Какие вопросы стоит задать при покупке квартиры на вторичном рынке

Осмотр квартиры: что спросить у продавца?

В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры, какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.

Итак, если вы задумали купить квартиру, выбор вариантов начнется с переговоров с продавцами или риэлторами, представляющими их интересы. И в какой-то момент вас пригласят на осмотр квартиры. Далее предлагаю вашему вниманию список важнейших вопросов, которые необходимо задать при осмотре, чтобы определить, будете ли вы рассматривать эту квартиру в дальнейшем, или она вам не подходит по каким-то причинам, в т.ч. и из-за повышенных рисков.

Вопрос 1 . Правоустанавливающие документы. Самое первое, что нужно спросить у продавца квартиры или риэлтора — это попросить показать оригиналы документов, подтверждающих право собственности. В крайнем случае — копии, но в дальнейшем их обязательно нужно будет сверить с оригиналами.

Что это могут быть за документы?

  • Свидетельство о праве собственности;
  • Договор купли-продажи;
  • Договор мены;
  • Договор дарения;
  • Решение суда.

Это наиболее распространенные варианты, иногда бывают и другие случаи, к которым нужно проявлять повышенное внимание. Также с особой осторожностью нужно относиться к квартирам, правоустанавливающим документом на которые является решение суда. Это означает, что вокруг квартиры велись судебные разбирательства, а возможно — и продолжают вестись (данное решение может оспариваться в суде вышестоящей инстанции, например).

На что еще нужно обратить внимание, просматривая правоустанавливающие документы на квартиру? Вот несколько ключевых моментов:

  1. Сколько у квартиры собственников? Идеальный вариант — один.
  2. Состоит ли собственник в браке и состоял ли в браке на момент покупки квартиры (если она куплена)? Если квартира приобреталась во время брака, то второй супруг должен обязательно давать свое разрешение на продажу, даже если они уже в разводе, иначе сделка будет признана недействительной.
  3. Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние? Если да, то обязательно должно быть согласие органов опеки или попечительского совета на продажу такой недвижимости.
  4. Как долго квартира находится в собственности? Какова ее история? Если с момента последней смены собственника прошло слишком мало времени и/или эту квартиру уже несколько раз перепродавали/дарили/меняли — это серьезный повод насторожиться, что с ней что-то не так.
  5. Кто зарегистрирован в квартире? Если среди зарегистрированных несовершеннолетние дети — потребуется согласие органов опеки и попечительства. Если есть лица, проходящие воинскую службу или отбывающие наказание в тюрьме, без их ведома тоже нельзя продать квартиру — такая сделка будет признана недействительной.

Следует также поинтересоваться, зарегистрирован ли правоустанавливающий документ в БТИ, сверить его данные с реестром прав собственности.

Вопрос 2 . Перепланировка. Вместе с основным правоустанавливающим документом нужно обязательно попросить и внимательно рассмотреть техпаспорт. При осмотре квартиры важно обратить внимание на соответствие реальной планировки недвижимости схеме, которая указана в техпаспорте. Если есть несоответствия, то есть, сделана перепланировка — следует поинтересоваться, согласовывалась ли она в БТИ.

Если нет, то покупать такую квартиру очень рискованно, поскольку в дальнейшем по решению суда вас могут обязать вернуть ее в первоначальное состояние, соответствующее техпаспорту, и наложить немалый штраф за незаконную перепланировку. Не думаю, что это вам нужно.

Вопрос 3 . Обременения. Следующее, что нужно спросить у продавца квартиры при осмотре — не наложены ли на данную недвижимость какие-либо обременения. Ситуации могут быть разные: например, если на квартиру наложен арест по решению суда — продать ее не получится. Продавец может предлагать вам внести ему определенный аванс, чтобы он, к примеру, погасил долг, за который наложен арест, а потом продал вам квартиру — это очень рисковая сделка, и лучше на нее не соглашаться: гарантий нет никаких.

