Как отсудить неустойку у застройщика: суд с застройщиком о просрочке квартиры

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

SergPoznanskiy / Depositphotos.com

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома “запаздывает” уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в “будущей” неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

333 Гражданского кодекса нельзя определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г.

Если расчет по закону, почему тогда застройщик не заплатил?

Женщина потребовала вернуть деньги, но не указала реквизиты, куда их возвращать. А неустойка показалась застройщику завышенной. Он же задержал квартиру не на год, а всего лишь на пару месяцев. А теперь с него требуют больше денег, чем заплатили за квартиру.

Моральный вред и штраф 50% причитаются по закону о защите прав потребителей. Доказывать их не нужно. Если права потребителя нарушены, этого уже достаточно для морального вреда.

В гражданском кодексе есть статья 333, которая позволяет снижать неустойку, даже если ее посчитали по закону, но вышло многовато. А моральный вред и штраф застройщик платить вообще не захотел: посчитал, что раз такого нет в законе о долевом строительстве, требовать эти виды компенсаций дольщик не может.

Чтобы уменьшить неустойку по статье 333 гражданского кодекса, застройщик должен доказать, что она слишком большая.

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за просрочку

Дольщики не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства до конца 2020 г., а дома временно не будут включать в реестр долгостроев. Такую меру поддержки застройщиков приняло федеральное правительство. Минстрой России разработал документ, включающий временное смягчение норм действующего законодательства к застройщикам, говорится в сообщении министерства. Антикризисные меры в основном касаются нарушения срока строительства и передачи домов дольщикам. Предлагаемые изменения учитывают ситуацию, в которой оказываются добросовестные застройщики в условиях пандемии, и позволят снизить финансовую нагрузку, объяснил министр строительства Владимир Якушев.

Документом устанавливаются особенности применения неустойки (штрафа, пени) за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В период начисления неустоек теперь не будет включен промежуток времени с 3 апреля до 1 января 2021 г. До сих пор, если застройщик нарушил сроки передачи квартиры, то покупатель был вправе требовать с него неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, стоимость неустойки рассчитывалась в зависимости от цены договора.

Кроме того, изменен порядок включения строящихся домов в реестр проблемных объектов. До сих пор действовало правило: если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных. Сейчас внесение объектов в этот реестр также отложили до конца текущего года. Застройщикам с начала апреля до 1 января 2021 г. не будет начисляться неустойка за несвоевременное исполнение обязательств по договорам долевого строительства.

До сих пор действовало правило если застройщик задержал ввод дома больше чем на шесть месяцев, то дом включают в реестр проблемных.

Содержание статьи
    1. Взыскание неустойки, материального и т. П. Ущерба с застройщика по причине нарушения сроков сдачи квартиры
    2. Возмещение просрочки сдачи дома
    3. Как взыскать неустойку с застройщика?

Написание искового заявления, сбор необходимых документов, подача иска в суд, проведение дела.

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Откроется в новой вкладке.”>Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени). Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в Откроется в новой вкладке.”>п.2, ст.6, ФЗ-214. При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.

Что делать дольщику, если застройщик переносит сроки сдачи объекта

В кризис многие застройщики переносят сроки сдачи новостроек и рассылают дольщикам дополнительные соглашения. Надо ли подписывать этот документ, как отсудить неустойку у застройщика, действуя в рамках 214-ФЗ, и к каким издержкам должен быть готов дольщик, Novostroy-M.ru рассказал Дмитрий Тихоненко, частный практикующий юрист.

Как рассчитать неустойку?

Законом предусмотрена неустойка, которая рассчитывается за каждый день просрочки, начиная с момента, установленного договором, после которого застройщик обязан передать объект долевого строительства.

Как максимально эффективно взыскать неустойку при просрочке застройщиком сдачи объекта долевого участия?

Возьмем, к примеру, ситуацию, когда просрочка по ДДУ составила 200 календарных дней при стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома 6 300 000 рублей. Дольщик – физическое лицо, что важно при расчете размера неустойки. Дело в том, что при расчете размера неустойки имеет значение, будет ли взыскателем физическое или юридическое лицо, так как для физического лица размер неустойки умножается на два, а при взыскании юридическим лицом, размер будет применяться коэффициент «один».

Воспользовавшись формулой, произведем расчет. При просрочке около 200 дней размер неустойки составит 6 300 000/300 x 8,25% х 2 х 200 = 693 000 рублей. Итого: сумма требований по взысканию неустойки составит примерно 700 000 рублей. Но, к сожалению не все так просто. Дело в том, что ст. 333 ГК РФ позволяет судьям снижать размер требований по взысканию неустойки по заявлению одной из сторон.

В обосновании своей позиции застройщики, как правило, ссылаются на объективные причины, не зависящие от них, которые не позволяют обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок. Судьи в 99% случаев принимают во внимание доводы застройщика и снижают размер неустойки, причем достаточно существенно. В этом случае мы должны будем обратиться к судебной практике по подобным вопросам.

