Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

Информация о сторонах сделки

Арендодателем, то есть передающим участок в аренду, может быть:

  1. его собственник;
  2. владелец, если земля относится к сельскохозяйственным;
  3. тот, кому передал такое право одно из этих лиц.

Собственником земли может быть:

  • частное лицо;
  • организация;
  • муниципальное образование;
  • государство.

Арендатором может быть:

  1. частное лицо;
  2. коммерческая фирма;
  3. некоммерческая организация.

некоммерческая организация.

Ограничения по использованию земельного надела

На него могут быть наложены ограничения (обременения) в правовом использовании. Это запреты, которые не дают возможность правообладателю совершать конкретные действия, относительно ЗУ. Сервитут — ограниченное право пользования чужим недвижимым объектом. Например, в целях прохода, прокладки, использования коммуникационных систем или иных нужд. Сервитут может не иметь прямого отношения к территории, ограничение может накладываться на здания, сооружение и прочие объекты.

Собственник имеет полное законное право осуществлять любые с ним действия, если это не противоречит нормативным актам, не ущемляются права других заинтересованных субъектов.

получил ЗУ с недостатками, полностью или частично препятствующими использованию надела;.

Описание условий договора аренды земельного участка

В соответствии с законодательной властью при передаче земли другому человеку оформляется договор найма.

Как и любая другая гражданско-правовая сделка договор аренды должен предусматривать конкретные условия.

Цель условий — установить, изменить или прекратить обязательства участников.

В соответствии с законодательной властью при передаче земли другому человеку оформляется договор найма.

Права сторон договора

Субъект, арендующий землю, вправе брать в пользование любое количество земельных наделов, любой площади. При этом арендованный участок он может сдавать в субаренду, при условии согласования первоначального владельца.

Арендатор земли, получивший по договору право распоряжаться этими наделами, может отдать свое право под залог на период действия арендных договоренностей. Но при этом владелец земельного участка может наложить свое вето на совершение таких действий, прописав это в договоре.

Так же собственник наделен правом на указание желаемых вариантов использования земельного участка, поскольку арендатор вполне возможно не будет озадачиваться качественным состоянием участка, которое тот приобретете после его пользования.

Стоимость аренды, то есть цена договора.

Месторасположение и размер

Сведения о месте расположения и размерах земельного участка позволяют точно установить земельный надел, подлежащий передаче арендатору.

В соглашении об аренде земельного участка следует прописывать:

  • Адрес (месторасположение);
  • Категория земли (земли сельскохозяйственного назначения, промышленные земли, земли лесного фонда и прочие);
  • Вид разрешенного использования (основные, условно разрешенные, вспомогательные);
  • Кадастровый номер, присваиваемый при осуществлении кадастрового и технического учета;
  • Площадь земельного надела.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

Договор аренды земельного участка оформляется на время, устанавливаемое самим соглашением сторон.

Для некоторых видов аренды закон закрепляет максимальные сроки. В случае, если в договоре указывается больший срок, то автоматически считается, что он заключен на время, равное максимальному. К примеру, статья 9 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» фиксирует максимальный срок, на который можно арендовать такие земли — 49 лет.

Если в договоре не определяется срок аренды, договор заключается на неопределенное время.

Вместе с окончанием срока договора аренды земли у его арендатора есть преимущественное право заключить новый договор помимо случаев, предусмотренных законодательной базой РФ.

Арендатору следует в письменной форме сообщить арендодателю о своем желании перезаключить договор в срок, указанный в соглашении об аренде. Если такой срок не оговаривается, то в разумный период времени до завершения сроков по договору.

Заключая договор аренды земельного участка на новый срок, стороны могут изменить его условия по общему согласию. Если арендатор продолжит использовать земельный надел после окончания договора при отсутствии какого-либо возражения со стороны арендодателя, договор будет признан вновь заключенным с теми же условиями на неопределенный срок (бессрочный) (статья 610 ГК РФ).

Если договор аренды оформляется на год и более или если одна из сторон является юридическим лицом, то договор в обязательном порядке составляется в письменной форме.

К договору следует прикладывать схему земельного участка.

6. Срок аренды от 3 до 10 лет для земельного участка под строительство, реконструкцию зданий, сооружений.

Из данного случая есть несколько исключений.

Первое исключение касается аренды под ИЖС и ЛПХ, в границах населенного пункта.

