Покупка приватизированной квартиры: как не остаться на улице и без денег

Какие могут быть проблемы от продавца?

Продавец может замолчать о некоторых проблемах в квартире, которые потом вылезут боком новому собственнику:

  • была проведена перепланировка, а технически это не оформлено. В этом случае новому собственнику грозит выплата штрафа — как минимум, а как максимум — выплата штрафа и предписание вернуть все в исходное состояние, что тоже будет стоять немалых денег. О факте незаконной перепланировке может стать известно при переоформлении документов на нового собственника;
  • есть долги по коммунальным услугам — по закону удерживать их из нового собственника невозможно, но такую свою правоту зачастую нужно доказывать в суде, так ЖКХ не захочет добровольно списывать задолженность;
  • в суде идут споры относительно права собственности и по итогу сделка будет расторгнута;
  • не все прописанные по адресу отказались принимать участие в приватизации, поэтому в дальнейшем через суд сделка тоже может быть оспорена;
  • продажа общего имущества — если квартира была куплена в браке, то половина принадлежит одному супругу и это право неоспоримо. И если такая квартира была продана без официального согласия второго супруга, то оспорить ее в суде можно без проблем;
  • нарушены права отказников — речь идет о тех, кто отказался от приватизации, но не утратил право пожизненного проживания в квартире, правда, без права собственности. Выселить их даже через суд новый собственник не сможет;
  • нарушение прав несовершеннолетнего лица — если по адресу прописан или владеет долей несовершеннолетний, то любые операции с квартирой возможны только после получения разрешения от органа опеки. Если продавать квартиру без такого разрешения, то сделку в дальнейшем могут признать недействительной;
  • наличие наследников — после продажи может оказаться, что продавец не единственный наследник на эту квартиру и остальные правопреемники оспаривают сделку в суде с целью установления своего права собственности. В таких случаях суд практически всегда признает договор ничтожным согласно статье 1155 ГК РФ.

Все эти проблемы можно пресечь на корню — нужно только перед сделкой провести тщательную юридическую проверку квартиры. В ходе изучения документов, проверки на аресты и прочие обременения невозможно будет утаить вышеуказанные факторы.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

8 (800) 550-97-45
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Но, лучше не покупать квартиры, которые находятся в собственности после получения наследства меньше трех лет.

Юрист по жилищным вопросам

Спросите себя, с какой целью продавец предлагает вам условия намного привлекательнее среднерыночных. Не поддавайтесь первому порыву и попросите время на обдумывание, в течение которого соберите максимум информации о квартире и самом собственнике.

Для заключения договора снимается копия паспорта владельца, на основе которой потом делается фальшивый документ с фотографией мошенника.

Как продать квартиру и не остаться без денег? Самая распространенная ловушка на рынке жилья

Что самое сложное при продаже квартиры? «Найти покупателя» – ответят многие.

Действительно, найти платежеспособного покупателя по приемлемой цене, договориться обо всех условиях сделки – это уже полдела. Даже, пожалуй, три четверти дела. Время сейчас непростое и покупатели на дороге не валяются. А те, кто «валяются» – и рады бы купить, да еще свою квартиру не продали.

Но остается не менее важный этап – грамотно провести сделку и взаиморасчеты, чтобы не остаться и без квартиры, и без денег. Как риэлтор, могу заверить: нюансов в этом деле – море, и все предусмотреть без опыта просто невозможно. Приведу лишь один пример, как мельчайший нюанс стоил продавцу недвижимости многих миллионов рублей.

Ирина считала себя опытной бизнесвумен, поэтому продавать свою квартиру решила самостоятельно. Говорят, хорошему «продажнику» все равно, что продавать: хоть картошку, хоть завод. Не могу с этим согласиться, но в случае с Ириной покупатель и правда был найден. Возможно, с хорошим риэлтором квартира была бы продана быстрее и/или дороже, но этого мы уже не узнаем. Да и история не об этом.

Ирина долго изучала форумы и советы в интернете, поэтому все сделала «по науке»: скачала из интернета договор аванса, назначила условия сделки. Симпатичная покупательница Алена тоже действовала без риэлтора и легко согласилась на все условия, так как цена квартиры была весьма привлекательной.