Почитав, к примеру, Пленум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации постановление от 22 декабря 2011 г. N 81 мы увидим, что, исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства, свидетельствующие о том, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

Проще говоря, это значит, что вы будете обязаны доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки, понесенному вами же ущербу, вследствие нарушения застройщиком сроков строительства. Вам нужно будет обосновать тот факт, что вследствие невыполнения сроков строительства вы лишились, к примеру, возможности проживания в собственной квартире и были вынуждены оплачивать арендуемую жилплощадь, что подтверждается документами.

Также обоснованием размера неустойки может являться кредитный договор. Подтверждающий выплату вами процентов по кредиту, взятому на покупку данной квартиры, которую, к примеру, вы собирались сдавать в аренду (что подтверждается предварительным договором аренды) и тем самым гасить кредит. В общем, вариантов много. Но все их обязательно необходимо подкреплять документально. В противном случае велика вероятность, что размер неустойки будет снижен с 700 000 рублей, к примеру, до 150 000 рублей.

Расторгаем ДДУ, возвращаем деньги

При нарушении застройщиком срока сдачи объекта дольщику более чем на два месяца, участник долевого строительства имеет право расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке. При расторжении ДДУ в одностороннем порядке по вине застройщика неустойка рассчитывается с момента оплаты всей суммы, предусмотренной ДДУ. Расчет производится по такой же формуле (указанной выше), но период составит с момента оплаты всей суммы по ДДУ до расторжения договора.

Но есть некоторые нюансы при расторжении ДДУ. Если застройщик откажется платить неустойку во внесудебном порядке, то при судебном взыскании вы можете рассчитывать на штраф по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от суммы долга, исключая сумму неустойки.

Также вы можете рассчитывать на возмещение вам судебных расходов. Размер неустойки, которую вы будете требовать с застройщика по 214-ФЗ, скорее всего, будет снижен судом по заявлению застройщика, согласно ст. 333 ГК РФ. Таким образом, если опираться на разъяснения Верховного суда по вопросам, связанным со снижением размера неустойки, регулируемых ст. 333 ГК РФ, вам будет необходимо доказать соразмерность взыскиваемой вами неустойки и понесенного ущерба вследствие нарушения сроков строительства застройщиком.

Есть положительная практика по разрешению подобных споров в судебном порядке в пользу дольщиков. Но самым важным при расторжении ДДУ является доведение дела до его логического завершения, то есть до фактического взыскания денежных средств с застройщика. Поэтому все риски и возможные варианты развития событий при расторжении ДДУ и взыскания неустойки вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Дополнительное соглашение

Очень часто застройщики предлагают подписать дольщику дополнительное соглашение, согласно которому вы даете свое согласие на перенос сроков. Что делать в случае, если застройщик навязывает подписание дополнительного соглашения о продлении сроков строительства и всячески нарушает законодательство при взаимодействии дольщиками?

Конечно, сотрудники застройщика неправомерно навязывают подписание дополнительного соглашения. В ДДУ указан срок передачи дольщику объекта долевого строительства, при несоблюдении которого наступает ответственность застройщика, предусмотренная 214-ФЗ.

Навязав подписание допсоглашения, застройщик пытается избежать ответственности в виде выплаты неустойки, предусмотренной ст. 6 214-ФЗ. В Москве органом, осуществляющим контроль за деятельностью застройщика является: Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест). Он находится по адресу: 125009, г. Москва, улица Воздвиженка, дом 8/1, строение 1.

Часто пострадавшие от недобросовестной деятельности застройщика дольщика задаются вопросом, а стоит ли вообще идти на конфронтацию с застройщиком? А если идти, то в какие инстанции и в какой форме обращаться?

Если же все-таки ситуация с переносом срок сдачи объекта возникла, то я рекомендую сначала оценить ситуацию в целом. Понять причины переноса сроков и возможные пути устранения данных причин со стороны застройщика.

После этого необходимо вступить в диалог с застройщиком – это даст вам понять политику застройщика и его отношение к дольщикам. После получения ответа в устной форме, если вы считаете, что причины устранимы и объект будет введен в эксплуатацию в ближайшее время, то обращаться в суд с требованием о взыскании неустойки может оказаться просто не рентабельно, так как расходы на сопровождение процесса могут превысить размер удовлетворенных судом требований.

В среднем расходы на юридическое сопровождение процесса по взысканию неустойки обойдется в 40 000 – 50 000 рублей плюс, как правило, процент от фактически взысканных денежных средств.

Если же вы считаете, что причины переноса сроков достаточно серьезные и по всем признакам объекта в ближайшее время сдан он не будет, то лучше задуматься о том, что с этим объектом делать дальше:

  • Продать его через переуступку прав по ДДУ;
  • Расторгнуть ДДУ и вернуть вложенные деньги + неустойку + штраф (на этапе, когда просрочка не большая, и застройщик еще представляет успешную компанию с активами, этот вариант является рациональным, после этого периода для осуществления таких действий требуется тщательный анализ деятельности застройщика);
  • Ждать сдачи объекта и обращаться за взысканием неустойки.

