Оформление в собственность объекта незавершенного строительства по ДДУ

Борьба за оплаченные метры

Никого уже не удивишь очередной недостройкой, а новости об этом воспринимаются, как обыденность. Поэтому, когда было объявлено о банкротстве дочерних компаний Урбан Групп, это вызвало только облегченные вздохи дольщиков “ну наконец-то”.

Ранее мы уже рассматривали как взыскать с застройщика неустойку, если он просрочил все сроки сдачи квартиры, а в совсем крайних случаях – как расторгнуть ДДУ.

Вы узнаете дальше, что делать если застройщик, с которым был заключен договор ДДУ, – банкрот.

Рассмотрим конкретное дело о признании права собственности на объект незавершенного строительства “Экоквартал” в Митино-2. И что нужно делать, если дом в котором Вы являетесь участником долевого строительства, “застрял” на этапе недостройки, либо застройщик официально признан банкротом.

Однако, получить право собственности на часть в недостроенном доме можно через суд.

Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами:

  1. поручить регистрацию компании-застройщику;
  2. заняться регистрацией лично.

В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр).

Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько.

Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика.

Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры.

Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу.

Оформление в собственность объекта незавершенного строительства по ДДУ

Граждане, решившие принять участие в долевом проекте, не могут заранее предусмотреть, как будут развиваться события, и что их ждет на пути к долгожданному новоселью. Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру. Можно ли вступить во владение недостроенным объектом? Согласно закону, признание права собственности на объект незавершенного строительства производится только в суде. Как проводится данная процедура, что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу. Однако в законе нет четкого определения этого понятия. Суды признают недостроенными объектами строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией.

В Постановлении Пленума ВС, которое было вынесено 23 июня 2015 года, указано, что незавершенным строительным объектом считается объект, в котором закончены работы по обустройству фундамента. Однако судебная практика в этом вопросе далеко неоднозначна. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100 %.

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому признание права собственности на объект долевого строительства возможно только при наличии у дольщика подписанного приемо-передаточного акта. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась? Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Но возможны и другие причины, например, застройщик просто уклоняется от оформления документов.

В обзоре практики, утвержденной Президиумом ВС, разъяснено, что признание права собственности на недострой возможно через суд:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

Если жилье находится в недостроенном и не принятом госкомиссией доме, и при этом оно не передано участнику, тогда ему может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры в этом доме. Во всех случаях обязательным условием является оплата всей суммы договора.

Принципиальное значение также имеет степень готовности объекта. Следует учесть, что если произошла просто задержка строительства, или стройка находится на начальном этапе, во владение таким объектом вступить невозможно. Суд примет и удовлетворит требование о признании права собственности на квартиру, если ее можно идентифицировать, т.е. определить ее месторасположение в возводимом доме, и имеются данные о ее площади.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80 %-90 %. В судебной практике имеются единичные примеры, когда удовлетворялись иски о признании права собственности на объект со степенью готовности порядка 75 %, но они скорее являются исключением, и рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

С начала 2017 года подать иск о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно не только при непосредственном обращении в судебную инстанцию, но также через электронный портал Госуслуг, если имеется техническая возможность в суде.

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои средства в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • на какой стадии строительства находится объект;
  • приняла ли его госкомиссия;
  • подписан или нет приемо-передаточный акт.

Если дом полностью построен и принят комиссией, а на руках у участника имеется акт, подписанный до того момента, как строительная фирма объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства, проверять соответствие фактического этапа с тем, который отражен в проектных документах, проверять финансовую отчетность застройщика. Сегодня вся эта информация должна быть размещена на его официальной площадке.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заявление пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, местонахождение);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основанием для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить документы:

  • ДДУ (копия);
  • копию иска для застройщика и других лиц;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательством в деле.

Основными фигурантами дела являются участник строительства (истец) и строительная фирма (ответчик). При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства. Заявление принимается к производству не позже пяти дней после его подачи. Ну а далее обсудим последствия признания права собственности.

