда доход за год превышает 2,4 млн , самозанятый теряет свой статус . Налог становится как у обычного физлица — 13%. Самозанятость можно заново оформить в следующем году, чтобы снова платить по пониженной ставке.

Пример:

Вы самозанятый и сдаете коттедж за 250 000 рублей в месяц. Еще вы печете торты на заказ и зарабатываете 50 000 рублей в месяц.

Ваш профессиональный доход в месяц составляет 250 000 + 50 000 = 300 000 рублей.

Каждый месяц вы платите НПД по ставке 4%. Это 300 000 × 4% = 12 000 рублей.

С января по август вы заработаете 2,4 млн рублей. Это максимальный годовой доход, который разрешено получать на режиме НПД. Дальше вы потеряете статус самозанятого: с сентября придется платить НДФЛ 13% как физлицу.

Сумма налога составит 300 000 × 13% = 39 000 рублей в месяц.

Сумма налога составит 300 000 13 39 000 рублей в месяц.

Пять простых правил, как избежать налоговых проблем при сдаче жилья в аренду

Уклонение от налогов, полученных от сдачи квартир, может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей.

Уже более десяти лет налоговые власти регулярно обещают взять на карандаш все квартиры, сдаваемые в наём, и взыскать подоходный налог с их владельцев. Собственники жилья в ответ серьёзно кивают, но не торопятся держать отчёт. По данным администрации Екатеринбурга, в 2013 году две тысячи горожан указали в налоговой декларации доходы от сдачи жилья, тогда как реально в столице Урала арендуется от 10 до 50 тысяч квартир.

При этом есть некоторые симптомы, указывающие на то, что сегодня налоговики, при поддержке других госструктур, всё же начали закручивать гайки. Из разных районов Екатеринбурга поступают сигналы о том, что участковые проводят тотальные обходы своих территорий, при этом обращают внимание на прописку граждан и на число реально проживающих в квартире.

Ещё один тревожный симптом – управляющие компании стали брать на заметку слишком многолюдные квартиры. Уже были факты, когда представители УК составляли акты на такие объекты и передавали их в миграционную службу и в налоговые органы. Пойманного за руку владельца квартиры, сдаваемой в аренду, могут обязать заплатить налог с дохода и оштрафовать. Согласно статье 122 Налогового кодекса размер штрафа составляет 20% от неуплаченной суммы. Если суд посчитает уклонение от уплаты налогов умышленным, штраф составит 40%. Кроме того, для такой квартиры должен быть сделан перерасчёт по коммунальным услугам, на основании которого владелец заплатит сумму недоимки плюс пени за просрочку.

Юристы замечают, что собрать данные, подтверждающие факт сдачи жилья в аренду, обычно непросто. Особенно если арендатор и арендодатель действуют аккуратно и согласованно. Тем не менее, прецеденты есть. Собственник квартиры, сдаваемой в аренду, может не бояться внимания госорганов, если будет выполнять несколько правил. Вот что по этому поводу говорит начальник отдела аренды компании “БК_НЕДВИЖИМОСТЬ” Александра Федотова: “Если собственник заключил письменный договор с арендатором квартиры, контролирует своевременную оплату коммунальных услуг в соответствии с показаниями приборов учёта, декларирует доход от сдачи в наем жилого помещения и платит с дохода соответствующий налог, то у него не возникнет в случае поступления от правоохранительных органов вопросов никаких проблем”.

Если коротко, то арендодателю надо сделать следующее:
1. Оформить договор аренды.
2. Фиксировать получение денег от жильцов
3. Оформить временную регистрацию арендаторов.
4. Платить налог с дохода от аренды.

О том, как выполнить первые два пункта мы ранее подробно рассказывали в статье “Бумажные аспекты аренды жилья”.

Оформление временной регистрации (прописки) – процедура достаточно простая. Единственное, что следует помнить, – прописать иностранного гражданина можно, только если у него есть вид на жительство или разрешение на временное проживание. Прописка такого жильца оформляется не в паспортном столе, а в районной миграционной службе. Ну и ещё один момент – для оформления временной регистрации не требуется согласие всех собственников жилья.

Отдельно рассмотрим вопрос уплаты налога с доходов от сдачи квартиры в найм. Как пояснила начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления ФНС по Свердловской области Лидия Исаева, выполнить свои налоговые обязательства арендодатель может пятью способами:
– ежегодно подавать налоговую декларацию (по форме 3НДФЛ) и платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от дохода;
– зарегистрировать ИП и платить налог по упрощённой системе (обычно 6% от дохода);
– зарегистрировать ИП и платить налог через покупку налогового патента;
– зарегистрировать ИП и платить единый налог на вменённый доход (ЕНВД);
– зарегистрировать ИП и платить налог по общей схеме.