Редко, но бывают случаи, когда при обращении с требованием о выплате неустойки к застройщику во внесудебном порядке, застройщик предлагает компенсировать ваши расходы в каком-либо размере, как правило, сумма в несколько раз ниже, чем размер неустойки.

В случае судебного разбирательства участник долевого строительства должен рассчитывать, что весь процесс от подачи претензии до получения исполнительного листа, займет порядка 6-7 месяцев, в зависимости от суда и от участия застройщика в процессе.

Я считаю такой вариант приемлемым. Дольщик получает компенсацию без лишних издержек, а также это говорит об отношении застройщика к дольщикам и к строительству жилого комплекса. Готовность застройщика к диалогу и выплата неустойки во внесудебном порядке свидетельствует о том, что застройщик планирует достроить ЖК и сдать в эксплуатацию.

Поэтому все риски и возможные варианты развития событий при расторжении ДДУ и взыскания неустойки вам необходимо оценить и просчитать заранее, перед инициацией спора.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2020 г

По договору ДДУ, заключенного со мной и застройщиком, многоквартирный дом должен был сдан в эксплуатацию и квартира передана мне в 4 кв. 2019г., на настоящий момент ни того не другого не произошло. Застройщиком было прислано информационное письмо о переносе сроков сдачи на 2 квартал 2020г с предложением подписать доп соглашение. По информации от застройщика (по моему личному обращению) данные сроки будут сдвинуты еще раз на 3 кв. 2020г. (из-за проблем вызванных пандемией коронавируса) с повторным предложением подписать доп соглашение о переносе сроков сдачи квартир. Доп соглашение ни уже пришедшее ни следующее я подписывать не буду.

Читайте также:  Бесплатная онлайн консультация юриста для пенсионеров - помощь в пенсионных вопросах

С 1 января 2020г. у меня по ДДУ возникает право на неустойку за каждый день просрочки.

Согласно постановлению правительства РФ № 423 от 02.04.2020, я так понимаю, застройщик освобождается от выплат неустойки с 02.04.20 по 01.01.2021, а на выплаты неустойки, начисленной до начала действия постановления предоставляется отсрочка до 01.01.2021 (поправьте, если я ошибаюсь).

Вопрос: 1. Если квартира будет сдана мне в 2020 г., действительно ли я имею право на выплату неустойки за срыв сроков сдачи квартиры по ДДУ только за период с 01.01.20 по 01.04.20?

2. Необходимо ли дожидаться сдачи квартиры (подписания акта приемки), или можно уже сейчас подавать претензию застройщику и обращаться в суд (что вероятнее всего) на выплату неустойки по дду за вышеуказанный период (при положительном ответе на 1 вопрос, или другой период)? Ведь если квартира будет сдана в 2020 году, неустойку застройщик все равно скорее всего не станет выплачивать до 01.01.2021г согласно предоставляемой отсрочке по постановлению правительства РФ № 423 от 02.04.20 (если я правильно понял этот документ), есть ли смысл тогда посылать застройщику претензию и обращаться в суд сейчас или лучше дождаться сдачи квартиры.

За ранее спасибо!

    отсрочка, выплаты, квартира, за каждый день просрочки, ДДУ, право на неустойку
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 538 ответов
  • 144 отзыва

Вопрос: 1. Если квартира будет сдана мне в 2020 г., действительно ли я имею право на выплату неустойки за срыв сроков сдачи квартиры по ДДУ только за период с 01.01.20 по 01.04.20?

Добрый день! В связи с просрочкой застройщиком сроков передачи Вам квартиры, Вы вправе предъявить требования о выплате неустойки с момента нарушения обязательства. Если по договору указано, что квартира передается в течение 4 кв., то неустойка начисляется с 01.01.2020.

Однако, к сожалению, в силу принятого Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 423, неустойка будет начисляться до 02.04.2020 включительно. В период с 03.04.2020 (с даты вступления в силу Постановления) и до 31.12.2020 застройщик освобожден о ответственности перед дольщиками.

Необходимо ли дожидаться сдачи квартиры (подписания акта приемки), или можно уже сейчас подавать претензию застройщику и обращаться в суд (что вероятнее всего) на выплату неустойки по дду за вышеуказанный период (при положительном ответе на 1 вопрос, или другой период)
Сергей

Вы можете уже сейчас направить претензию с требованием о выплате вам неустойки и по истечении срока для ответа подавать иск в суд. Но, я бы Вам не советовала ограничиваться неустойкой до 02.04.2020, а рассчитайте ее на дату подачи иска.Возложите ответственность на суд разрешить обстоятельства связанные с освобождением застройщика от уплаты неустойки.

Также в иске просите суд присвоить Вам неустойку до момента фактического исполнения обязательства по передачи Вам квартиры, т.к. в связи с приостановкой большинства строек, нет никакой гарантии, что квартиру передадут в течение 2020 года.