Если судебный орган вынесет решение в пользу участника, по прошествии месяца он может начинать процедуру регистрации объекта. Для этого нужно представить в регистрирующий орган или МФЦ:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение своей личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации своего права на квартиру, дольщик становится полноправным владельцем недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В данном вопросе много спорных моментов и нюансов, которые не может знать человек, далекий от юридической науки. Зато они хорошо известны адвокатам Общества защиты прав дольщиков, к которым вы можете обратиться за помощью. В разделе «Контакты» вы найдете все данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

долгое время не передает жилье участникам;.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Читайте также:  Социальная ипотека для врачей в Москве и Московской области: условия, порядок выдачи

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
  • Гражданским кодексом РФ;
  • Жилищным кодексом РФ;
  • ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

  1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
  2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
  3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
  4. Поставить здание на учет в Росреестре.
  5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади. Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.

Однако так гладко происходит далеко не всегда. Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.

Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс.

Стены – тоже собственность

Ситуации, когда человек оплатил строительство своего жилья и не получил его, встречаются часто. Трудно найти в стране город, где нет недостроенных в прежние годы жилых домов. Годами бетонные коробки зданий глядят на мир пустыми проемами окон, а их несостоявшиеся жильцы обивают чиновничьи пороги.

Наша история, которой и занимался Верховный суд, из этого числа. В Тюмени некая фирма начала строительство девятиэтажного жилого дома. Жительница города решила приобрести в ней однокомнатную квартиру.

Все начиналось стандартно – подписание договора, уплата денег, радостное ожидание новоселья. Потом фирма обанкротилась, и работы на стройке замерли на стадии пустой коробки. Раз с новосельем не сложилось, гражданка, желая охранить свои права, пошла в суд с иском. Просила признать за ней права собственности на ее квартиру. Благо, эта квартира есть в наличии – стены и потолок имеются. Районный суд с иском гражданки согласился. А вторая инстанция в лице судебной коллегии по гражданским делам областного суда отменила районное решение и истице категорически отказала. Так дело дошло до Верховного суда РФ.

Верховный суд встал на сторону гражданки. Итак, женщина, судя по кассовому ордеру, полностью выполнила свою часть договора дольщика – внесла на счет строительной фирмы все деньги за однокомнатную квартиру. Фирма-застройщик завершить работу не смогла. В итоге ее признали банкротом. Появился конкурсный управляющий, который подписал с ЖСК договор, по которому кооператив принял недострой и пообещал ввести в эксплуатацию.

Районный суд, первым рассмотревший иск гражданки, заявил – дом, который передали ЖСК, строился на деньги дольщиков почившей фирмы, в том числе истицы. Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло. По договору о передаче дома к ЖСК перешли обязательства по обеспечению всех дольщиков прежнего застройщика тем, что записано в их договорах.

Истица сумму, прописанную в договоре, исправно выплатила, выполнила свои договорные обязательства. Поэтому вправе требовать признания за ней права собственности на долю в незавершенном строительстве. В областном суде такие выводы посчитали неправильными. Судьи в областном суде заявили: их районные коллеги не обратили внимание, что у истицы был договор с “мертвой” фирмой, а ЖСК к этому договору вообще отношения не имеет.

Верховный суд, перечитав это дело, разъяснил следующее: в Гражданском кодексе (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, изготовленную с соблюдением закона человеком для самого себя, им же и приобретается. Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов – это один из способов приобретения прав частной собственности на жилые и нежилые помещения. Это право охраняется Конституцией.

Отношения, связанные с привлечением денег населения для долевого строительства, урегулированы федеральным законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. В нем сказано, что объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. Застройщик по этому же закону обязан объект сдать в срок, а гражданин – заплатить все и вовремя.

По Гражданскому кодексу (статьи 309 и 310) односторонний отказ от исполнения обязательства или изменение условий не допускается. В нашем случае в нарушение закона в положенный по договору срок женщине квартиру не отдали по причине, что строительство не завершено. ЖСК получил дом для окончания строительства. Но на момент получения дома он был частично построен, включая квартиру, на которую претендует гражданка. Все это говорит о том, что выполненные работы по строительству дома в виде права на объект незавершенного строительства переданы ЖСК, включая долю, оплаченную гражданкой.