Сразу заметим, что два последних способа арендодатели жилья обычно не используют. Они больше подходят для иных видов бизнеса. Тем не менее, индивидуальный предприниматель, имеющий некое дело и работающий по общей схеме налогообложения (пятый способ), может попутно сдавать квартиру и отчитываться за этот побочный доход также по общей схеме. Но это, скорее, исключение из правил. Обычно арендный бизнес использует три первых способа. О них и поговорим.

Способ 1: платим через декларацию 13%
Доход, полученный от аренды, как и любой другой доход физических лиц, облагается налогом. Если человек сдаёт жилплощадь частным порядком, не зарегистрировавшись в качестве предпринимателя (что вполне законно), то он должен подавать налоговую декларацию и платить НДФЛ – 13% от суммы, заработанной на аренде. Декларация за прошлый год подаётся до 30 апреля года нынешнего.

Лидия Исаева поясняет, что по Налоговому кодексу к декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике районная налоговая инспекция, как правило, затребует эти бумаги. Соответственно, арендодатели обычно прилагают к декларации копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы.

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы (он является “существенным условием” договора).

В декларации налогоплательщик сам рассчитывает общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Её надо будет внести не позднее 15 июля.

Способ 2: “упрощённый” налог с “ипэшника” – 6%

Для того, чтобы пользоваться такой схемой, владелец арендуемого жилья должен зарегистрироваться в качестве ИП.

При использовании упрощенной системы налогообложения предприниматель платит 6% от дохода (объект налогообложения – “доходы”). Можно выбрать другой вариант – платить более высокую ставку, но не от дохода, а от прибыли (доходы минус расходы). Но у арендного бизнеса расходы, как правило, невысоки. Поэтому ставка 6% от дохода является общепризнанным стандартом.

Если сравнивать первый (без регистрации ИП) и второй способ по размеру уплачиваемого налога, то выгода гражданина, получившего статус ИП, очевидна. Но не следует забывать, что индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учёта доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу (окончательный налог должен быть оплачен не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим календарным годом).

Поэтому преимущества этого варианта в некоторых случаях теряются. Каждый конкретный случай необходимо считать отдельно.

Для справки сообщим, что регистрация ИП сегодня стоит от 800 рублей (размер госпошлины за регистрацию). Что касается платежей в пенсионный фонд, то для предпринимателя с доходом не более 300 тысяч рублей в год, они составляют в месяц 26% от МРОТ.

С 1 января 2014 года МРОТ равен 5 554 рубля. Значит, годовой платёж в пенсионный фонд составит 17 328 рублей. Если доход ипэшника более 300 тысяч рублей в год, то от суммы, превышающей 300 тысяч, он должен заплатить в пенсионный фонд 1%. Несложно посчитать, что предприниматель, заработавший на аренде жилья 300 тысяч в год, заплатит 18 тысяч в виде налога, плюс 17 328 рублей пенсионных взносов. Суммарно 35 328 рублей. Если бы этот же человек не регистрировался как ИП и платил обычный подоходный налог (13%), то он бы отдал бюджету 39 тысяч рублей. Вариант с ИП получается чуть более выгодным. Впрочем, совсем ненамного.

Способ 3: индивидуальный предприниматель покупает патент

В настоящее время стоимость патента в Екатеринбурге на 1 год при сдаче в аренду одной квартиры составляет 15 тысяч рублей. За патент на два-пять объектов надо заплатить 45 тысяч. При сдаче свыше пяти квартир плата составит 90 тысяч рублей.

Разумеется, помимо патента предпринимателю надо будет оплатить уже упоминавшийся взнос в пенсионный фонд. Вариант с патентом весьма выгоден при сдаче в наём дорогих квартир. Например, если некое жильё сдается за 40 тысяч в месяц, то годовой доход владельца составит 480 тысяч. Если он работает по упрощёнке (6%), то заплатит 28,8 тысяч рублей налога. А если купит патент, то отделается упомянутыми пятнадцатью тысячами. Патент приобретается в районной налоговой инспекции. Его можно оформить на год или на несколько месяцев. Полугодовой патент на одну квартиру стоит 7,5 тысячи рублей.

Санкции
Уклонение от налогов (в том числе, налогов с сумм, полученных от сдачи квартир) в крупном (особо крупном) размере может привести к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ – в виде штрафов от 100 до 300 тысяч рублей (для особо крупного – от 200 до 500 тысяч рублей) или даже лишения свободы на срок до 1 года (3 лет). Но не спешите сушить сухари. Попасть под уголовную статью может далеко не каждый арендодатель. Уклонение от налогов в крупном размере означает, что человек в течение трех лет подряд не заплатил в виде налога более 600 тысяч рублей. А особо крупный размер предполагает сокрытие в течение трех лет налогов на сумму более 3 миллионов рублей.