Ведь если квартира будет сдана в 2020 году, неустойку застройщик все равно скорее всего не станет выплачивать до 01.01.2021г согласно предоставляемой отсрочке по постановлению правительства РФ № 423 от 02.04.20 (если я правильно понял этот документ), есть ли смысл тогда посылать застройщику претензию и обращаться в суд сейчас или лучше дождаться сдачи квартиры.

Может есть смысл и сейчас подать иск, так как Вы учитывайте сроки рассмотрения исковых требований. Дело будет рассматриваться первой инстанцией (от 3-4 месяцев), а затем скорей всего будет передано в апелляцию + 2 месяца. К концу года получите решение и сможете его сразу предъявить к исполнению.

Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ в 2020 г.

Как взыскать неустойку с застройщика?

Квартиру купили, а жить негде – в такой ситуации иногда оказываются люди, заключившие договор долевого участия с компанией-застройщиком. Фактически они заплатили строительной компании деньги, чаще всего, взятые в ипотеку, рассчитывая на то, что к определенному сроку получат готовую новенькую квартиру. Но практика показывает, что нарушение сроков строительства и ввода дома в эксплуатацию – распространенный «грех» строителей. Рассказываем, как возместить убытки и получить компенсацию за нарушение условий договора.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Все права защищены

Всем известно, что покупать квартиру в недостроенном доме – это риск. Притупляет чувство страха более выгодная цена за квадратный метр по сравнению с готовым жильем. Возможно, это единственный шанс купить квартиру и быстрее расплатиться с ипотекой или вовсе обойтись без нее. И не так страшно, если застройщик – крупная компания с большим опытом работы. Правда, кризис, перед которым все равны, вносит свои коррективы в планы дольщиков. Как показывает практика, нестабильные экономические условия способны вывести из равновесия даже крупных застройщиков. В итоге бывает, что сроки по договору прошли, а дом не готов. Наверное, словами не передать, какая это катастрофа для покупателя. А если это семья с маленькими детьми, масштаб катастрофы увеличивается. Хорошо, если дом построен, осталось только получить квартиру. А если о завершении строительства и речи не идет?

Самый яркий пример обманутых дольщиков – нашумевшая в Москве в 2000-2005 годах история с домами на Бульваре Маршала Рокоссовского, где без денег и жилья остались более 800 семей, вложивших в строительство в общей сложности более 1,2 миллиарда рублей. Тогда людям пришлось долгое время доказывать наличие проблемы, ходить по инстанциям, писать множество заявлений в органы власти, устраивать пикеты. И только в 2009 году суд признал действия застройщика мошенническими, виновные получили срок, а правительство выделило потерпевшим квартиры. Те годы вообще были богатыми на выступления обманутых дольщиков, а прокуратура завела ряд уголовных дел против многих строительных компаний. Видимо, все это и стало предпосылкой к появлению федерального закона №214 о долевом строительстве многоквартирных домов, который был принят 30 декабря 2004 года. А в конце 2015 года в закон внесли поправки, ужесточающие требования к договору долевого участия и ответственность застройщиков. Именно поэтому люди, которые сейчас решаются на роль соинвестора строительства, уже не окажутся в ситуации, в которой оказались дольщики с Бульвара Рокоссовского.

Олег Сухов, адвокат, руководитель одноименного юридического центра:

– В редких случаях застройщики сдают жилье вовремя. Как правило, не менее 60% застройщиков переносят сроки сдачи объекта. Некритичными считаются случаи, когда строительство дома фактически завершено и застройщик доделывает какие-либо отделочные, не глобальные работы.

Александр Латыев, руководитель практики Группы правовых компаний «ИНТЕЛЛЕКТ-С», кандидат юридических наук, доцент:

– С одной стороны, строительство всегда идет несколько не так, как планировалось. С другой – маркетологи не позволяют указывать слишком длинные, но реальные сроки сдачи объекта, так как чем быстрее дом построят, тем лучше будет продаваться объект.

Если предложат переделать договор…

Убедиться в том, что сроки прошли, просто. Достаточно перечитать текст договора о долевом участии, в котором должны быть указаны четкие временные границы сдачи объекта и передачи жилого помещения дольщику. Правда, иногда в договоре фигурируют такие формулировки, что дату приходится высчитывать. Если указанная дат прошла, а с вами никто не связался, значит, просрочка лицо. возможно, вы своими глазами видели, что дом еще не достроен. Какие есть варианты? Первый – ждать, пока застройщик сам уведомит своих соинвесторов о задержке.

Климент Русакомский, управляющий партнер юридической группы «Парадигма»:

– Согласно ч. 3 ст. 6 федерального закона №214, в том случае, если строительство объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не менее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока направить уведомление гражданину и предложить изменить договор, заключив дополнительное соглашение к договору о продлении срока передачи квартиры.