Есть постановления двух пленумов – Верховного и Высшего арбитражного судов (N 10 и N 22 от 29 апреля 2010 года). На них рассматривалась практика разрешения споров о защите прав собственности. Есть также статья 130 Гражданского кодекса. Во всем перечисленном утверждается, что объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу. Кроме этого есть Закон “О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Из всего этого Верховный суд делает вывод – действующее законодательство не предусматривает запрет на получение и нахождение в собственности граждан и юридических лиц объектов незавершенного строительства. Законом об участии в долевом строительстве урегулирован правовой механизм защиты прав участников такого строительства при неисполнении договорных обязательств. Признание за участником долевого строительства прав собственности на незавершенный объект или долю в нем – это одна из мер реализации такого механизма правовой защиты.

По Гражданскому кодексу (статья 219) право собственности на недвижимость возникает с момента ее госрегистрации. Но по постановлениям пленумов, о которых уже упоминали, иск о признании права собственности подлежит удовлетворению, если истец докажет, что у него возникли такие права. И на объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

Верховный суд сказал – тот факт, что строительство дома до сих пор не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих гражданских прав, в том числе признания права на долю в недостроенном доме. По Гражданскому кодексу, если участник долевого строительства честно исполнил свои обязательства, то он вправе рассчитывать на исполнение обязательств другой стороной договора. И не имеет значения, что прежний застройщик ликвидирован. Смена застройщика при долгом строительстве не свидетельствует о прекращении обязательств по передаче истцу спорного помещения.

Когда истице облсуд отказывал, он заявил, что гражданка не предоставила доказательства, что на квартиру нет притязаний “третьих лиц”. На это Верховный суд ответил: районный суд установил, что “иных лиц, заявляющих права на спорное помещение, нет”. Это облсуд не увидел. ВС сказал еще – нет и доказательств, что права членов ЖСК в чем-то нарушаются, если будут удовлетворены требования истицы.

Дело Верховный суд велел в апелляции пересмотреть.

Здание частично построено и на момент рождения ЖСК уже стояло.

Правоустанавливающие бумаги на участок

Документы, на основании которых у лица возникло право владения и распоряжения участком, называются правоустанавливающими. Если гражданин приобрёл данную землю, в Росреестр нужно предоставить договор купли-продажи.

Как указывалось выше, гражданину необязательно быть владельцем территории, на которой расположен недострой, так как он вправе арендовать данный участок.

Правоустанавливающие бумаги на участок.

Оформление при дачной амнистии

Этот способ дает возможность регистрации недостроенного дома. Дачная амнистия действует на основе Федерального закона № 93 и представляет собой упрощенную процедуру оформления собственности на участок и дом.

Читайте также:  Как быстро продать комнату в коммунальной квартире? Советы

Она распространяется на дома, возведенные на участках под подсобное или дачное хозяйство, а также под индивидуальное жилищное строительство. Чтобы все желающие могли зарегистрировать собственность на свои владения, дачную амнистию продлили до 1 марта 2020 года.

Оформление начинается с регистрации собственности на землю. Необходимо подать документы в ближайший отдел Росреестра или МФЦ. В первую очередь понадобится документ-подтверждение собственности на землю. В качестве такого документа может использоваться следующее:

  1. постановление районной или городской администрации;
  2. свидетельство о наследстве;
  3. договор обмена, купли-продажи или дарения.
  • кадастровый паспорт на постройку;
  • декларацию об объекте недвижимости в 2 экземплярах.

Затем необходимо еще раз обратиться в Росреестр, чтобы подать документы на регистрацию незавершенной постройки. Основная сложность заключается в подтверждении начала строительства.

В результате, важно оформить собственность не только на землю, но и на расположенный на нем дом, даже если его строительство не завершено. Многих отпугивает данная процедура в виду кажущейся сложности. В действительности же надо только подготовить полный пакет документов и написать заявление об оформлении права собственности.

