Купля – продажа собственности в совместном владении супругов

Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности

Правовой режим совместно нажитого имущества предполагает согласие супруга на все сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости. Если для договора предусмотрено нотариальное удостоверение, а право собственности подлежит регистрации в ЕГРН, необходимо заручиться письменным согласием брачного спутника, оформленным у нотариуса. Только в этом случае продажа квартиры в совместной собственности будет законна с юридической точки зрения.

Правила продажи квартиры, находящейся в совместной собственности.

Регистрация

После осуществления расчета хозяин недвижимости обязан идти в Рос реестр и предоставить весь комплект документов. Второй половине пары находится при этом необязательно. Главное, чтобы на руках были две бумаги: разрешение на приобретение имущества и свидетельство о браке. Около десяти дней Рос реестр регистрирует вновь полученное гражданином право собственности.

Согласно налоговому кодексу РФ с 2014 года любой собственник имеет возможность получить до 2 млн рублей по налоговому вычету. Ранее государство регистрировало лишь один вычет.

На сегодняшний день совместное приобретение недвижимости стало более выгодным, потому что совместный возврат НДФЛ достигает 260 тысяч рублей. Использовать это право пара может один раз, доход получателя вычета при этом должен быть официальным.

В данной ситуации продавцу потребуется получить разрешение либо подождать, когда произойдет раздел имущества в суде.

Продажа квартиры в совместной собственности

Продажа квартиры в совместной собственности вызывает сейчас много вопросов. И происходит это в связи с вступлением в силу нового закона ФЗ-218″О государственной регистрации недвижимости».
Статья 42 которого требует обязательной нотариальной форме сделки при продаже или другом отчуждении недвижимости, находящейся в общей долевой собственности.
Статья обновлена: 07.05.2019 года

Содержание статьи подробное:

Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое.

Общая собственность супругов на квартиру

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (Откроется в новой вкладке.”>ст. 34 СК РФ и Откроется в новой вкладке.”>ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она считается приобретенной на общие средства и становится общей собственностью супругов, независимо от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость.

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если Откроется в новой вкладке.”>брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям (подробнее – по ссылке).

К совместной собственности супругов применяются правила Откроется в новой вкладке.”>Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Откроется в новой вкладке.”>Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Общая долевая собственность подробнее о видах собственности см.

Покупка в долевую собственость супругами, будьте внимательны.

Информация о том, что теперь в этом случае нужна нотариальная сделка уже была на форуме. Но много договоров по России уже заключено по долям на супругов в ППФ, и в этом случае, с моей точки зрения, только суд может решить, совместная собственность у супругов на каждую долю или доли у каждого получились в личной собственности.
Кроме того, уверена, что при продаже одним из супругов своей доли Росреестр все равно потребует согласие второго супруга, независимо от того, в какой форме был заключен договор при покупке.
Иначе такая позиция приведет к тому, что супруги будут оспаривать сделку продажи доли, заявляя, что не знали и не могли знать о такой особенности нотариального договора купли-продажи, как включение в него элементов брачного договора.

Ой,неужели они все наконец-то удосужились Семейный кодекс почитать внимательно.
Спасибо,Евгений.,будем знать,хотя я всегда старалась супругам общую совместную оформлять.

И да,нотариусы рулят.

Жанна, да я тоже стараюсь в общую совместную. Но некоторые Регистраторы стоят на своем и говорят ,что продолжат регистрировать в простой письменной форме и считают ,что просто возникает совместная собственность на доли друг друга и что регистрация права общей долевой собственности носит заявительнвй характер. Если напишите свою электронную почту скину Вам письмо.

А я говорила, я говорила, я говорила. Вот здесь обсуждали http://realty.dmir.ru/forum/602293/

Цитирую свое замечание стой ветки: “Сталкивались – надо нотариально, если предварительно не изменялся вид собственности с общей долевой на индивидуальную. Сейчас в реестре у вас вид собственности – “общая долевая”. Гражданский кодекс – вещь хорошая, но Росреестр руководствуется ФЗ-218 “Законом о регистрации”. А там недвусмысленно заявлено в ст. 42: “Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению”. Ни слова о количестве собственников, только о виде права. “

Премного извиняюсь, это не здесь, а на нерсе спорили. Не то написала )

Да не то, Статья 42 ” закона о государственной регистрации недвижмости” тут не причем вообще, тут применимы нормы семейного кодекса. Поэтому и решил поделиться, мало ли у кого предстоит такая сделка.