При этом юристы обращают внимание, что вы не обязаны соглашаться на такие условия. Законодатель наделил застройщиков правом продлять сроки, чтобы избежать судебных тяжб и не подрывать свое финансовое положение постсудебными выплатами, рискуя нарушить сроки сдачи и других объектов или вовсе их не достроить. Если же вы намерены взыскать неустойку, то следует отказаться от подписания допсоглашения и просто подождать свою квартиру. Если вы подпишете этот документ, а застройщик успеет доделать все работы в новый срок, то взыскать неустойку за просрочку вы уже не сможете. В этом случае суд может даже не принять к рассмотрению ваш иск или отказать в удовлетворении требований.

Если застройщик молчит

Второй вариант – когда строительная компания после истечения сроков, указанных в договоре, не дает о себе знать и не выходит на связь с желающими пообщаться дольщиками. Фактом исполнения застройщиком своих обязательств перед покупателями является обоюдное подписание передаточного акта, по которому дольщик становится собственником своих квадратных метров.

Александр Латыев:

– Следует иметь в виду, что передача объекта до ввода его в эксплуатацию, например, для так называемого «ремонта», который на самом деле является чистовой отделкой помещения, не является передачей по закону. Настоящая передача может производиться только после ввода объекта в эксплуатацию.

Если застройщик не вышел на связь для подписания документа, значит, он нарушил срок сдачи объекта. И следовательно, на следующий день после окончания сроков, оговоренных в договоре, начинается начисление неустойки. Перед тем, как начинать отстаивать свои права, попробуйте самостоятельно связаться со строительной компанией. Помните, что любое общение должно происходить на официальном уровне и фиксироваться документально.

Климент Русакомский:

– В случае нарушения сроков передачи квартиры гражданин должен направить на официальный юридический адрес застройщика досудебную претензию. В данной претензии он должен потребовать от застройщика передать гражданину квартиру в определенный срок (срок можно указывать по своему усмотрению – от нескольких дней до недель). В просительной части претензии нужно обязательно указать, что в случае невыполнения требования вы обратитесь с исковым заявлением в суд с требованием о передаче квартиры и взыскании компенсаций.

Олег Сухов:

– В документе также следует указать расчет суммы, банковские реквизиты дольщика, чтобы контрагент не мог сослаться в суде на неисполнимость требований, и срок оплаты неустойки.

Алина Дмитриева, директор компании «Мой Семейный Юрист»:

– Неустойка рассчитывается следующим образом: количество дней просрочки умножается на 1/300 (ежедневный коэффициент), потом на 10% (ключевая ставка Банка России) и на сумму договора. Направьте претензию застройщику заказным письмом с уведомлением и описью вложения, укажите в претензии срок, в течение которого застройщик должен ответить вам на претензию (от 10 до 30 дней), а также адрес, на который должен прийти ответ. Если ответа не последует, то обращайтесь в суд.

Климент Русакомский:

– Следует отметить, что в качестве предмета исковых требований при просрочке передачи квартиры может выступать несколько видов компенсаций: неустойка, в соответствии с ч. 2 ст. 6 закона №214, штраф, согласно ч. 6 ст. 13 закона №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя, а также компенсация морального вреда.

Суды – на стороне дольщиков

Чтобы успокоить тех, кто убежден, что судебные тяжбы – это «болото», в котором можно увязнуть на долгое время и не получить результата, сразу ответим, что по взысканию неустойки с застройщиков уже есть отлаженная судебная практика. Это значит, что судьи при вынесении решения используют уже отработанные правила, не сомневаясь в правоте истца.

Александр Латыев:

– Взыскание неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства – это, пожалуй, самая распространенная группа споров из закона №214-ФЗ. Причина здесь в том, что неустойка предусмотрена самим законом, доказать нарушения достаточно легко, а сами застройщики часто её допускают. Суды применяют правила о долевом участии в строительстве и тогда, когда был заключен не настоящий договор долевого участия, подлежащий регистрации, а разного рода предварительные договоры, договоры резервирования и т.п., направленные на обход застройщиком требований закона. Суды давно уже «раскусили» эти уловки застройщиков и не позволяют им за счет этого получать выгоду или избегать ответственности.

С 2016 года Судебный департамент Верховного суда РФ стал выделять дела по долевому строительству в отдельную категорию. В отчете, размещенном на сайте ведомства http://www.cdep.ru/index.php?id=79, приведена интересная статистика. За первое полугодие 2016 года суды рассмотрели 1614 дел, из которых по 423 искам требования удовлетворили полностью, 210 истцов лишь частично удовлетворили свои требования и лишь в 25 случаях суд отказал дольщику, по 524 делам завершено производство. При этом суммы исков варьируют от нескольких десятков тысяч и могут превышать 1 миллион рублей. В общей сложности по решениям судов застройщики должны выплатить дольщикам более 100 миллионов рублей.

Правда, нередки и ситуации, когда застройщик в суде подает ходатайство об уменьшении размера неустойки.