Чтобы попасть на “крупный размер”, надо ежегодно получать доход в среднем не менее 1,54 миллиона рублей. И, разумеется, не платить налог с этого дохода. Понятно, что человек, сдающий одну или даже три обычные квартиры, столько получить не в состоянии. Стало быть, под уголовную ответственность может попасть только тот, кто сдаёт жильё в аренду в промышленном масштабе (например, 7-9 “двушек”).

Впрочем, и мелкие уклонения теоретически могут подпортить арендодателю нервы. Правда, тут дело ограничится выплатой суммы сокрытого налога и довольно щадящих пеней.

Фото: Артём УСТЮЖАНИН / E1.RU

Как замечает юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова, в договоре о сдаче жилья в аренду должен быть указан размер арендной платы он является существенным условием договора.

Если квартира в ипотеке

Перечитайте кредитный договор. Многие банки требуют согласовать с ними намерение сдать квартиру. В документах также прописаны санкции за несоблюдение этого условия. Они могут быть очень неприятными: например, банк потребует погасить кредит досрочно.

Чтобы не попасть в такую ситуацию, уточните позицию банка и согласуйте с ним сдачу жилья в аренду, если это требуется. Директор юридической службы «Единый центр защиты» Константин Бобров советует получить письменное согласие кредитного учреждения и приложить его к договору аренды.

Если вы не единственный владелец квартиры.

Новый способ легализации арендодателей

С первого января 2019 года в четырёх регионах — Москве, Московской и Калужской областях и республике Татарстан — у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или статус самозанятого.

Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например командировочным, то заплатит 6%.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.

Но у нового режима есть и свои ограничения

1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).

2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.

Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, то арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.

Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.

Самозанятость в аренде. Тонкости и подводные камни

На днях Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении был принят законопроект, позволяющий всем регионам ввести у себя налог на профессиональный доход, регулирующий деятельность самозанятых граждан. Поправки к закону о налогообложении для самозанятых лиц вступят в действие с 01.07.2020 года. Напомним, с начала 2019-го года этот налог был введен экспериментально в 23-х регионах РФ, в том числе в Москве и Московской области.

Называть налог на профессиональный доход «налогом» не совсем верно. Это целый налоговый режим, направленный на облегчение легализации любой предпринимательской деятельности. Переход на этот режим осуществляется добровольно. Физические лица платят с доходов 4%, а ИП- 6%.

Сдача квартиры посуточно или на длительный срок физическим лицом тоже попадает под определение «самозанятость», а, следовательно, должна приносить доход государству в качестве 4-х или 6-ти процентов от прибыли, по новым правилам. К слову, эти же правила действуют и при сдаче коммерческих помещений на любой срок.

Какие преимущества дает новая система налогообложения для лиц, работающих «на себя»?

Легализация бизнеса позволит перестать опасаться штрафа за незаконную предпринимательскую деятельность.

Если же арендодатель и раньше вел предпринимательскую деятельность на законных основаниях (и отчислял в казну 13%), то новый налоговый режим позволит существенно снизить налоговые выплаты. По крайней мере, до 2028 года правительство обязалось не поднимать налоговые ставки выше 4% и 6%, а также не снижать максимальный порог ежегодной прибыли, установленный сейчас на 2,4 миллиона рублей (по 200 тысяч рублей в месяц).

Все действия, связанные с подсчетом и уплатой налога производятся автоматически в специальном приложении. Не надо подавать декларацию, высчитывать сумму налога и куда-то ходить. Приложение не только будет все считать, но и формировать чеки, которые останется только переслать, или отдать в распечатанном виде, арендатору.

ИП, перешедшие на НПД, освобождаются от уплаты других налогов, в частности, они могут перестать выплачивать взносы в ПФР, а также страховые и медицинские.

«Выход из тени» позволит арендодателям защитить свою квартиру официальным договором, а также даст возможность вести деловые отношения с корпоративными клиентами. А арендаторам можно будет гарантировать безопасность и прозрачность сделки.

Давайте разберемся с нюансами – с чего удерживается НПД при сдаче квартиры в аренду?

Основным доходом по этому виду деятельности считается ежемесячный платеж, вносимый арендаторами за квартиру.

Страховой депозит не считается доходом, пока арендодатель не забирает его в счет оплаты. Любой платеж должен быть подтвержден чеком. Пока депозит не оформлен чеком – это не доход.

Если коммунальные услуги оплачиваются арендатором в полном объеме или частично, но не по счетчикам – это доход. С полученной суммы нужно будет постоянно платить налог.