Но много договоров по России уже заключено по долям на супругов в ППФ, и в этом случае, с моей точки зрения, только суд может решить, совместная собственность у супругов на каждую долю или доли у каждого получились в личной собственности.

Недостатки общей совместной собственности:

  1. На совместное владение выдается один документ. Если необходимо, то можно получить выписку повторно, но услуга платная. Госпошлина составляет 500 руб.

На собственность будет выдано два документа для каждого супруга.

Порядок покупки квартиры в совместную собственность супругов

Приобрести квартиру в совместную собственность супругов можно точно так же, как и при обычной покупке жилья. Процедуры ничем не отличаются, даже в договоре нигде не ставится каких-то дополнительных отметок. Единственным важным дополнением можно считать письменное разрешение от супруга/супруги на покупку квартиры, однако фактически, учитывая ст.35 СК РФ, особо критичной потребности в таком разрешении нет.

А вот от продавца нужно требовать примерно следующий пакет документов.

Приобретение имущества в общую долевую собственность супругами=соглашение о разделе имущества?

Вопросы:

Читайте также:  Кредит под залог земельного участка: где и на каких условия получить?

1. Недвижимость приобретена супругами в общую долевую собственность. Можно ли при разделе имущества в судебном порядке изменить размер долей?

2. Имущество приобретено на личные средства одного супруга, но оформлено в общую совместную собственность (или полностью на другого супруга). Подлежит ли оно разделу?

1. Семейный кодекс презюмирует режим совместной собственности супругов (ч.1. ст.33, ч.1 ст.34 СК РФ). Исключение – это ситуация, когда сами супруги решили изменить указанный законный режим имущества, и заключили брачный договор (ч.1 ст.33 СК РФ).

Прекратить режим совместной собственности супруги (в том числе бывшие) могут также путем заключения соглашения о разделе имущества, которое должно быть нотариально удостоверено (требование о нотариальном удостоверении обязательно с 29.12.2015, до этого соглашение могло заключаться в простой письменной форме).

На практике возникает вопрос, приравнивается ли приобретение супругами имущества в общую долевую, а не общую совместную собственность к соглашению о разделе указанного имущества? Означает ли покупка недвижимости в общую долевую собственность невозможность признавать ее впоследствии общей совместной? И если, к примеру, квартира куплена супругами в долях, то и «делить в суде уже нечего»?

Согласно определению ВС РФ от 24.11.2015 №18-КГ15-203, супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности имущества, нажитого в браке (или его части), как на основании брачного договора, так и на основании любого иного соглашения (договора), не противоречащего нормам действующего законодательства. Чем же указание в ДКП о приобретении имущества в долевую собственность супругов не «иное соглашение, не противоречащее нормам законодательства»?

По этому же пути шла и судебная практика «на местах»: любые попытки стороны игнорировать приобретение имущества в общую долевую собственность в спорах о разделе имущества приводили к отказу в иске –

  • «приобретение квартиры в общую долевую собственность приводит к утрате режима общей совместной собственности, требования истца сводятся к изменению ДКП, что невозможно без оснований установленных ст.450 ГК РФ» – Апелляционное определение Мосгорсуда от 14.11.17 по делу №33-46667, определение Мосгорсуда от 06.04.2011 по делу №33-9607 (примечательно, что суды ссылаются именно на ГК, а не на СК РФ)
  • «указание долей в ДКП фактически является соглашением о разделе имущества супругов» – Апелляционное определение Свердловского областного суда от 01.03.2017 по делу №33-4297/17, апелляционное определение Челябинского областного суда от 18.11.14 по делу №11-12232/14.

Однако, если допустить, что указанная точка зрения верна, то я предложил бы ее сторонникам ответить на два вопроса:

  1. На каких условиях доля передана в личную собственность супруга, который за нее не платил ни своими, ни общими средствами(дарение, возмездная сделка)?Что получает второй супруг-плательщик?
  2. Из какого документа следует, что доля передана именно на указанных условиях (ДКП)?