Если же квартира является обеспечением по ипотечному кредиту — ее продать можно, но не так просто, в этом случае применяются различные схемы сделки, подробнее я описывал их в статье Как продать квартиру в ипотеке? Такого обременения бояться не нужно, но нужно быть особо внимательным, чтобы вас не обманули.

Вопрос 4 . Важные технические характеристики. И, наконец, производя осмотр квартиры, необходимо получить и проверить всю важную информацию, касающуюся технического состояния жилья. В частности, сюда можно отнести следующее:

  1. Тепло-холод. Спросите у продавца и проверьте по техпаспорту, из какого материала сделаны стены и перекрытия дома, в котором находится квартира. Если это дом старой постройки (т.н. «панельные» дома), то материалы, скорее всего, обладают высокой теплопроводностью, и быстро пропускают температуру. То есть, такая квартира летом будет быстро и сильно нагреваться, а зимой быстро и сильно остывать. Кирпич и более современные материалы для стен уже лучше держат тепло или прохладу — такие квартиры с точки зрения теплопроводности предпочтительнее. При осмотре квартиры важно также выяснить и проверить, имеется ли внешнее и внутреннее утепление стен.
  2. Шумоизоляция. Поинтересуйтесь у продавца, насколько хорошо звукоизолирована квартира. Это также легко проверить: попросите создать абсолютную тишину и прислушайтесь. Оцените, насколько близко ко всевозможным источникам шума расположена квартира (оживленные трассы, трамвайные и ж/д пути, промышленные объекты и т.д.), насколько качественные в ней окна. Сравните шум внутри квартиры при закрытых окнах и открытых — чем больше будет ощущаться разница, тем лучше они сдерживают шумы.
  3. Электрика. При осмотре квартиры обязательно спросите у продавца о качестве электропроводки в помещении. Если это старая алюминиевая проводка — она выдерживает меньшую нагрузку и при пользовании современными электроприборами могут возникать проблемы. Более актуальная медная проводка предпочтительнее. В современных квартирах каждую ветку проводки подключают на отдельное УЗО-автомат — такой вариант лучше. В старых квартирах имеется только общее УЗО на все помещение. Для проверки можете попросить одновременно включить несколько электроприборов с большой нагрузкой (электродуховку, обогреватель, кондиционер, утюг, фен и т.д.) — не сработает ли УЗО в этом случае, не загорится ли где-то проводка?
  4. Сантехника. Точно так же стоит спросить о давлении воды в трубах, хороший ли напор, давно ли менялись трубы (в данной квартире, ниже и выше по стояку — это тоже важно, т.к. может создать проблемы). Проверьте сами напор воды во всех кранах, а также работу канализации, хорошо ли уходит вода, не задерживается ли. Оцените состояние труб визуально.
  5. Отопление. Поинтересуйтесь работой отопительной системы. Если это общее отопление, а сейчас не сезон — проверить не получится, но всегда можно спросить о качестве обогрева у соседей — они врать не станут. Квартиры с индивидуальным отоплением выглядят привлекательнее, но в этом случае следует запросить документы, подтверждающие законность установки котла, поинтересоваться, проходит ли котел регулярное техобслуживание, как давно служит (поскольку замена или ремонт такого оборудования обойдется недешево).
  6. Счетчики. Желательно, чтобы все коммуникации в квартире были обеспечены автономными счетчиками — это позволит существенно сэкономить на коммунальных платежах. Обязательно выясните этот момент при осмотре квартиры.

Вопрос 5 . Секреты от соседей. В заключение — отдельная рекомендация, небольшое ноу-хау: при осмотре квартиры, после того, как вы переговорите с ее владельцем, и зададите ему все перечисленные выше вопросы, постарайтесь навести контакты с соседями по подъезду и по двору, чтобы послушать, что они скажут о доме, а может быть даже об интересующей вас квартире. Бабушки на лавочках, да и не только они, могут раскрыть вам очень важную информацию, которую никогда не раскроет продавец, и которая даже может повлиять на ваше решение о покупке. Например, может выясниться, что у квартиры очень неблагополучные соседи, или какое-то криминальное прошлое, или же с коммунальными услугами там не все так чудесно, как рассказывал продавец. В общем, это очень действенный метод узнать все секреты, и я советую им не пренебрегать.