Приступить к процедуре оформления в собственность правомочно лицо, обладающее правами на землю, на которой идет строительство, а также имеющее разрешение на таковое при необходимости.

Список необходимых документов

Как отмечалось, сложности с достройкой различных объектов — распространенное явление, что вынуждает владельцев «замораживать» работы и дожидаться лучших времен. При этом регистрировать права собственности все равно придется. Здесь не имеет значения, на каком этапе находится строительство — возведен только фундамент или дом почти закончен.

Работы по регистрации берет на себя МФЦ или Росреестр, в который требуется передать полный пакет бумаг на объект незавершенного строительства (дом или дачу). Полный пакет бумаг имеет следующий вид:

  • Разрешение на строительство ОНС (не во всех случаях).
  • Бумаги, которые подтверждают права на землю, где находится сооружение или арендный договор.
  • Личный документ хозяина (паспорт).
  • Подтверждение внесения информации о сооружение в базу ЕГРН (получить необходимый бланк требуется у работника этого органа).
  • Доверенность (если регистрацией занимается представитель). Бумага должна быть заверена нотариусом.
  • Документация на объект (техническая, проектная).
  • Квитанция о выплате госпошлины в определенном размере.

Если это требуется, работник госоргана запрашивает требуемый пакет бумаг, а после на руки заявителю передается расписка. В ней указывается дата завершения регистрационных процедур.

Величина пошлины может меняться и зависит от двух факторов статуса человека, который оформляет ОНС, а также типа сооружения.

Формирование техплана ОНС

Технический план должен быть составлен кадастровым инженером, с указанием в нём степени завершённости объекта. Последняя рассчитывается по формулам, утверждённым приказом 953, изданным Минэкономразвития 18.12.15.

Осуществляется кадастровый учёт ОНС по следующему алгоритму: заявитель готовит разрешение на ведение строительных работ и документы на землю, рассматриваемые законом в качестве правоустанавливающих. После этого выбирает кадастрового инженера, с которым заключает договор на разработку необходимого технического плана. Далее осуществляются обследования ОНС, проводятся требуемые измерения и расчёты, полученные параметры объекта заносятся в план. Разработанный план направляется в Росреестр, для выполнения учётных действий. Заказчику выдаётся выписка из реестра (ЕГРН), в которой указывается кадастровый номер ОНС.

Правильно оформленный план имеет основополагающее значение для получения положительного решения из Росреестра. Этот документ позволяет установить фактические параметры ОНС, которые, по итогам кадастрового учёта, вносятся в ЕГРН.

Ключевыми особенностями работы над планом являются:

  • включение готового документа в графическую и текстовую часть, содержащие информацию о местонахождении объекта на конкретном участке (это устанавливается определением базовых координат ОНС);
  • определение базовых характеристик объекта согласно положениям проектной документации;
  • кадастровый инженер, по результатам фактического обследования, отмечает в подготовленном техническом плане реальную степень готовности исследуемого объекта;
  • работа над планом не предусматривает составление отдельных планов для каждого этажа либо части ОНС.

Максимальную точность определения фактического положения объекта на участке позволяет получить использование спутниковой информации.

21 начисление штрафа.

Незавершенка в строительстве — основные особенности

Возвести объект недвижимости, будь то жилой дом, хозяйственное помещение или торгово-офисное здание – задача трудная и весьма затратная. Те, кто все-таки затеял это нелегкое предприятие, но не смог довести дело до конца, сталкиваются с такой проблемой, как незавершенка в строительстве.

Как происходит регистрация объекта незавершенного строительства? Как зарегистрировать объект, какой набор документов необходимо подготовить для того, чтобы реализовать либо передать недострой, расскажем далее.

Именно фундамент, согласно представлениям юристов и законодателей, является признаком того, что построенное невозможно сдвинуть с места, не нанеся ему урона.

Оформление ДДУ

Перед тем, как зарегистрировать жильё в собственность необходимо дождаться окончания строительства, а перед этим надо заключить договор. Корректная регистрация жилья во владения во многом зависит от грамотно составленного документа.