И если определенно ответить на два вышеуказанных вопроса нельзя, не значит ли это, что приравнивать покупку в долевую собственность к соглашению о разделе имущества неправильно?

Кроме того, размеры долей супругов впоследствии пересмотреть крайне затруднительно – необходимо заявлять требование о признании сделки (ДКП к примеру) недействительной в части соглашения о распределении долей между супругами и устанавливать режим совместной собственности на объект (есди допустить, что это соглашение там есть). И только после этого доказывать, что большая доля недвижимости оплачена за счет личных средств одной из сторон.

Признать же такое «соглашение» недействительным весьма сложно, поскольку:

– существует срок исковой давности, и он короткий (1 год);

– какое основание для признания сделки недействительной? Заблуждение?!Поди попробуй докажи (практика по поводу доказывания заблуждения общеизвестна и весьма жестка к заявителю)! Ведь признать сделку не соответствующей закону (ст.166 ГК РФ), объясняя, что это не брачный договор и не соглашение о разделе имущества, тоже нельзя (если руководствоваться логикой ВС РФ, изложенной в Определении от 24.11.2015 №18-КГ15-203).

Между тем, указанная точка зрения «покупка объекта в общую долевую собственность=соглашение о разделе имущества» или и вовсе прямая ссылка на ГК, а не СК и утверждение: «раз купили в долевую собственность, значит совместной места нет», ущемляет права добросовестных граждан при разделе имущества. И более того, на мой взгляд не соответствует закону.

Граждане на бытовом уровне, при заключении сделок, как правило не понимают разницу между общей совместной и долевой собственностью. Заключают сделку по совету «риелтора» или банковского работника, и вовсе не имеют ввиду, что покупка ипотечной квартиры в общую долевую собственность означает, что квартира «уже поделена». А вот если те же граждане подписывают брачный договор или соглашение о разделе имущества – вот тут они уже прекрасно понимают, «где мое, а где твое».

Да и на каких условиях имущество “уже поделено”? Купили супруги квартиру за счет средств одной стороны и оформили ее по 1/2 каждому. 1/2 доля перешла супругу, не вносившему средств в покупку на каком основании – бесплатно (дарение), или есть возможность неосновательное обогащение взыскать потом у супруга -плательщика? Налицо неопределенность и нарушение прав стороны, вносившей личные средства в оплату общего имущества.

Читайте также:  Право отказа от исполнения договора дарения и отмена дарственной на имущество

Специальные нормы права имеют приоритет над общими. Следовательно, в спорах о разделе подлежит применению именно СК РФ, а не ГК РФ (как делают некоторые суды). СК РФ не имеет нормы о том, что покупка имущества в общую долевую собственность исключает признание ее совместной или приравнивается к соглашению о разделе имущества.

СК РФ предлагает только 2 варианта изменения законного режима имущества супругов в добровольном порядке: брачный договор и соглашение о разделе имущества (оба документа подлежат нотариальному удостоверению, и это не случайно! На нотариуса ложится важнейшая функция разъяснить «популярно» супругам каковы последствия подписания указанных документов! Чего при подписании ДКП никто делать не обязан и не делает).

Согласно п.15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 5 ноября 1998 г. N 15 “О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака” не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования.

Примечателен вывод, который суды делают на основании этого п.15: «юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов или к личному имуществу одного из супругов является то, когда, на какие средства и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) оно приобреталось» (см. например Определение ВС РФ от 13.02.18 N 18-КГ17-263).

Таким образом, суды признают, что главное – на какие средства куплено имущество, личные или общие. Осталось к этому абсолютно верному выводу добавить, что режим совместной собственности действует тогда, когда брачным договором или соглашением о разделе имущества (в соответствии с СК РФ) не установлено иное, и станет понятно, что делать с приобретением супругами имущества по договору в общую долевую собственность.

Покажу на примере:

Супруги приобрели квартиру в равных долях (по ½), за 1000 000 рублей. 500 000 – личные средства мужа, 500 000 – общие средства супругов.

Доля мужа, оплаченная личными средствами – личная собственность мужа. Доля жены, оплаченная общими средствами, признается совместной собственностью и делится пополам (по ¼) каждому.