Читайте также:  Что такое отцовство и какое оно бывает? Поддержка государством

Это те примерные вопросы, которые необходимы задать продавцу или риэлтору во время осмотра квартиры перед покупкой. Конечно же, для каждого конкретного случая этот список может варьироваться, поэтому хорошо готовьтесь к каждой встрече, прорабатывайте и записывайте перечень вопросов, которые хотите для себя выяснить.

Желаю вам удачных покупок! Оставайтесь на Финансовом гении, следите за обновлениями и повышайте свой уровень финансовой грамотности. Не забывайте делиться ссылками на понравившиеся полезные статьи в социальных сетях. До новых встреч!

В продолжение темы улучшения жилищных условий и покупки квартиры на вторичном рынке, сегодня предлагаю поговорить о том, что спросить у продавца при осмотре квартиры , какие важные вопросы необходимо задать, чтобы изначально выяснить все главные преимущества и недостатки предлагаемого жилья и обезопасить себя от возможных рисков при покупке.

Проверка доверенного лица

Сделки, в которых в качестве продавца выступает доверенное лицо, сомнительны. Законодательство позволяет осуществить продажу при отсутствии владельца, но если под приобретение планируется взятие ипотеки, банк однозначно такую сделку не пропустит.

Покупать у поверенного стоит лишь в том случае, если чистота сделки не вызывает никаких сомнений, личность хозяина известна, он не находится в федеральном розыске, на его имущество не наложен арест.

Приобретателю квартиры необходимо удостоверится в подлинности доверенности. Для этого можно сделать запрос в Федеральную нотариальную палату.

Сомнительными являются сделки, совершенные юридическими лицами.

5 сложностей при покупке квартиры на вторичном рынке

Кажется, покупать вторичку безопаснее, чем вкладывать в долевку: жилье-то уже есть, значит, обманутым дольщиком уже не станешь, да и усадка дома с трещинами на стенах не грозит.

На самом деле, все не так однозначно: у вторичного жилья тоже полно проблем, связанных в первую очередь с хитрыми продавцами. Мы собрали пять неожиданных ситуаций, с которыми столкнулись читатели, подыскивая себе квартиру. Вот какие подводные камни они обнаружили.

Если с планом все в порядке, проверьте еще одну деталь нет ли на нем штампа Разрешение на произведенное переоборудование перепланировку в БТИ не предъявлено.

Базовый вопрос: а кто собственник?

Первое, что стоит выяснить – кто является официальными собственниками квартиры, сколько их, и все ли владельцы знают, что жилье продается. Лучший вариант – общаться с законными хозяевами недвижимости или, по крайней мере, с одним из них. Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

При отрицательных ответах на эти вопросы дальнейшие действия без юриста лучше не предпринимать. Если же есть альтернативные варианты, где квартиры продают сами хозяева, лучше предпочесть именно их.

Если среди владельцев жилья есть несовершеннолетние, придется проследить за тем, чтобы органы опеки дали разрешение на отчуждение недвижимости. То же касается случаев, когда дети просто зарегистрированы на жилплощади. С опекой придется иметь дело и в ситуациях, когда жилье продают недееспособные взрослые граждане. Количеством и социальными характеристиками всех зарегистрированных тоже надо поинтересоваться, равно как и перспективой их выписки из квартиры.

Важно также разобраться, когда и на каких основаниях было получено право собственности на квартиру, и зарегистрировано ли оно должным образом в Росреестре . Стоит задать продавцу и вопрос о том, сможет ли кто-либо впоследствии заявить права на квартиру. Конечно, хозяева могут и не раскрыть всю информацию, но все же поинтересоваться надо.

Тот факт, что жилплощадь совсем недавно была получена по наследству, должен насторожить – после продажи могут появиться дополнительные наследники, претендующие на недвижимость.