Данный правовой акт должен содержать следующие моменты:

    Стоимость жилья. Она должна быть выражена фиксированной суммой, без каких-либо «может» и «если». Эксплуатационный период. Иначе говоря, это срок сдачи дома в собственность дольщиков. Проектные данные. Эта информация в себя включает сведения о размерах жилплощади, материалах из которых будет построено жильё, его общая площадь (желательно, чтобы был метраж каждой комнаты), высота потолков, а также его адресные реквизиты. Гарантийный срок. Данный пункт не всегда прописывается в договорах, но согласитесь, хорошо, когда застройщик даёт гарантию от 3-7 лет на инженерную коммуникацию и квартиру в целом. Страхование. Не путайте с гарантийным сроком, так как данный момент в договоре регламентирует перечень обстоятельств, за которые девелопер несёт ответственность. Также данный пункт регламентирует порядок осуществления страховых выплат, в случае наступления страхового случая. Реквизиты участников данных правоотношений.

Для того чтобы снизить финансовый риск можно включить дополнительные пункты, но стоит учесть один важный факт, застройщик не всегда может идти вам навстречу.

Девелоперу выгодно заключить договор с минимумом обязанностей и с максимальным количеством прав, тем самым попросту злоупотребляя доверием дольщика, что может принести своим клиентам возможные убытки.

Обыватель не всегда может заметить данные нюансы при оформлении ДДУ, потому желательно обратиться за помощью к юристу, чтобы он проверил договор на наличие «скользких» условий/требований.

Хочу обратить ваше внимание на пункт сдачи дома или передачу ключей. Так как это самый важный и желанный этап сделки. Не обращайте внимание на срок сдачи объекта в рекламах той или иной компании-застройщика. Как показывает практика девелопер указывает в рекламном объявлении более ускоренные сроки передачи и никакой юридической силы они в себе не несут. Срок введения в эксплуатацию указан в ДДУ, и может быть осуществлен только при наличии двух условий.

Данными условиями являются:

    Полное погашение дольщиком суммы долга перед застройщиком (выплата стоимости квартиры). Дача разрешения на введение новостройки в эксплуатацию муниципалитетом или субъектной комиссией.(Читайте: про оформление квартиры в собственность в новостройке)

Также желательно включить в договор пункт о компенсации площади, так как нередки, случаи, когда жилое помещение не соответствует проектным размерам и может быть как меньше, так и больше. В первом случае, вам должны компенсировать сумму за отсутствие определенного метража, а во втором, вы должны доплатить.

Как правило, застройщики стараются опустить данный пункт или указать, что разницу в площади девелопер не возмещает, тогда в данном случае и не поможет закон о защите прав потребителей и, вовсе, дольщик будет обязан доплатить за расширение квартиры. Указав данный пункт вы себя обезопасите от непредвиденных расходов.

Подготовка документов для регистрации собственности.

Документы для регистрации права собственности по ДДУ

Для государственной регистрации права на объект долевого строительства в Росреестр необходимо представить ряд документов, таких как:

  • Паспорт участника долевого строительства
  • Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
  • Договор участия в долевом строительстве или договор цессии, если таковая имела место (данные документы представляются в подлинниках)
  • Акт приема-передачи объекта долевого строительства или иной документ, свидетельствующий о передаче квартиры дольщику
  • Квитанцию об уплате госпошлины
  • Дополнительные документы, при их необходимости, в зависимости от обстоятельств (согласие супруга, ипотечный договор либо справка о полном погашении ипотеки, доверенность представителя и другие).

Что касается разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, то в силу закона с 2017 года данный документ представляется в Росреестр в электронном виде непосредственно органом государственной власти, принимающим такое решение, причем не позднее пяти рабочих дней со дня его принятия. Если по каким-то причинам этого не произошло, то застройщик сам представляет данное разрешение или его нотариально удостоверенную копию в регистрирующий орган.

О признании права собственности на квартиру.

Какой процент готовности достаточен для регистрации незавершенного строительства

Трудно найти законодательно обоснованное требование относительно готовности объекта в процентах, достаточной для инициирования регистрации.