Договор купли-продажи составил нотариус, он уже удостоверил сделку. Пришлось заплатить за его услуги 50 тыс. руб., но ведь риэлтор мог взять дороже, а тут хоть какие-то гарантии. Ну а оплату, как принято в Москве, провели через банковскую ячейку – такой способ расчетов защищает и продавца, и покупателя.

С системой сейфовых ячеек Ирина уже была знакома – хранила в одном банке свои драгоценности. К счастью, покупательница согласилась провести сделку в том же банке – здесь Ирина всех знает, и ее все знают, так что можно не волноваться. Хотя все равно пару суток перед сделкой пришлось провести без сна: все-таки сумма огромная, и это только поначалу Ирине было нестрашно и все казалось просто, а чем ближе час Х, тем сильнее паника и мандраж. Так всегда бывает. Но отступать некуда! Взялась за гуж…

К счастью, сделка прошла как по маслу. Договор нотариус составил длинный, красивый, аккуратно сшитый алой ленточкой. Приятно в руки взять! Важно проверил паспорта, свидетельство на квартиру и показал, где расписаться. А договор аренды ячейки Ирина и Алена читали внимательно и придирчиво. Засыпали менеджера банка вопросами, но тот отвечал без запинки. Закладка денег – совместная, а вынимать будет Ирина, если предъявит паспорт и договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Главное, уложиться до определенного срока, иначе право доступа перейдет к Алене. Вроде все понятно.

Все подписали, пересчитали деньги, положили в ячейку. Пока ждали договор, еще и поболтать успели. Алена рассказала, что улетает на Бали – отметить покупку квартиры. Ирина дала ей полезные советы, куда сходить и где отдохнуть на райском острове. Расстались практически подругами.

Через неделю Ирина забрала у нотариуса готовые документы и отправилась в банк.

– Здравствуйте, мне нужно деньги из ячейки забрать! Помните, неделю назад была сделка?

– Пожалуйста, ваш паспорт и условия доступа.

И через минуту как гром среди ясного неба:

– Я не могу пустить вас в ячейку.

Беда пришла откуда не ждали. Оказывается, в договоре на ячейку имя покупательницы указано как «Алена». Такое же написание и в ее паспорте, поэтому никто и не смутился. А вот в договоре купли-продажи, составленном нотариусом, почему-то стоит «Алёна». А поскольку никто тщательно текст ДКП не проверял (Это же нотариус! Как можно не доверять?), то досадная ошибка проскочила, и теперь зарегистрированный ДКП не соответствует условиям доступа, прописанным в договоре на ячейку.

– Но как же так. – кричала Ирина. – Вы же все меня знаете! Я ваш постоянный клиент! Вы были на нашей сделке! Отдайте мои деньги.

Увы, все тщетно. Есть правила, и нарушать их сотрудники банка не намерены. Вызванная громко вопящей Ириной начальница лишь подтвердила слова подчиненных:

– Вы можете забрать свои деньги, только если расторгните договор. Но для этого должен приехать ваш покупатель.

Ирина долго дозванивалась до Алены.

– Я на Бали! – кричала та в трубку. – Приеду через 2 недели!

– Но к этому дню мой доступ к ячейке закончится, – чуть не плакала Ирина.

Читайте также:  Кто такой страхователь по ОСАГО и может быть ли им быть не собственник автомобиля?

– Я приеду и сразу позвоню!

Следующие 2 недели для Ирины были адом. Успокоительные пришлось пить горстями, но бессонница не проходила. От страха кидало то в жар, то в холод. Советовалась с юристами, но все рекомендовали дождаться прилета Алены. Если она порядочный человек, можно расторгнуть договор в банке, и Ирина получит свои деньги. Ну а если нет… Придется искать другие решения.

В день предполагаемого прилета покупательницы Ирина оборвала телефон, но ответа не было. Приехала в банк, но и тут дурная весть: договор закрыт, деньги уже забрали.

В истерике кинулась к юристу:

– Успокойтесь, не все потеряно. Можно расторгнуть договор в суде, ведь денег вы не получили. Позвольте ваш ДКП.

Оказалось, что в красивом договоре нотариуса нет ни слова про расчеты через ячейку, но зато хотя бы указано, что деньги платятся после регистрации сделки.