Если вы имеете дело с официальным представителем, который ведет дела по доверенности, надо сразу попросить этот документ и задать вопрос о том, будет ли владелец присутствовать при подписании договора, и можно ли связаться с ним.

Предварительная оценка ситуации

Откроется во всплывающем окне.”> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Квартиру посмотрели. По комнатам походили, по стенам постучали, в окно выглянули, батареи пощупали, побулькали водой из кранов. О’key! Все по фэн-шую! Нам понравилось. Сдерживая эмоции, подходим к Продавцу.

Теперь кратко, на словах (т.е. без предъявления документов), выясняем, глядя в честные глаза Продавца, еще несколько вопросов, которые позволят нам принять предварительное решение о покупке этой квартиры, и перейти к обсуждению условий внесения Откроется в новой вкладке.”>предоплаты.

Деловая беседа с Продавцом и ответы на эти вопросы помогут нам сэкономить массу времени и нервов, по сравнению с тем, как если бы мы сразу внесли предоплату за квартиру, а потом, проверяя документы и углубляясь в сделку, узнавали ли бы сюрприз за сюрпризом.

Чем больше этот срок, тем меньше для нас потенциальный риск оспаривания прав от предыдущих собственников, наследников, третьих лиц и т.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом.

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Читайте также:  Список отделов ПФР городской округ Югорск, Ханты-Мансийский автономный округ. Адреса, телефоны, официальный сайт, время приёма

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.

Для начала убедитесь в подлинности его паспорта.

Какие вопросы задавать собственнику, продавцу квартиры

Не стоит стесняться, приходя на встречу с блокнотом и ручкой. Лучше заранее сделать заметки со списком вопросов для хозяина продаваемой квартиры, а рядом записывать полученные ответы. Впоследствии будет легче прояснить, не несет ли сделка угрозы потери средств и имущества.

Как долго квартира находится в собственности продавца или собственников, если квартира продается по долям? На основании какого документа произошла смена собственника?

В качестве правоустанавливающего документа может быть:

  • договор купли-продажи недвижимости;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор мены;
  • договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичке);
  • справка об оплате пая (при покупке квартиры путем участия в кооперативе);
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Если квартира была передана по наследству менее 3 лет назад, не исключено появление претендентов на имущество. Для проверки сведений необходимо обратиться к нотариусу, который выдавал свидетельство, и выяснить, кто кроме Продавца имеет право на наследство. Если жилье было получено давно (3 года назад или более), вероятность объявления иных наследников ничтожно мала.

С опаской следует отнестись к квартирам, переданным владельцу по решению суда. Не исключено, что родственники бывшего владельца или он лично пожелают оспорить решение. Если оспаривание не было инициировано в течение полугода после принятия судебного решения, переживания напрасны.

Сколько собственников в квартире?

Недвижимость может продаваться от лица одного или нескольких собственников. С целью снижения налогового бремени совладельцы могут просить о заключении нескольких договоров купли-продажи. При этом каждый из содольщиков должен будет получить от других собственников разрешение на продажу.

Договора, которые касаются продажи долей, в обязательном порядке заверяться нотариусом, а это влечет дополнительные расходы. Следует выяснить, готов ли Продавец оплачивать госпошлину самостоятельно.

Есть ли среди собственников квартиры несовершеннолетние дети?

Если выяснится, что квартира была приобретена на маткапитал, получена в результате приватизации на всех членов семьи, значит, какая-то доля имущества выделена ребенку. По закону нельзя продать недвижимость детей, не приобретая иное — альтернативное жилье, которое не будет уступать проданному по квадратуре и в долевом соотношении.

Оформление покупки квартиры с несовершеннолетним собственником означает, что планируется проведение альтернативной сделки. При этом придется заключать предварительный договор купли-продажи и ожидать, пока продавец получит разрешение органов опеки и попечительства на реализацию имущества.

Кто зарегистрирован в квартире?

Среди ранее зарегистрированных в квартире лиц могут быть граждане, пребывающие в местах лишения свободы, проходящие срочную воинскую службу, находящиеся на лечении в стационаре. По закону вынужденного отсутствие не является основанием для снятия с регистрационного учета, а это значит, что после возвращения граждане смогут снова поселиться в квартире, и выселить их будет можно только через суд.