Как вы помните, в начале статьи мы рассмотрели предоставление земли под ИЖС и ЛПХ, и выяснили, что срок аренды составляет 20 лет.

Второе исключение касается линейных объектов, о которых речь пойдет в следующем пункте.

Данный срок закреплен в подпункте 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.

Срок действия договора аренды между физическими лицами

Период выполнения договорных обязательств не является важным условием и может не указываться в документе. Тогда договор будет признан бессрочным до того момента, когда одна из сторон не примет решение о его расторжении. Такая возможность должна быть предусмотрена в положениях документа. В ситуации, когда такой пункт не внесен, то ГК РФ устанавливает обязанность предупреждения другой стороны о таком намерении за три месяца до планируемой даты.

Период передачи земли во временное пользование может быть ограничен нормами ЗК РФ. Например, земля сельхоз назначения может предоставляться не более чем на 49 лет.

Если соглашение о найме действует не больше одного года, то его регистрация в Росреестре не требуется. На срок, превышающий 12 месяцев, необходимо внесение сведений об арендных условиях в ЕГРП. Для этого потребуется предоставить в Росреестр копию паспорта и договора найма, заполнить заявление установленной формы, оплатить госпошлину, величина которой будет зависеть от предназначения участка.

609 ГК РФ, когда срок найма земельной территории истек, но субъект продолжает её использование с выполнением тех же правил, а у собственника объекта нет возражений, то происходит автоматическая пролонгация обязательств.

Понятие аренды земельных участков

Аренда территории земельного участка – сложное понятие, специфика которого определяется земельным и гражданским законодательством России. В юридической литературе представлено несколько ключевых определений данной категории. Приведем, к примеру, одно из них.

Аренда – это передача недвижимого имущества, в указанном случае земельного участка, за внесение определенной платы для использования его лицом на определенный временной срок. На сегодняшний день подобная форма землевладения признается одной из самых эффективных и популярных во всем мире.

На сегодняшний день в законодательстве предусмотрены случаи, когда государственная земля не может быть передана в аренду.

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

  1. на срок от трех до десяти лет в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 2 и 3 настоящего пункта и пунктом 9 настоящей статьи;
  2. на срок до сорока девяти лет для размещения линейных объектов;
  3. на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства;
  4. на срок от трех до пяти лет в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  5. на срок, не превышающий срока действия договора аренды земельного участка, являющегося исходным, в случае предоставления в аренду земельного участка, образованного из исходного земельного участка, за исключением случаев, если земельный участок предоставлен юридическому лицу для комплексного освоения территории или ведения дачного хозяйства;
  6. на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
  7. на срок действия охотхозяйственного соглашения в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
  8. на срок действия концессионного соглашения, соглашения о государственно-частном партнерстве, соглашения о муниципально-частном партнерстве в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключены указанные соглашения;
  9. на срок действия договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договора об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен такой договор;
  10. на срок, определенный законом субъекта Российской Федерации, в случае предоставления земельного участка некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
  11. на срок действия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключен данный договор, в соответствии с подпунктами 13.2 и 13.3 пункта 2 статьи 39.6 настоящего Кодекса;
  12. на срок, не превышающий оставшегося срока действия договора аренды земельного участка, досрочно прекращенного в связи с изъятием такого земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен земельного участка, право аренды на который прекращено в результате изъятия такого земельного участка;
  13. на срок, превышающий не более чем на два года срок действия лицензии на пользование недрами, в случае предоставления земельного участка для проведения работ, связанных с пользованием недрами;
  14. на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта;
  15. на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества;
  16. на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в случае, если земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд;
  17. на срок реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией резидента зоны территориального развития, включенного в реестр резидентов этой зоны, в случае, если земельный участок расположен в границах зоны территориального развития;
  18. на срок действия решения о предоставлении водных биологических ресурсов в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами в случае предоставления земельного участка лицу для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
  19. на срок в пределах минимального срока и (или) максимального срока аренды земельного участка в случае, если федеральным законом установлены минимальный срок и (или) максимальный срок аренды земельного участка;
  20. на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом;
  21. на срок реализации резидентом свободного порта Владивосток соглашения об осуществлении деятельности, заключенного в соответствии с Федеральным законом “О свободном порте Владивосток”.
Читайте также:  Востребованные профессии в Канаде: как получить рабочую визу и уехать работать

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя.