И никаких противоречий, ведь неважно на имя кого из супругов приобретено имущество, и даже кем внесены средства (ч.2 ст.34 СК РФ). Важно лишь чьи (личные или общие) это средства.

P . S . По имеющейся у меня информации, с 2018 года суды (по крайней мере Челябинской области) поступают именно так, как в указанном мной примере, практика поменялась. У меня есть и личная положительная практика по данному вопросу: 08.07.2019 Челябинский областной суд оставил без изменения решение районного суда о перераспределении долей в квартире (купили в браке по 1/2, одна из сторон оплатила больше 1/2 доли за счет личных средств, в итоге суд присудил 63/100 одной стороне и 37/100 другой).

2. На личные средства одного из супругов куплено имущество, оформленное в общую совместную собственность, или полностью на другого супруга.

С примером о приобретении имущества в совместную собственность все достаточно просто: супруг, потративший личные средства, добровольно наделил другого супруга правами собственности на приобретенное имущество. Как будет делится такое имущество? – 50/50 (пополам). Почему? – потому что другой размер (1/10, 1/100) доли определить и обосновать нельзя – ведь другой супруг не вложил в него ни личных, ни общих средств. С другой стороны, какая –то доля в имуществе у этого супруга должна быть – ведь он участник совместной собственности. И норма подходящая есть – при разделе общего имущества доли супругов признаются равными (ч.1 ст.39 СК РФ). Пример из практики – Апелляционное определение Свердловского областного суда от 05.05.16 по делу №33-7223/16.

А если имущество полностью оформлено на имя другого супруга, не внесшего в его оплату ни копейки?

Здесь, на мой взгляд ситуация сложнее. Дело в том, что приобретенное имущество не относится к общей собственности супругов, ведь общая собственность супругов должна быть приобретена на общие же средства супругов (ч.2 ст.34 СК РФ). В нашем же примере имущество куплено за счет личных средств одного из супругов, а оформлено на другого.

Считаю, что в этом случае приобретенное имущество является …личной собственностью того супруга, на имя которого оно приобретено. Что не лишает другого супруга требовать взыскания, например, неосновательного обогащения. Но права собственности на имущество плательщик средств лишается, ведь он добровольно не включил себя в число собственников приобретаемого объекта.

Доля жены, оплаченная общими средствами, признается совместной собственностью и делится пополам по каждому.

Алгоритм действий

Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:

    Составление и заключение сторонами брачного договора. Документ может оформляться как до вступления в брак, так и в любой последующий момент нахождения в брачных узах. Требования:

    определение долей в конкретике в договоре с механизмом раздела при необходимости (квартира в равных долях или с отхождением от принципа равенства без объяснения причин); регистрация контракта в нотариальной конторе с соответствующей оплатой услуг нотариуса.

договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом; составления брачного договора нотариусом от 1000 до 5000 рублей; нотариальной регистрации брачного контракта 500 рублей; услуг нотариуса для заверения долевой собственности от 1000 рублей; государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.

Правовая база

Совместным имуществом является все имущество, нажитое супругами в браке (статья 34 СК РФ). Если жилой объект был куплен женой или мужем до брака, то он не является совместной собственностью.

Читайте также:  Адаптационная программа при осуществлении трудовой деятельности

Однако есть исключительные случаи. Если второй супруг во время совместного проживания внес значительный вклад в улучшение или реконструкцию имущества, то он вправе на него претендовать (статья 37 СК РФ).

Статья 37 СК РФ. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Подобные факты устанавливаются в судебном порядке. Заинтересованное лицо (один из супругов) должен направить исковое заявление в суд.

Продажа совместно нажитого имущества производится после разделения долей на каждого из супругов.

Обязательно ли регистрировать соглашение об определении долей

По закону соглашение о разделе общего имущества супругов обязательно регистрировать в Росреестре не нужно, как и соглашение об определении долей в общей собственности. Если не зарегистрировать, оно все равно будет иметь силу. Но государство и регистрирующие органы будут по-прежнему считать, что квартира — ваша совместная собственность супругов. Такой позиции придерживается Верховный суд РФ.