Читайте также:  Куда звонить и что делать, если отключили холодную или горячую воду

П. 1 ст. 130 ГК РФ позволяет приравнивать объект незавершенного строительства к недвижимой вещи. Судебная практика выработала позицию, согласно которой минимально достаточная стадия строительства для признания недвижимой вещью — сооружение фундамента (п. 38 постановления пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отметим также выводы апелляционных судов по поводу признаков, согласно которым можно отнести к недвижимости незавершенный объект:

  • Полезные свойства, не связанные с участком (так, не признается недвижимостью мощение) и независимые от других строений на участке. Постановлением АС ВВО от 12.01.2016 № Ф01-5406/2015 не признаны недвижимостью газопровод и электроподстанция, не имеющие самостоятельного значения, являющиеся частью неделимого комплекса недвижимости.
  • Неспособность к перемещению без ущерба. В постановлении АС ЦО от 19.07.2016 № Ф10-2556/2016 суд счел возможным признать недвижимостью фундамент, который не подходил для немедленного размещения на нем здания, нуждался в ремонте.

40 закона 218-ФЗ, можно рекомендовать для регистрации объекта незавершенного строительства следующий пакет документов.

Какие документы потребуются

Процедура регистрации производится согласно стандартных правил, но с учетом специфичных условий, касающихся объектов такого типа. Незавершенное сооружение неотделимо от участка, где его возводят, поэтому вначале необходимо установить точный статус данной земли. Это обычно делается с применением документов о праве владения участком, арендного договора или разрешительных документов на строительство.

При посещении МФЦ или Госреестра пишется соответствующее заявление на особом бланке, к которому требуется пакет документов, состоящий из:

  • паспорта заявителя или лица, уполномоченного руководителем (по необходимости предоставляются заверенная нотариусом доверенность на проведение процедуры);
  • документов о праве собственности на участок или выписки из ЕГРН;
  • кадастрового паспорта или декларации на недвижимость;
  • технического плана сооружения и участка;
  • разрешения на строительство;
  • квитанции о выплате госпошлины в размере 2 000 руб. Если заявителей несколько, то 2000 умножается на размер доли каждого. Госпошлина для юрлиц составляет 22 000 руб.

Кадастровый паспорт необходим, если объект располагается на землях населенных пунктов или предназначен для ИЖС. При отсутствии кадастрового паспорта можно предоставить декларацию. Она заполняется владельцем недвижимости, не требует утверждения госорганом. Бланк можно взять в Интернете, заполнить и поставить подпись.

Если законом допускается возведение объекта без получения земельного участка, то можно провести процедуру без документации на землю.

Если нет оформленных документов о праве собственности, производится их замена:

  • актом местного органа власти о выделении земли;
  • свидетельством о праве собственности на участок;
  • выпиской из похозяйственной книги.

Если в строительстве участвуют подрядчик или инвестор, потребуется предоставить подрядный договор, контракт заказчика с инвестором.

Получить выписку из ЕГРН с подтверждением права собственности возможно в указанный сотрудником Росреестра день. Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами. Сам документ собственнику не выдается, он существует в электронном виде.

Законом установлен срок 10 дней для проведения процедуры госорганами.

Признание права собственности на объект долевого (незавершенного) строительства

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости (жилья). Практика свидетельствует, что при возникновении финансовых проблем застройщик, как правило, прибегает к затягиванию процесса передачи уже фактически возведенного помещения дольщику, а порой и вовсе предпочитает перейти в процедуру собственного банкротства. Выбор у дольщика в подобной ситуации невелик: сделать ставку на то, что застройщик когда-то добросовестно исполнит свои договорные обязательства или самому предпринять шаги к защите инвестиционных вложений и гарантированному получению в собственность возводимого жилья.

Эффективным правовым инструментом защиты дольщиком своих законных интересов является институт признания права собственности на недвижимость в объекте долевого незавершенного строительства. Наличие подобной возможности защиты прав оговорено положениями статей 128, 130 Гражданского кодекса РФ.