Существенные условия

Заключение любого гражданско-правового договора требует обязательного прописывания существенных условий сделки.

  1. Предмет соглашения – земельный участок, которая идентифицируется с помощью конкретных данных:
    • кадастрового номера;
    • адреса;
    • площади.

Границы участка должны быть удостоверены. Если приведенные данные дают недостаточную характеристику объекта, то договор может быть признан недействительным.

  • Арендная плата – может быть установлена в виде фиксированной суммы или рассчитываться по согласованному алгоритму в каждом периоде. Для земель, принадлежащих муниципалитету или государству, порядок оплаты и размеры определены законодательством РФ (о том, сколько стоит аренда земли у государства, читайте тут).
  • Срок договора – соглашение бывает краткосрочным до одного года или долгосрочным до 49 лет. Несмотря на то что это существенное условие сделки, срок может быть не указан. В этом случае контракт считается заключенным на неопределенный период.
  • Указываются место составления соглашения и дата.

    Размер и способы оплаты

    Сумма обговаривается индивидуально для каждого соглашения. Арендная плата может устанавливаться в отношении:

    • целого участка;
    • его части;
    • единицы площади (например, части территории, занимаемой конкретным зданием).

    Сумма ежемесячного платежа может меняться по согласованию сторон, но не чаще одного раза в год, если иные сроки не предусмотрены условиями договора.

    Согласно закону арендатор может потребовать снижения платы, если качество земли ухудшилось по независящим от него обстоятельствам.

    Оплату можно производить следующими способами:

    • деньгами (наличный или безналичный расчет, осуществляется периодически или единовременно);
    • продукцией, полученной при использовании надела;
    • оказанием услуг со стороны арендатора;
    • обратной арендой (предоставление собственнику имущества во временное пользование);
    • путем улучшения территории (облагораживание земли, строительство, реконструкция объектов и т. д.).

    СОВЕТ! Если имущество сдается в безвозмездное использование, в положение об оплате необходимо внести соответствующий пункт.

    Участники сделки могут комбинировать доступные способы оплаты. Единственное условие – перед внесением положений в содержание документа их нужно согласовать.

    сельскохозяйственные территории 3 49 лет;.

    Статья 22. Аренда земельных участков

    1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

    2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

    3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

    5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

    5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

    6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

    7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

    9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

    9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

    10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

    11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

    12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

    Утратил силу с 1 марта 2015 г.

    Содержание договора аренды земли

    Поскольку обязанности по охране земель ст. 42 ЗК возлагаются одновременно как на собственников участков, так и на их арендаторов, договором аренды может быть предусмотрено распределение между ними обязанностей по совершению отдельных действий. Договором аренды на любую из сторон могут быть возложены и другие обязанности по поддержанию участка в состоянии, определенном договором.

    Арендатору принадлежат права:

    • – использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством РФ;
    • – возводить здания, сооружения в соответствии с целевым назначением участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
    • – проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, другие мелиоративные работы, строить закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством требованиями;
    • – право собственности на посевы и посадки с/х культур, полученную с/х продукцию и доходы от ее реализации;
    • – возможность осуществлять другие права по использованию участка, предусмотренные законодательством.

    Арендатору принадлежат обязанности:

    • – использование участков в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
    • – сохранение межевых, геодезических и других спец. знаков, установленных на участках в соответствии с законодательством;
    • – соблюдение порядка пользования лесами, водными и другими природными объектами;
    • – соблюдение при использовании участков требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
    • – недопущение загрязнения, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий;
    • – своевременно приступать к использованию участков (например, к застройке), если сроки освоения участков предусмотрены договорами;
    • – вносить арендную плату;
    • – осуществлять мероприятия по охране земель.

    Многие обязанности арендатора по договору аренды земельного участка обладают публичным характером и являются обязанностями перед государством или муниципальным органом. Это обусловлено тем, что правовой режим участков, цели их использования определяются земельным законодательством в публичных интересах с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности проживающих на ней народов (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ). Поэтому нарушение обязанностей по целевому использованию участка может повлечь применение административно-правовых санкций, например, в виде штрафа (ст. 8.8 КоАП).