Если возникнет спор по этим долям, например при разводе, понадобится пойти в суд. Придется доказывать еще раз, что вы действительно уже поделили имущество в равных долях. Поэтому вы можете заверить у нотариуса соглашение, но не регистрировать его. Если хотите завершить дело, обратитесь в Росреестр. Регистратор внесет новые данные в ЕГРН и изменит вид собственности с общего на долевой. За регистрацию своей доли каждому из вас придется заплатить госпошлину 1000 рублей. Вот какие документы понадобятся в Росреестре:

  1. Соглашение в трех экземплярах.
  2. Оригиналы документов на квартиру: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  3. Квитанции об уплате госпошлины.

Как видите, дело достаточно хлопотное и затратное.

На мужа или жену?

Росреестр регистрирует право единоличной собственности.

Недвижимость, которую супруги приобрели в браке, закон признает как совместно нажитое имущество. Если такая квартира будет продаваться, не обойтись без нотариального согласия другого супруга (при дарении тоже).

При разводе доля на другого супруга выделяется по судебному решению (если супруги не достигают согласия) или с помощью нотариального соглашения о разделе имущества.

Интересный факт! В столице больше половины решений о покупке жилплощади принимают женщины. А вот в элитном сегменте представительницы прекрасного пола только смотрят квартиры, а решение принимают мужчины.

Такие купола есть на некоторых яхтах, только вот кровля дома – совсем другое дело.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Согласно 256 статье ГК РФ и 34 статье СК, купленная супругами квартира в период брака автоматически получает статус их совместной собственности. Вне зависимости от того, как происходило распределение долей при регистрации жилья в Росреестре.

Если семейную пару такое положение дел не устраивает, то они могут приобрести квартиру именно в долевую собственность, для этого следует:

  • либо заключить брачный контракт и подробно расписать в нем условия раздела долей при разводе;
  • либо заключить соглашение о добровольном разделе имущества.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности.

Общая совместная собственность как понятие

Понятие общей совместной собственности дает Гражданский кодекс Российской Федерации.

В соответствии с действующим законодательством возникновение права общей совместной собственности на квартиру предусмотрено только для супругов, приобретающих объект недвижимости в период брака.

Проверка юридической чистоты квартиры;.

Нужно соглашение о разделе общего имущества

После расторжения брака у Марины Курбаевой* и Игоря Идрасова* возник спор о разделе совместно нажитого имущества. В период брака стороны за счёт общих средств приобрели земельный участок и жилой дом, который оформлен на Идрасова и двух общих дочерей по 1/3 доли каждому. Курбаева решила, что находящаяся в собственности ответчика 1/3 доля земельного участка и жилого дома является общей совместной собственностью супругов и подлежит разделу в равных долях. Она обратилась в суд, где просила признать за ней право собственности на 1/6 долю указанной недвижимости.

ИСТЕЦ: Марина Курбаева*

ОТВЕТЧИК: Игорь Идрасов*

СУТЬ СПОРА: Раздел нажитого в браке имущества, оформленного в долевую собственность одного из супругов

РЕШЕНИЕ: Если соглашения о разделе совместно нажитого имущества нет, оно делится поровну между супругами

Кировский районный суд г. Махачкалы отказал в удовлетворении иска, Верховный суд Республики Дагестан оставил решение без изменения. Суды пришли к выводу, что стороны в период брака произвели раздел совместно нажитого имущества с отступлением от начала равенства долей, с учётом интересов несовершеннолетних детей. Поэтому принадлежащая ответчику 1/3 доля спорной недвижимости общей совместной собственностью не является и разделу не подлежит.

Курбаева обратилась в Верховный суд. Тот напомнил: супруги вправе по своему усмотрению изменить режим общей совместной собственности нажитого в браке имущества или его части на основании брачного договора или любого иного соглашения, не противоречащего нормам действующего законодательства (ст. 37, п. 2 ст. 38, ст. 41–42 Семейного кодекса). Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет. Ни договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, ни регистрация права общей долевой собственности таким соглашением о разделе общего имущества супругов не являются. Поэтому ВС отменил ранее принятые акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 20-КГ19-13). Пока еще оно не рассмотрено.

Между тем каких-либо достоверных доказательств, подтверждающих, что между истцом и ответчиком было достигнуто соглашение о разделе совместно нажитого имущества, в материалах дела нет.

Добавить комментарий