– Расписку о получении денег вы ведь не отдали?

– Нет, я только написала ее в банке, как советовали в интернете, а Алена ее завизировала.

Ирина залезла в папку с документами, но вдруг резко побледнела:

– Расписки нет! Наверное, я забыла забрать ее у покупательницы, когда она ставила подпись…

– Как же вы упустили такой важный момент?

– Я слишком переживала из-за закладки денег, чтоб не фальшивые были и т.п. А про эту бумажку вылетело из головы. Я же в таком стрессе была, еще и после бессонной ночи. Но ведь невозможно помнить все!

– Конечно, невозможно, если у вас нет опыта таких сделок.

– У меня есть шансы вернуть квартиру?

– Ну как сказать… Мы попробуем, конечно… Для начала внесите предоплату за услуги…

Итак, впереди долгие суды, расходы на адвокатов и практически нулевые шансы вернуть квартиру или деньги.

Мораль сей басни какова? Квартира – не картошка, и в ее продаже есть множество нюансов, незнание которых обходится дорого. Поэтому, как минимум, оформление сделки и взаиморасчеты должны проходить под контролем специалиста.

кричала та в трубку.

Высотные времянки

Последняя история, по всей видимости, и случилась сейчас с ЖК «Царицыно». Там инвестор и заказчик выступают в одном лице – ОАО «Москов­ский комбинат хлебопродуктов» (структура ГК «Настюша»), да и сама стройка идёт на территории, принадлежащей комбинату. Генподрядчик объекта – ЗАО «Мосфундаментстрой-6», которое в строительстве работает уже 75 лет и недавно в рейтинге социальной ответственности строительных компаний Московского региона заняло второе место.

Ситуация, сложившаяся там, не может радовать людей, купивших квартиры, поскольку с января подрядчик со строительства «ушёл». Даже те, кто вселился в купленное жильё, радости новоселья не испытывают.

Основные коммуникации не закончены, а квартиры, которые заказчик заселил, обеспечиваются временными источниками электроэнергии и тепла. При этом временные сети проложены не от город­ских сетей, а от сетей мукомольного комбината. Проложить коммуникации, по договору, должен был заказчик.

Но он не только не выполнил этого условия, но и несвоевременно производил финансирование. А объёмы ноября и декабря вообще не подтвердил. Общий долг, по сообщению пресс-службы компании, составляет порядка 1,5 млрд руб.

Достроить комплекс нужно, ведь дома уже стоят, и люди в них купили квартиры, комментирует Фёдор Альберти.

Как продать приватизированную квартиру?

Общий алгоритм такой же как при продаже любой квартиры: находите покупателя, готовите документы, составляете договор, совершаете сделку, получаете деньги. Но есть нюансы, давайте разбираться.

Подготовьте документы о собственниках и жильцах. Покупателю важно, чтобы у квартиры не было юридических обременений — то есть каких-либо причин, по которым он смог бы потерять права на купленное жилье: квартира не под арестом или залогом, в ней нет прописанных людей, которых нельзя выписывать.

Чтобы доказать покупателю юридическую чистоту квартиры, подготовьте выписки из ЕГРН и домовой книги: они покажут покупателям, кто собственник и сколько людей прописано в квартире.

Если продавец — единственный собственник. Никаких проблем с продажей: легко продать, безопасно покупать.

Если квартира в долевой собственности, собственники могут продать свои доли как все вместе, так и поодиночке. По закону сделки с долевой собственностью обязательно надо оформлять у нотариуса — обойтись без него не получится.

Если один из собственников решит продать свою долю, по закону сначала он должен предложить выкупить долю остальным собственникам. Предложение о покупке доли надо оформить письменно в свободной форме — цена должна быть не выше рыночной. На выкуп у собственников будет 30 дней, после чего они должны или выкупить долю или предоставить нотариальный отказ от покупки.

Только если другие собственники отказываются выкупать долю, ее можно продать другим людям. В договоре надо будет оговорить и четко обозначить продаваемую долю.