    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

    Условия договора аренды земельного участка: объект, срок и другие

    • Главная
    • Поиск
    • О проекте
    • Связь

    Таблица 19. ПРЕДЕЛЬНЫЕ СРОКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
    ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

    N Цель Предельный срок
    1 Для строительства, реконструкции зданий, сооружений, за исключением отдельных случаев 3 – 10 лет
    2 Для размещения линейных объектов 49 лет
    3 ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта 20 лет
    4 КОТ или ведение дачного хозяйства 3 – 5 лет
    5 Для завершения объекта незавершенного строительства 3 года
    6 Если заключено концессионное соглашение срок действия соглашения
    7 Если заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемных домов срок действия договора
    8 Если строительство наемного дома осуществляет некоммерческая организация, созданная субъектом РФ или муниципальным образованием срок, определенный законом субъекта РФ
    9 Для сельскохозяйственного производства (за исключением строки 10 настоящей таблицы) 3 – 49 лет
    10 Если участок предоставлен гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества 3 года
    11 Собственнику здания, строения, расположенного на данном участке 49 лет

    Необходимо отметить, что закон определяет не только максимальные сроки предоставления участков в аренду, но и в некоторых случаях минимальные сроки.
    Так, п. 9 ст. 39.8 ЗК РФ определяет, что в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным ВРИ которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе (за исключением предоставления в собственность для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства), договор заключается на срок, превышающий в два раза срок, установленный для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
    При этом если в соответствии с основными ВРИ земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями настоящего пункта.
    В соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр такой срок определяется в зависимости от площади планируемых к размещению объектов. Максимальный срок установлен для комплекса зданий и составляет 54 месяца.
    ——————————–
    Приказ Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр “Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений”.

    Продолжая обсуждение вопроса о сроках договора аренды, нельзя не упомянуть п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которому арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
    При этом необходимо учитывать, что для проведения торгов прежнему арендатору необходимо освободить участок от некапитальных построек, которые он размещал в рамках договора аренды, и только потом, если он выиграет торги, вернуть данные постройки на место. Единственное послабление для этого случая указывается в информации Минэкономразвития России , согласно п. 11 которой на отношения по аренде земельных участков распространяется п. 2 ст. 621 ГК РФ.
    ——————————–
    Ответы на часто задаваемые вопросы по реализации положений Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.

    Иными словами, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
    Также законодатель урегулировал ситуацию с объектами незавершенного строительства на арендованных земельных участках.
    Раньше застройщик арендованного у города земельного участка, если он не успел возвести строение в пределах срока договора аренды, как правило, мог все равно зарегистрировать право собственности на такой недострой.
    В этом ему помогали разъяснения Пленума ВАС РФ. Согласно п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
    ——————————–
    Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

    Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землей фактически без права ее выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершенный объект другому застройщику или сделать с ним что-либо еще, поскольку этот объект находился в собственности застройщика. Для того чтобы подобные ситуации больше не возникали, законодатель внес в ГК РФ поправки, устанавливающие новое основание для прекращения права собственности. Согласно ст. 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
    Единственным способом защиты застройщика в такой ситуации является доказывание того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
    Исходя из п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка с незавершенным строительством объектом для завершения работ в отношении такого объекта осуществляется однократно без проведения торгов:
    1) новому собственнику объекта незавершенного строительства, который приобрел право собственности на торгах на срок, определяемый в соответствии с Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр;
    2) прежнему собственнику объекта на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ) в одном из следующих случаев:
    1) уполномоченные органы в течение 6 месяцев после прекращения договора не обратились в суд с требованием об изъятии объекта;
    2) суд отказал в удовлетворении указанного выше требования;
    3) если в торгах на право собственности на недостроенный объект никто не изъявил желания поучаствовать.
    Необходимо отметить, что согласно п. 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 171-ФЗ) положения ст. 239.1 ГК РФ не будут распространяться на случаи, когда договор аренды был заключен до 01.03.2015.
    Таким образом, если застройщик заключил договор аренды до указанного дня и договор прекратился до завершения строительства, ему дадут однократную возможность достроить объект в течение трех лет.

    Между тем после окончания договора аренды земельного участка и регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства возникала патовая ситуация, в которой застройщик становился вечным пользователем землей фактически без права ее выкупить, а публичный субъект никак не мог передать незавершенный объект другому застройщику или сделать с ним что-либо еще, поскольку этот объект находился в собственности застройщика.

    Конспекты юриста

    Договор аренды.

    Добавить комментарий