Климент Русакомский:

– Анализ судебной практики показал, что позиция судов по уменьшению размера неустойки ввиду ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств застройщиком неоднозначна. Часть судов отказывают застройщику в уменьшении неустойки, ссылаясь по п. 2 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, согласно которой уменьшение неустойки допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. Часть судов же, наоборот, снижают размер взыскиваемой неустойки. Если дольщик столкнется с такой ситуацией, то ему следует ссылаться на п. 73 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», согласно которым бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Доказательствами могут служить, в частности, показатели инфляции за соответствующий период, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, которые берет застройщик для пополнения оборотных средств, или платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства.

Александр Латыев:

– Существует судебная практика, согласно которой неустойки не взыскиваются, пока здание не введут в эксплуатацию: считается, что взыскание таких сумм до завершения строительства может разорить застройщика, так что дольщики останутся и без денег, и без готового объекта. Впрочем, порой неустойки взыскиваются и раньше, чтобы подстегнуть застройщика.

Поэтому перед тем, как идти в суд, оцените объективно все обстоятельства именно вашей ситуации и только потом действуйте. Конечно, сильно затягивать, себе в ущерб, с вопросом компенсации не стоит. При этом помните: срок исковой давности составляет три года, а значит, неустойку можно взыскать за последние три года до обращения в суд.

Алина Дмитриева:

– Исковое заявление с приложениями вам необходимо подготовить по числу лиц, участвующих в деле. Подать исковое заявление необходимо в районный суд по месту нахождения застройщика, вашему месту жительства или по месту заключения или исполнения договора. Если неустойка составляет менее 50 000 руб., то следует обратиться в мировой суд по месту нахождения застройщика. Обязательно примите участие в судебных заседаниях сами или через представителя. После вступления решения в законную силу получите исполнительный лист и возбудите исполнительное производство в службе судебных приставов.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Как взыскать неустойку с застройщика.

Размер компенсации и неустойки за перенос сдачи дома по дду

При нарушении сроков СК должна заплатить неустойку. Ее размер – 1/150 от ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки. Неустойка за перенос сдачи квартиры рассчитывается на дату подписания акта приема-передачи. Как потребитель дольщик вправе взыскать штраф – 50% от суммы неустойки. Также можно взыскать компенсацию морального вреда и судебных издержек.

Застройщик обязан возместить убытки за весь период, пока дольщик был вынужден снимать жилье. Для подтверждения расходов должны иметься договор аренды и документы, подтверждающие внесение оплаты. При этом необходимо быть готовым к тому, что суд попросит обосновать, почему дольщик не мог проживать по адресу регистрации.

Важно! С суммы неустойки государству положено заплатить НДФЛ в размере 13%.

Обратите внимание! Получить неустойку возможно, если заключался именно ДДУ. В данном случае дольщика защищает 214-ФЗ и закон о защите прав потребителей. Если приобретение недвижимости осуществлялось через вступление в ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, то здесь ответственность застройщика за просрочку не прописана.

Как получить деньги, если срок сдачи дома переносится.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

Читайте также:  Ходатайство о приостановлении исполнения решения арбитражного суда в 2020 году - образец

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию например, ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию 1 квартал 2015 года.

Алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика

Вашему вниманию самая полная пошаговая инструкция по взысканию неустойки по ДДУ с застройщика. Мы следим за актуальностью статьи, в т.ч. соответствием законодательству и судебной практике. Последне обновление: 21 мая 2020 г.

С уважением, Денис Бутовичев, управляющий партнёр Общества защиты дольщиков.

Денежные требования при просрочке по ДДУ

Подготовка к суду

Судебное разбирательство и исполнение решения

соответствием законодательству и судебной практике.

Иск дольщика можно составить самому

Даже не обладая профильным юридическим образованием, а равно любым другим высшим образованием, можно успешно выигрывать такие споры и экономить деньги (по Москве это 15-30 000 руб.), что является немалой тратой для рядовых граждан. Куда важнее для дольщика располагать временем для сбора и анализа информации, терпением и здравой жизненной логикой.

Как правило, споры по искам дольщиков весьма обсуждаемы в сети, многие щедро делятся опытом и образцами документов. Поэтому не будет проблемой составить иск о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и взыскании вместе с неустойкой сопутствующих требований: штрафа и морального вреда за нарушение прав потребителя. Наберите в поисковике «иск о взыскании неустойки с застройщика» или «образец иска о взыскании неустойки с застройщика по долевому участию» — и робот вам предложит широкий выбор образцов исков. К слову, уважающие себя консалтинговые фирмы довольно часто размещают образцы таких документов; от этого клиентов меньше не становится.

Также для понимания особенностей вам потребуется прочитать, как минимум:

  • Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Нужно учитывать, что с 01.01.2017 г. вступают в силу существенные изменения в закон.
  • Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей).
  • Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
  • Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013.

Эти документы есть во вложенном файле.

2012 17, вы можете грамотно отбить доводы юристов застройщика о том, что вами истцом не соблюдён претензионный порядок.