Когда отказаться от приватизации выгодно. Если кто-то из жильцов отказался от приватизации, он сохраняет за собой право на пожизненную прописку в квартире — покупатель не сможет его выселить. Скрыть это не получится, а покупать квартиру с соседом вряд ли кто-то захочет.

Отказаться от приватизации часто выгодно. Например, в квартире живет семья из супругов и двоих взрослых детей. Трое из них могут отказаться от приватизации в пользу отца, чтобы тот стал единственным собственником. Тогда получится сэкономить на пошлине нотариусу, а, самое главное, сохранить за собой право на приватизацию в дальнейшем.

Допустим, сын становится военным и получает служебное жилье — благодаря отказу от приватизации сейчас, у него сохранится право на приватизацию в дальнейшем.

Отказ надо оформить у нотариуса. Копии отказов понадобятся при продаже. Чтобы продать квартиру, отказника надо выписать до заключения сделки и прописать в новом месте. Чтобы это подтвердить, возьмите выписку из домовой книги.

Если среди собственников дети до 18 лет, для продажи надо получить согласие органов государственной опеки. Для этого придется доказать, что продажа не нарушает права ребенка и не ухудшает его жилищные условия.

Налог с продажи. По закону с продажи квартиры необходимо заплатить подоходный налог (НДФЛ) в размере 13%. Но налог можно не платить, если вы владели квартирой дольше минимального срока — 3 года для приватизированной квартиры.

Срок владения приватизированной квартирой отсчитывается от момента получения ее в собственность — регистрации ее в ЕГРН. Налог вы должны рассчитать самостоятельно из фактически полученного дохода. Уменьшить размер налога можно применив имущественный вычет в 1 млн рублей.

Если квартира в долевой собственности, вычет применяется к каждому договору.

Например, у квартиры 4 собственника с равными долями — по 1,5 млн рублей каждая. Если продаете за наличные, можете составить 4 отдельных договора и к каждой доле применить вычет: 1,5 млн — 1 млн = 500 тыс. Налог с каждой доли составит 65 тыс. рублей (500х13%) — то есть всего 260 тыс. рублей со всех долей вместо 780 тыс. при уплате без вычета. Но в этом случае также придется заплатить 4 отдельных пошлины нотариусу.

Если собственник продает долю в квартире, убедитесь, что у него есть нотариально заверенный отказ других собственников от покупки.

Неожиданный поворот

Примерно через год после покупки в дверь квартиры постучались. Нежданным гостем оказался Артур, военный в запасе. Который с порога заявил, что является племянником умершей хозяйки.

Он только недавно узнал, что ее не стало, и хочет понять, почему ему не досталось наследства, поскольку других родственников, кроме него, у старушки не было.

Затем суровый мужчина предложил Ольге решить вопрос в мирном порядке. А именно – просто собрать свои вещи и съехать как можно скорее. В ответ возмущенная девушка выдворила Артура и заперла дверь на все замки и цепочки.

Читайте также:  Предоставление участка земли в аренду: документы, порядок получения

От разбирательств это, разумеется, не спасло. Последовал иск, в котором Артур попросил суд аннулировать обе сделки и включить квартиру в наследство, чтобы признать его право.

В качестве основного аргумента был приведен тот факт, что квартира была продана Анатолию уже после смерти прежней хозяйки. И на сделке она по очевидным причинам присутствовать не могла.

Оказалось, что какая-то ушлая старушка с похожей внешностью, пользуясь доверием хозяйки, выставила квартиру на продажу, зная, что хозяйки скоро не станет. Затем завладела паспортом и выдала себя за владелицу квартиры на сделке, скрыв факт ее смерти. После чего исчезла с концами.

Оправившись от шока, Ольга подала встречный иск о признании ее добросовестным покупателем. Анатолий поступил аналогично. Но районный суд аннулировал обе сделки и соответствующие записи в ЕГРН, хотя признал девушку добросовестным приобретателем квартиры, оставив за ней право собственности.

Поэтому победил Артур.

Как купить жилье и не оказаться выкинутым на улицу после сделки

Оформили ипотеку, приобрели квартиру во вторичке, сделали ремонт, отметили новоселье. Но вскоре как ни в чем не бывало объявляется наследник и просит нынешних собственников или съехать, или принять к себе в качестве сожителя. В подобных случаях суд, как правило, на стороне подобного незваного гостя. А добропорядочным владельцам фактически ничего не остается, кроме как исполнять решение.