Есть ли на квартире какие-либо обременения?

На продажу недвижимости может стоять запрет. Основные причины:

  • Квартира находится в залоге у банка. Тогда ее продажа возможна, но только после получения согласия представителя финорганизации на продажу.
  • Недвижимость арестована. Если Продавец не выплачивал алименты, совершил противозаконные действия, повлекшие арест имущества, продажа квартиры будет запрещена до устранения нарушений, повлекших арест.

Если финорганизация «дала добро» на оформление договора, средства, перечисленные в счет стоимости квартиры, будут полностью или частично направлены на погашение ипотеки. Сделка не относится к рискованным, поскольку процесс продажи квартиры в ипотеке детально отработан, но оформление документов будет более долгим (около 1 мес.).

Проведена ли в квартире перепланировка, узаконены ли изменения?

Сместить дверь или окно, разрушить стену в квартире можно, если на это есть разрешение БТИ. Однако зачастую владельцы, доводя помещение до собственных идеальных стандартов, не торопятся узаконивать изменения, и, предвидя сложности, продают квартиру без необходимых документов. Такая сделка может беспрепятственно пройти регистрацию, но в будущем, если новый владелец захочет что-то изменить или продать недвижимость, ему придется устранять все недочеты. Оформление перепланировки может обойтись в сумму от 10 до 100 тыс. руб.

Даже если собственник скажет, что изменения не производились, рекомендуется изучить техплан и сравнить реальное расположение стен с обозначенным в документе. Особое внимание необходимо уделить стенам, прорисованным на чертеже красным цветом. Так обозначаются несущие конструкции, которые не подлежат изменению.

Оплачены ли коммунальные услуги?

По закону все долги, накопившиеся за период проживания прежнего собственника, новый владелец оплачивать не должен. Однако постоянные напоминания о необходимости оплаты счетов за воду, свет, газ, вывоз ТБО и прочих долгов будут регулярно портить настроение. Покупателю придется добиваться выплаты задолженности от прежнего жильца, но если он не платил за услуги, проживая в квартире, то стоит ли ждать от него ответственности при переезде?

Задача покупателя — не только поинтересоваться о долгах, но и получить «обходной лист по организациям-поставщикам услуг ЖКХ». Документ позволит выявить реальные суммы задолженности.

Есть ли в квартире скрытые дефекты, каково техническое состояние коммуникационных сооружений?

Владелец может скрывать, что в здании протекает крыша, весной на угловой стене появляется плесень, а зимой постоянно происходят неполадки с отоплением. Необходимо выделить основные направления анализа состояния помещения и заручиться помощью специалиста по строительству. Он поможет определить дефекты не только на основании визуального осмотра, но и во время ознакомления с технической документацией.

Из чего сделаны стены, холодно ли в квартире зимой, жарко ли летом, есть ли в квартире автономное отопление?

В монолитных домах хорошая теплоизоляция, они устойчивы даже при проявлении сейсмической активности. Недостаток — плохая звукоизоляция. Монолитная стена передаст звук перфоратора на несколько этажей вниз и вверх.

Из кирпича возводят преимущественно элитные жилые комплексы. Они обладают лучшими показателями теплоустойчивости, звукоизоляции, экологической безопасности.

Работает ли система отопления?

Если в квартире установлены чугунные, медные или алюминиевые радиаторы, необходимо оценить степень износа, выявить участки с признаками ржавчины. При наличии металлопластиковых или полипропиленовых труб стоит поинтересоваться, как давно они были установлены. Хотя производители гарантируют срок службы до 50 лет, на практике износ проявляется через 10-15 лет службы.

В каком состоянии электропроводка?