А вот платежи по счетчикам доходом не считаются. Согласно письму Минфина от 11.07.2008 № 03-04-06-01/194 эти платежи — в интересах нанимателя.

Простой пример. Квартира сдается за 36 000 рублей в месяц, арендатор также оплачивает все коммунальные услуги в размере еще 3 000 рублей ежемесячно. Депозит при въезде составил 18 000 рублей.

Доход: 36 000 + 3 000 = 39 000.

Налог: 4% от 39 000 = 1 560 рублей в месяц.

Можно заплатить немного меньше, воспользовавшись налоговым вычетом (1% для физлиц и 2% для ИП). Ограничение по вычету — 10 000 рублей. Вычет применяется ежемесячно к сумме дохода, как только эта цифра достигнет указанного «потолка», вычет отменяется.

А теперь важный вопрос. А если арендодатель решит продать квартиру, которую сдавал будучи самозанятым, то как будет считаться налоговый вычет? Вот тут-то и начинается веселье. По правилам, если квартира была задействована в получении дохода, то налоговый вычет на нее предоставлять не обязаны. В соответствии с нововведениями в налогах, можно ли считать самозанятых арендодателей предпринимателями?

Раньше, чтобы считаться предпринимателем, нужно было оформить ИП. Однако, некоторую деятельность закон может относить к предпринимательской и без официальной регистрации. Поэтому есть большая вероятность, что сдавая квартиру и выплачивая с этого дохода НПД, собственник может полностью потерять налоговый вычет при ее продаже.

И все же, есть еще шансы поспорить. Согласно закона от 27.12.2018 № 546-ФЗ только три вида деятельности могут считаться предпринимательством без официальной регистрации: уход за больными и немощными, уроки на дому и клининговые услуги.

Как видите, сдача жилой недвижимости в наем не указана. Сейчас доход от сдачи квартиры физическим лицом подлежит налогообложению в отдельном порядке.

Все эти вопросы можно оставить в стороне, если выдержать положенный минимальный срок владения квартирой, в разных случаях это три либо пять лет. По истечении этого срока не нужно платить НДФЛ при продаже квартиры. В противном случае, самозанятый гражданин РФ, плативший НПД с продаваемой квартиры имеет риск получить отказ в предоставлении имущественного налогового вычета.

Конечно споров вокруг нового налогового режима, его плюсов и минусов, подводных камней и преимуществ уже много, а будет еще больше. Одно можно сказать с полной уверенностью: все это отразится на рынке арендного жилья, а как – время покажет.

На днях Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении был принят законопроект, позволяющий всем регионам ввести у себя налог на профессиональный доход, регулирующий деятельность самозанятых граждан.

Что будет, если не платить налог от сдачи квартиры в аренду

Вообще не платить, тоже, вариант.

Не сомневаюсь, что большая часть квартиросдатчиков не поспешит в налоговую с отчетами и денежками. Что за это будет, как налоговики отлавливают уклонистов и работают с ними описано в статье «Как пенсионеру правильно сдать квартиру в аренду». Приемы есть.

Это, на самом деле, выгодно если нет возможности применять налоговые вычеты из варианта 1 этой статьи.

Какой доход облагается налогом, если арендатор стал самозанятым

Доходом считается в первую очередь сумма, которую собственник ежемесячно получает от квартирантов. Со страхового депозита не нужно платить налог, так как он становится доходом арендодателя только в том случае, когда собственник получает его в счет возмещения ущерба. Например, если арендаторы намочили деревянный пол в гостиной и он вздулся или если страховой депозит собственник забрал как плату “за последний месяц проживания”. Интересная деталь: если арендатор платит “коммуналку” не по счетчикам – это тоже считается доходом. Например, ежемесячно ваши квартиранты отдают вам 3 тысячи рублей, чтобы вы оплатили всё, что нужно. Если вы делаете это не по счетчику, то “получите, распишитесь”и- это тоже будет считаться доходом, с которого нужно будет заплатить налог.

Итак, обратимся к математике.

Вы сдаёте квартиру семейной паре за 30 тысяч рублей. Они же будут платить за “коммуналку” без счетчиков – 3 тысячи, ну и, разумеется, вы взяли депозит в сумме арендной ставки – еще 30 тысяч рублей. Выходит, в месяц вы заработали 33 тысячи рублей. Умножаем на 4% и получаем сумму налога в месяц – 1320 рублей в месяц. В год это всего около 16 тысяч рублей.

Для налога 4 вычет будет равен 1 , для налога в 6 2.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

срок аренды квартиры;.

Проверено ЦИАН

с уплатой налогов, конечно надо было зарегистрировать договор найма в налоговой инспекции.

Читайте также:  Список отделов ПФР Ковылкинский район, Республика Мордовия. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма
Добавить комментарий