Общая сумма миллион.

Покупка приватизированной квартиры

Итак, как купить неприватизированную квартиру и на что при этом обращать внимание? Приобретение жилья по договору купли-продажи, разумеется, является более весомым, с правовой точки зрения, основанием для владения жильём, нежели сама приватизация. Факт приватизации приобретаемой квартиры никоим образом не влияет на перечень правомочий собственника, обозначенных Конституцией и законами Российской Федерации.
Рекомендуем ознакомиться:

Отказ от доли в приватизированной квартире

Приватизация согласно гражданскому законодательству является основанием для возникновения права собственности. То есть, покупатель фактически приобретает квартиру, находящуюся в частной собственности.

Однако стоит обратить внимание на некоторые особенности приватизированной квартиры:

  • необходимо убедиться в том, завершена ли процедура приватизации и зарегистрировано ли право собственности в установленном законом порядке;
  • правомочно ли продающее квартиру лицо на распоряжение жильём в полной мере и в отношении всего жилья;
  • находится квартира в индивидуальной собственности или в общей, долевой собственности;
  • есть ли согласие всех зарегистрированных лиц на продажу квартиры;
  • учтены ли интересы несовершеннолетних и недееспособных участников приватизации.

Вся суть приватизированной квартиры в отличие от купленной заключается в том, что она изначально приобретается при участии членов одной семьи и соответственно является объектом долевой собственности со всеми вытекающими последствиями.

Согласно правилам гражданского законодательства, а также нормам Жилищного кодекса, право собственности на приватизированную квартиру имеет следующие особенности:

  • каждый член семьи, проживающий в приватизированной, квартире имеет право собственности в равной степени с долями остальных;
  • продажа квартиры возможна как целиком, так и по долям;
  • продажа жилья целиком невозможна без согласия всех совладельцев;
  • интересы несовершеннолетних и недееспособных совладельцев представляются их родителями, опекунами и попечителями, а также уполномоченными органами.

Правомочие контрагента на продажу квартиры является важным аспектом. Ведь, если при продаже будут нарушены интересы хотя бы одного из участников приватизации, то это послужит основанием для признания договора о продаже недействительным. Приобретающий человек должен учитывать указанные аспекты.

Однако сведения в данном источнике не всегда достоверны и не дают полной картины ситуации.

Как не остаться без квартиры и денег

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья в ипотеку на вторичном рынке, знает, насколько хлопотна эта процедура. Но это не самое страшное. Не вполне корректное составление предварительного договора может обернуться не только срывом желанной сделки, но и потерей денег для покупателя.

Обычно при ипотечной сделке продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи. В качестве обеспечения покупатель вносит задаток. Но для завершения такой сделки стороны должны получить зеленый свет от банка-кредитора, а он, оценив свои риски, может отказать в кредите. Именно в такой ситуации оказался 40-летний топ-менеджер крупной финансовой компании, когда решил обратиться к нам за юридической помощью.

В 2015 г. он подыскивал жилье в центре Москвы. Приглянулась 5-комнатная квартира с евроремонтом на Пресне стоимостью около $1 млн в капитально отремонтированном шестиэтажном доме начала XX в. Хозяин – мужчина 50 лет с видом на жительство в США – вызывал доверие. Квартира продавалась через солидную риэлторскую компанию. Юридическая чистота объекта не вызывала сомнений.

Покупатель и продавец заключили предварительный договор купли-продажи, прописав условия и обязательства, которые необходимо выполнить каждой из сторон для заключения основного договора в будущем. Гарантируя исполнение своих обязательств, клиент передал задаток прямо продавцу в размере $30 000. Стороны договорились, что в случае отказа банка в выдаче кредита продавец обязуется возвратить задаток покупателю.

Банк, рассмотрев представленные клиентом документы и отчет оценщика, без объяснения причин отказал покупателю в кредите в размере 70% стоимости квартиры, и заключение основного договора стало невозможным. Однако на просьбу клиента вернуть задаток продавец ответил отказом.

С нашей помощью несостоявшийся покупатель решил обратиться в суд с требованием о возврате своих $30 000.