Лучшей считается медная, а менее устойчивой к нагрузкам и перепадам напряжения — алюминиевая. Чтобы достоверно определить, в каком состоянии проводка, следует включить несколько электроприборов одновременно. Если срабатывает устройство защитного отключения (УЗО), значит, где-то есть участок, на котором происходит утечка тока, хотя наличие исправной автоматики лучше, чем короткое замыкание. В идеале каждая ветка электропроводки должна иметь отдельное УЗО.

Когда менялась сантехника, имеются ли в ее работе неполадки?

Оценить ситуацию поможет только визуальный осмотр техники, проверка на наличие засоров.

Установлены ли в квартире счетчики?

При наличии устройств по учету расхода электроэнергии, воды, газа, коммунальные платежи будут ниже.

Для обеспечения комфортного проживания, также необходимо выяснить:

  • Есть ли поблизости источники радиационного загрязнения, повышенного шума? Возможно, вблизи находится железная дорога, аэропорт, и риелтор старается показать квартиру в промежутках между прохождением поезда или приземлением самолета.
  • Далеко ли находятся объекты инфраструктуры, транспортная развязка? Нужно спросить у собственника, можно ли добраться до жилья на общественном транспорте и как часто он ходит по расписанию, на каком расстоянии расположены супермаркеты, школа, детский сад.
  • Кто живет рядом? Желательно, чтобы за стеной проживали дружелюбные люди без вредных привычек и психических отклонений.
Читайте также:  Виза в Австрию: как россиянам самостоятельно получить визу и какие документы нужны для оформления

Указанные группы вопросов можно задавать одновременно собственнику и риелтору, а затем сравнивать ответы. Так быстрее выяснится — кто лукавит, говоря о состоянии жилья. Один из способов получить достоверную информацию — познакомиться с соседями и обсудить недостатки и достоинства проживания в выбранном доме, районе.

Покупатель может и самостоятельно задать множество вопросов, оценить квартиру визуально, но если рядом будет юрист, сопровождающий сделку, не придется беспокоиться о законности ее проведения.

Какие документы проверить, чтобы выявить скрытых собственников? В каком документе отражена планировка? Кто может пользоваться имуществом после заключения ДКП? Безопасно ли покупать конкретный объект недвижимости или стоит отказаться от осмотра и поискать менее рискованный вариант? Ответы на все вопросы предоставит юрист сайта.

Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.

Ключевые этапы

По мнению большинства риелторов лучшее время для покупки «вторички» – весна и осень. На рынке появляется много выгодных предложений, владельцы недвижимости охотнее снижают цену. Весь процесс приобретения жилплощади делится на несколько ключевых этапов:

  1. Подбор подходящих вариантов. Помогают в этом многочисленные интернет-сайты, на которых собственники размещают объявления о продаже.
  2. Осмотр помещения. На этом этапе важно выявить все его недостатки и оценить преимущества. Особое внимание уделяют поиску скрытых дефектов, которые в дальнейшем могут осложнить жизнь новым владельцам.
  3. Проверка юридической чистоты недвижимости. Этот этап лучше доверить профессиональным юристам, знакомым со всеми тонкостями законодательства.
  4. Ведение переговоров. Стороны должны обговорить важные условия сделки: цену, сроки в которые хозяева освободят жилплощадь, порядок перечисления денег и так далее.
  5. Оформление договора купли-продажи и государственная регистрация сделки.

Сложности и «подводные камни» могут подстерегать на каждом этапе. Поэтому специалисты не рекомендуют заниматься покупкой в одиночку. Если у покупателя есть помощники, мошенникам труднее его обмануть.

Важно! При наличии минимальных знаний риелтору можно доверить лишь проверку юридической чистоты квартиры и оформление сделки. Это обойдется в разы дешевле полного спектра услуг.

Подделка документов.

Какие риски и подводные камни существуют

Где таится опасность? Квартир много и, казалось бы, алгоритм купли-продажи более или менее отработан.

Итак, по каким направлениям следует обследовать понравившуюся вам квартиру:

  • сопроводительные документы;
  • техническое состояние объекта;
  • истинные намерения настоящего владельца;
  • нечистоплотность посредников (если таковые задействованы в продаже).