Перед принятием решения об обращении в суд, мы рекомендуем воспользоваться практическими советами, подготовленными на основании практики нашего Бюро по разрешению подобных споров с застройщиками жилья.

При оформлении иска к застройщику следует обратить внимание, что:

  1. Данная категория судебных дел в соответствии с положением статьи 30 ГПК РФ рассматривается исключительно по месту нахождения объекта долевого строительства. Физические лица с иском о признании права собственности на объект недвижимости обращаются в суд общей юрисдикции (районный/городской суд), юридические лица — в Арбитражный суд.
  2. Признать право собственности на объект долевого строительства возможно, когда объект фактически построен, но не введен в эксплуатацию. «Простая» просрочка исполнения обязательств застройщиком не являетсяоснованием для обращения в суд с требованием о признании права собственности на объект, к строительству которого застройщик не приступает или очевидно затягивает. В судебной практике можно встретить примеры признания права собственности на долю в объекте долевого строительства, степень готовности которого составляет 75 %, однако, это скорее исключение. Положительное судебное решение по данному спору наиболее вероятно при степени готовности возводимого объекта более чем на 90%. Обратим внимание, что истец сам обязан при обращении в суд представить доказательства готовности дома в вышеуказанной степени.
  3. Исковое заявление дольщика не может содержать требование о признании права собственности на весь объект долевого строительства. Дольщик вправе претендовать только на ту часть объекта, которая обозначена в его договоре с застройщиком. Распространенной ошибкой дольщиков, которые обращаются в суд с исками самостоятельно или прибегая к помощи неквалифицированных специалистов, является оформление искового требования о признании права собственности на «квартиру», «машиноместо», «гараж» и т.п. Обращаем Ваше внимание на то, что до официальной сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию, построенный объект в правовом смысле не расценивается как полноценный объект недвижимости, а является объектом незавершенного строительства. Требовать в иске признания права собственности можно исключительно на долю в нём, которая соответствует условиям заключенного договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
  4. Суд вправе признать право собственности только на тот объект, (долю в объекте незавершенного строительства), который имеется в наличии, и его можно идентифицировать по его местоположению в строящемся доме/здании. Идентификация объекта осуществляется на основании условий договора (ДДУ) и проектной документации. Кроме того, принципиальным для суда является наличие достоверных данных, свидетельствующих о реальных размерах/площади возведенного объекта (квартиры).
  5. Обратиться в суд с иском о признании права собственности дольщику возможно только при полном исполнении своих обязательств перед застройщиком по оплате договора долевого участия в строительстве. Наличие в договоре условия о доплате дольщиком разницы между стоимостью проектной площади объекта и реальной площадью, выявленной по результатам обмеров БТИ, может привести к отказу в удовлетворении исковых требований дольщика.

В случае банкротства застройщика признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства возможно при соблюдении следующего условия — дольщик должен успеть обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта долевого строительства до вынесения Арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика процедуры наблюдения. После возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика заявление участника долевого строительства о признании права собственности на нежилое помещение как объект незавершенного строительства не подлежит принятию к производству суда общей юрисдикции и рассмотрению по существу. В тоже время на последующее введение процедуры банкротства в отношении застройщика, суд, принявший к производству исковое заявление о признании право собственности на долю в объекте долевого строительства, обязан рассмотреть спор по существу и вынести по нему решение.

Признание права собственности на объект долевого строительства (квартиру) в случае введения в отношении застройщика процедуры банкротства возможно только в том случае, если на объект долевого строительства застройщиком получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщик и дольщик подписали передаточный акт до даты принятия арбитражным судом заявления о признании застройщика банкротом (Статья 201.11 Закона от 26.10.2002 №127-ФЗ).

В случае необходимости получение дополнительных консультаций и разрешения спора застройщиком Вы можете обратиться в Адвокатское бюро «Домкины и партнеры», предоставляющее на профессиональной основе юридическую услугу – Адвокат по делам долевого участия в строительстве.

Экономически нестабильная ситуация последних лет всё чаще приводит к возникновению проблем при осуществлении долевого строительства на рынке некоммерческой недвижимости жилья.

Добавить комментарий