Вина дольщика в просрочке по ДДУ – гарантия успеха строительной компании в суде

Статья 6 закона 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов» указывает на единственный случай, когда девелопер со 100% вероятностью сможет избежать неустоек (пеней), штрафов и иных подобных выплат. Это произойдет, если сам участник долевого строительства уклонялся от получения ключей. Например, если покупатель не явился на приемку квартиры, или указал неверный адрес для связи с ним, строительная компания сможет уменьшить или полностью «отбить» заявленные требования о выплате пеней.

небольшой период просрочки ввода дома в эксплуатацию, не нанесший существенного вреда участнику долевого строительства;.

Суды с нерадивым застройщиком. Разбираем типичные ситуации, оцениваем шансы на победу. Как часто получается забрать миллион?

Если застройщик не выполняет свои обязательства, встает вопрос об обращении в суд. Ранее наш журнал рассказывал, на что можно рассчитывать при нарушении сроков строительства и сдачи объекта при низком качестве квартиры или при затягивании сроков оформления жилья в собственность. А сегодня мы разберемся, насколько реально получить причитающиеся компенсации и всегда ли стоит судиться.

Выплаты от застройщика
Когда застройщик не выполняет свои обязательства, у покупателя жилья обычно появляется возможность расторгнуть соглашение, будь то договор долевого участия (ДДУ) или иная схема реализации недвижимости. От застройщика можно требовать ранее уплаченные средства, а в большинстве случаев еще и неустойку, компенсацию за материальный ущерб на сумму сверх неустойки и компенсацию за моральный вред (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Неустойка и другие компенсации полагаются также и в том случае, когда нарушены сроки строительства и сдачи объекта, но договор долевого участия не расторгается. Подробнее об этом «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» рассказывал в статьях «Застройщик нарушает сроки. Стоит ли добиваться компенсаций, на какие суммы рассчитывать, и почему суды так часто их занижают» и «Компенсация от застройщика: что требовать, если обнаружились недоделки или квартиру не оформляют в собственность. Эксперты советуют не поддаваться эмоциям и изучать законы».

Размер неустойки зависит от схемы приобретения жилья и от того, какие именно обязательства нарушил застройщик. Но, как уже отмечалось в предыдущих статьях, в соответствии со статьей 333 ГК РФ по решению суда ее сумма может быть уменьшена, причем значительно – на 50% и даже более. Известны случаи, когда по расчетам неустойка составляла 1,5 – 2 млн руб., а суд определял выплату в размере всего 50-60 тыс. руб.

Аналогичным образом суды поступают и с компенсациями сверх неустойки, особенно по причине «упущенной выгоды»: «По оценкам юристов, примерно в 15% случаев суд заканчивается полным отказом в дополнительных компенсациях, в 60% дел судьи обязывают застройщиков заплатить 50 – 200 тыс. руб., в 15% случаев – 200 – 500 тыс. руб., и лишь в каждом десятом случае сумма составляет около миллиона рублей или больше», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Но это не означает, что не надо даже и пытаться. Пробовать получить свое стоит, но только тогда, когда на то есть основания. Так, материальный ущерб сверх неустойки можно взыскать в том случае, если в результате нарушения обязательств со стороны застройщика у покупателя недвижимости возникли дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры или ипотекой. А также, отмечает адвокат Олег Сухов, можно потребовать возмещения расходов на проезд, если объект долевого строительства находится в другом регионе. И все растраты, конечно же, должны быть документально подтверждены, то есть если квартира снималась без договора, получить компенсацию за ее наем точно не удастся. «Кроме того, нужно доказать, что у дольщика не было иного помещения, пригодного для проживания, помимо арендованного», – дополняет Алексей Комаров, нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга. Также суд обязательно спросит, почему дольщик не жил там, где он прописан, и если выяснится, что объективных причин для этого не было (т.е. квадратных метров в соответствии с нормами предоставления жилой площади хватало, а жизни и здоровью ничего не угрожало), то в компенсации тоже откажут.

Документально должен быть подтвержден и факт морального вреда: «Вернее, доказывать факт причинения морального вреда дольщику не нужно. Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» достаточным условием для удовлетворения иска о компенсации морального вреда является сам факт нарушения прав потребителя», – говорит Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). То есть, если права покупателя жилья нарушены, считается, что моральный вред ему уже причинен.

«Тем не менее в соответствии со статьей 1064 ГК РФ для того, чтобы возложить ответственность за причинение вреда на застройщика, необходимо наличие вины, наступление неблагоприятных последствий, связь между этими последствиями и виновными действиями застройщика, а также конкретный размер ущерба. Отсутствие хотя бы одного из этих условий является основанием для отказа в иске», – отмечает адвокат Олег Сухов. Таким образом, необходимо доказывать причинно-следственную связь моральных и физических страданий с проблемным строительством. «А также покупателю жилья нужно разумно обосновать суду размер компенсации», – отмечает Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век», автор книги «Защита инвестиций в новостройки». И тут имеет значение характер причиненных страданий и расходы, связанные с ликвидацией проблем. Скажем, если покупатель всего лишь слег с мигренью, то компенсация будет небольшой, если вообще будет, а вот если он получил инсульт или впал в глубокую депрессию, что потребовало специального лечения, то выплата может быть существенной.