Любой из этих пунктов – неотъемлемая часть целого. То есть недопустимо опираться на удовлетворительность одних моментов, при этом игнорируя сомнительность гарантий по другим моментам. Например:

  • квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
  • документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
  • продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
  • квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Смотрите видео о том, какие существуют риски при покупке квартиры на вторичном рынке (какие способы могут использовать мошенники для обмана):

Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения человек, выписанный на время тюремного заключения такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК.

Перечень бумаг для сделки от приобретателя

Этот список ограничивается тем, что у покупателя должен быть:

  1. Гражданский паспорт с пропиской.
  2. Доверенность, если действует его представитель.
  3. Для несовершеннолетних покупателей – свидетельство о рождении ребёнка и паспорт родителя, опекуна.

На основании перечисленного составляется ПДКП по нормам статьи 429 ГК РФ. Но его составление имеет добровольный характер и не является обязанностью сторон.

Наименование документа, дата и место заключения.

Какие вопросы задавать риэлтору на первой встрече

Какие вопросы задать риэлтору при первой встрече в разных ситуациях: при покупке и продаже квартиры, на вторичном рынке, список и важные разъяснения.

В прошлой статье вы узнали как выбрать риэлтора и как выбрать агентство недвижимости для продажи и покупки квартиры.

потребуется подождать 2-3 недели, которые понадобятся собственнику, чтобы решить вопросы с органами опеки и попечительства, перед передачей жилья вам.

Технические характеристики

Следует выяснять характеристики дома и квартиры:

  • материал стен, звукопроводимость, теплопроводность;
  • система коммуникаций (индивидуальное отопление является более экономичным);
  • наличие внутриквартирных и общедомовых счётчиков;
  • предполагаемая инфраструктура (двор, стоянки, подъезды и т. д.)
  • варианты отделки.

При выборе квартиры необходимо учитывать имеющуюся инфраструктуру

Наличие красных линий впоследствии может стать препятствием для проведения реконструкции дома и строительства пристроек, других объектов.

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте. В целом для вторичного жилья алгоритм такой:

1. Найти квартиру;
2. Внести аванс/задаток. Запросить правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы, удостоверяющие личность собственника;
3. Проверить историю перехода права на объект;
4. Проверить историю прав пользователей;
5. Проверить собственника (дееспособность, банкротство, суды, фссп, налоги и т.д.);
6. Сопоставить и проанализировать всю полученную в ходе проверки информацию, вероятность рисков, пути их минимизации.
8. Принять решение о возможности приобретения квартиры.
Более подробная инструкция вам навредит, а не поможет. Если решили не пользоваться услугами риэлтора/юриста по сопровождению сделки будьте очень осторожны, очень часто мне и коллегам звонят люди с просьбой помочь “разрулить” ситуацию, спасти сделку или хотя бы вернуть внесенные денежные средства, но помочь мы уже не можем, направляем к адвокатам.

Коллеги, призываю вас не подпевать старой песне на новый лад об ответственности риэлтора. Ответы по сути вопроса даны. Взрослые адекватные люди могут самостоятельно принять решение привлекать риэлтора/юриста к сделке или нет.

Здравствуйте. Инструкция очень проста: Нужно обратиться за помощью к профессиональному риэлтору. Его можно найти в том числе и здесь. Основная масса тех, кто пишет на форуме (и я тоже) – риэлторы с большим опытом работы. Выбирайте и сотрудничайте.

Простите, а почему Вы считаете, что на сайте риелторов, Вам дадут бесплатный совет как отобрать хлеб риелторов? И да, наймите риелтора.

Ответственности тоже никакой.

Что спросить у продавца квартиры: ТОП-7 вопросов риэлтора

По мнению авторов блога «Юрист по недвижимости», каждая сделка изначально считается рискованной. Однако с некоторыми объектами риск слишком высок, а с какими-то минимальный. Мы решили разобраться, что спросить у продавца квартиры, чтобы в будущем клиент-покупатель не остался без жилья и без денег.

появление третьих лиц, претендующих на право собственности.

Добавить комментарий