Согласно Гражданскому кодексу (ГК) РФ задаток – это сумма, выдаваемая одной из сторон договора в счет будущих платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя. Все зависит от виновности сторон в неисполнении договора. В нашем примере если бы за неисполнение договора был ответствен покупатель, то задаток должен был остаться у продавца. И наоборот, если бы вина лежала на продавце – например, он передумал избавляться от квартиры, то он был бы обязан вернуть покупателю задаток, причем в двойном размере.

Ситуация нашего клиента осложнялась тем, что отказ банка в кредите он получил после истечения предварительного договора, а основной договор заключен не был. При этом ни одна из сторон не направляла предложение заключить основной договор купли-продажи.

Вина сторон в том, что основной договор не был заключен, рассматривалась в суде. Продавец утверждал, что сам невиновен, и обвинял покупателя в отказе от сделки после резкого скачка курса доллара, из-за которого квартира подорожала на несколько миллионов рублей. Покупатель же доказывал, что он все свои обязательства по предварительному договору выполнил. Наш клиент указывал, что по предварительному договору продавец обязался в определенный срок предоставить нужные для банка документы на квартиру (выписка из ЕГРП, экспликация и поэтажный план и т. д.), а также давал гарантии, что на жилье нет правопритязаний третьих лиц. В дальнейшем же выяснилось, что на квартиру наложен арест (продавцу пришлось его срочно снимать), а документы на квартиру и отчет оценщика были предоставлены с опозданием. В результате стороны не смогли заключить основной договор купли-продажи в нужный срок.

Согласно ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Отказ банка в выдаче ипотечного кредита являлся именно таким обстоятельством невозможности исполнения согласованных условий предварительного договора. В итоге суд взыскал с продавца в пользу нашего клиента сумму задатка. Судебные издержки составили 150 000 руб., но их пока не взыскивали.

Риск того, что банк откажет в кредите или другая сторона сделки с недвижимостью предпримет недобросовестные действия, есть всегда. Универсальной страховки на эти случаи нет. Но снизить риски потерь можно, правильно составив предварительный договор.

Читайте также:  Виза для поездки на Багамы россиянам не нужна, но только в одном случае

Для ипотечной сделки в тексте предварительного соглашения следует четко указать, сколько покупатель уплачивает за квартиру из собственных средств, а сколько – за счет кредита. Обязательно надо прописать гарантии в отношении жилья: например, объект не находится под арестом, в залоге, в аренде, в отношении его отсутствуют иные правопритязания третьих лиц. Несоблюдение продавцом этих гарантий делает его виновным в том, что основной договор не будет заключен, и может повлечь взыскание с него убытков или неустойки (если последняя предусмотрена соглашением).

Кроме того, в договоре продавец должен подтвердить, что не производил несогласованную перепланировку квартиры, иначе потребуется внести изменения в поэтажный план в БТИ. Если продавец обязан предоставить документы на квартиру для банка, то в договоре обязательно должен быть четко прописан срок.

Если квартира приобреталась продавцом в браке, обязательно согласие супруга или супруги на заключение основного договора купли-продажи в оговоренный срок.

Очень важно указать, что задаток должен быть возвращен покупателю при отказе банка выдать кредит. Покупателю следует получить и сохранить уведомление банка об отказе.

Подготовку предварительного договора лучше поручить независимому юристу, а не риэлтору, чтобы избежать в дальнейшем проблемы толкования отдельных условий договора.

Если договорное обязательство не исполнено либо вообще не возникло, задаток может быть возвращен, а может остаться у получателя.

Последние новости

  • В Кисловодске полную загрузку санаториев ожидают в «бархатный сезон»
  • В Пятигорске сбои в городской системе подачи воды происходят из-за полива огородов
  • В 2021 году снизятся траты на создание комфортной среды
  • На Ставрополье открылся курортный сезон
  • 80 санаториев Ставрополья принимают отдыхающих

Поможем разобраться в этом вопросе подробнее, выделив пять наиболее рискованных сделок на рынке недвижимости.

Арендуйте жилье с последующим выкупом

Если не знаете, где взять деньги на квартиру , но при этом вам хватает средств снимать жилье для проживания, можете заключить договор аренды с правом последующего выкупа. Его используют редко, хотя он является чем-то средним между договором о рассрочке и договором купли-продажи.

Договор аренды с правом последующего выкупа работает так:

📌 арендодатель — текущий собственник жилья — назначает выкупную цену, чаще всего — среднерыночную;

📌 вы платите деньги за аренду и в счет выкупной цены каждый месяц;

📌 как только вы оплачиваете выкупную стоимость, оформляете право собственности на жилье.

Здесь есть несколько подводных камней. Так, в договоре четко и без двусмысленных формулировок должно быть прописано право выкупа. Также должна быть указана выкупная цена и порядок расчета. Платежи в счет выкупной цены могут входить в арендную плату — в этом случае она увеличится — или происходить отдельно. В любом случае передачу денег нужно фиксировать, чтобы в случае проблем доказать выплату за жилье. Договоры такого типа обязательно регистрируют, но арендодатели на это, как правило, не рассчитывают из-за необходимости уплачивать налог.

ваши паспортные данные и паспортные данные человека, который дает в долг;.

Схемы обмана при покупке и продажи квартир

Предположим, что один гражданин купил у другого квартиру. Зарегистрировали все вроде бы правильно, но спустя время выясняется, что при приватизации квартиры прежний ее владелец не учел интересов своих детей. Допустим, формально они оказались без жилплощади (хотя фактически могут иметь хоть по две квартиры). Тогда они обращаются в суд, тот признает сделку недействительной и аннулирует ее. А потом новый и несостоявшийся владельцы жилплощади будут долго взыскивать обратно свои денежки. Причем не исключено, что такая операция была задумана и разыграна специально.

Поэтому прежде чем покупать квартиру, поинтересуйтесь в ЖЭУ, насколько правильно была проведена приватизация; не остались ли “за бортом” люди, которые могут впоследствии предъявить свои права на вашу жилплощадь. К таким претендентам, помимо детей, относятся и другие близкие родственники, прописанные в данной квартире и в данный момент отсутствующие (например, находящиеся в заключении).

Помните, цена за риск здесь особенно высока. Бывало, что в результате мошеннической операции люди оставались совершенно и без денег, и без квартиры. Поэтому или сами тщательно просчитайте все ходы будущей сделки, или доверьтесь профессионалам из солидной риэлтерской фирмы.

Если за ваше жилье вам предлагают цену большую, чем вы ожидали, или вам уступают квартиру значительно дешевле, по сравнению со сложившимися на рынке ценами, не спешите радоваться. Остановитесь и внимательно проанализируйте действия ваших контрагентов. Если сомневаетесь в чем-то — отмените сделку.

Чаще всего мошенником оказывается продавец, реже — покупатель, поэтому сначала разберем такие случаи. Самый примитивный, но редко встречающийся обман — это когда при расчете после неоднократного пересчитывания многочисленных купюр покупатели — аферисты просто подсовывают продавцу банальную “куклу” из газетной бумаги вместо денег.

Чаще используется разница между реальной договорной ценой за квартиру и суммой, указанной в договоре (она ставится обычно меньше, чтобы избежать налогов). Вот эту меньшую сумму и выплачивает хитрый покупатель, после чего добиться от него остального можно только наняв рэкетиров (которым надо заплатить не меньше, чем налоговой инспекции).

Но, как говорится, и на старуху бывает проруха.

Риск при покупке приватизированной квартиры

При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.

Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Откроется в новой вкладке.”>Росреестре.

Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться.

Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников. В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное) Откроется в новой вкладке.”>право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см. Откроется в новой вкладке.”>ст.19, ФЗ-189 от 29.12.2004; и Откроется в новой вкладке.”>п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.

Это основной риск покупки приватизированной квартиры.

Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.

Если в составе семьи жильцов есть Откроется в новой вкладке.”>несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.

Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.

Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на Откроется в новой вкладке.”>соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

19, ФЗ-189 от 29.

О рисках при покупке приватизированной квартиры с “отказником”

Поэтому, выписка до сделки была одним из основных условий.

Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья. Но перед приобретением недвижимости нужно тщательно проверить документы и правильно оформить сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.

Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья.

Добавить комментарий