Но чтобы выразить моральный вред материальной компенсацией, требуются документы: «Ими могут быть, например, заключения врачей и другие медицинские акты, по которым получится проследить причинную взаимосвязь между ухудшением здоровья участника долевого строительства и неисполнением застройщиком своих обязательств, а также определить затраты на лечение», – говорит Вера Богучарова, заместитель руководителя юридического департамента компании Est-a-Tet. Но даже если с документами все будет в полном порядке, выплата может быть урезана, так же как и в случае с неустойкой и компенсацией расходов сверх неустойки.

«Как показывает судебная практика, рассчитывать на возмещение морального вреда можно в сумме до 30 тыс. руб., – уверяет Алексей Комаров (Нотариальная палата Санкт-Петербурга). – И вот один из типичных случаев. Истец обратился в Кировский районный суд Ярославля с требованиями о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры по договору долевого участия в строительстве в размере 128 594,43 руб. и компенсации за моральный вред в размере 50 000 руб. Исковые требования были удовлетворены лишь частично. С застройщика взыскали сумму неустойки в размере 60 тыс. руб. и компенсацию морального вреда в размере 15 тыс. руб., а всего взыскали 75 тыс. руб.». По данным же адвоката Олега Сухова, суммы взысканий за моральный вред в среднем не превышают 10 – 50 тыс. руб.

А нужен ли суд?
В связи с практикой занижения взысканий с нерадивого застройщика, да и по причине некоторого недоверия к судебной власти в целом, часто встает вопрос: «А стоит ли все-таки судиться?»

Чтобы на него ответить, прежде чем отправляться в суд, необходимо оценить ситуацию, свое положение и шансы на победу, и для этого, как ни крути, лучше всего обратиться за консультацией к грамотному юристу, но обязательно занимающемуся долевым строительством и квартирами в новостройках.

«А если говорить в общем, то целесообразность обращения в суд зависит от поведения представителей застройщика, ситуации на рынке недвижимости и других факторов, – утверждает Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ». – Например, при задержке строительства, если вероятность исполнения ДДУ в ближайшем будущем велика и просрочка незначительна, расторгать договор и взыскивать неустойку дольщику, как правило, невыгодно, так как неустойка в лучшем случае просто покрывает инфляцию (и то не факт), а удорожание самого объекта в ходе строительства – нет. Поэтому и судить не стоит». «В такой ситуации лучше приложить свои усилия к тому, чтобы дом достроился, а не топить застройщика в судебных тяжбах и неустойках, которые, кстати, можно потребовать и тогда, когда дом уже будет сдан», – добавляет Светлана Савичева, начальник юридического отдела КР «Мегаполис-Сервис». «А вот если вероятность завершения строительства минимальна, то необходимо использовать все доступные юридические средства защиты и возврата инвестиций, в том числе и суд», – советует Василий Шарапов («Сити-XXI век»).

И тем более нужно предъявлять претензии, если застройщик обанкротился или испарился вместе с деньгами. В первом случае следует действовать в рамках процедуры банкротства, проследив за включением своего имени в список кредиторов, ведь даже если у застройщика совсем ничего не осталось, шанс получить квартиру остается: «Например, суд может исключить из конкурсной массы недостроенное здание и передать его жилищному кооперативу, организованному инвесторами», – говорит Василий Шарапов («Сити-XXI век»). Недвижимость, конечно, обойдется дороже, но по крайней мере строительство будет завершено и покупатель не останется вообще без жилья.

«А если руководители фирмы-застройщика окажутся обманщиками и присвоят себе деньги, юристы рекомендуют обращаться в правоохранительные органы с заявлением о возбуждении уголовного дела по статье 159 УК РФ «Мошенничество» и в рамках уголовного судопроизводства заявлять еще и гражданский иск о взыскании с преступников денежных средств. В данной ситуации если правоохранительные органы установят, что у застройщика есть какое-либо имущество, в том числе и незавершенное строительство, и/или денежные средства, на них будет наложен арест. При этом деньги, вырученные от продажи арестованного имущества, будут выплачены потерпевшим дольщикам», – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»).

Ну а если все не так однозначно, то необходимо тщательно взвешивать все за и против.

Во-первых, надо понимать, что любая судебная тяжба – это время и нервы. «В среднем на подобные тяжбы уходит от одного до шести месяцев», – утверждает Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». А по данным Алексея Комарова (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), срок судебного разбирательства при нормальном течении дела обычно занимает от 3,5 до 6 месяцев (за обе инстанции). Часто тяжбы тянутся и дольше, причем иногда их намеренно затягивают застройщики. «Длительность судебных процедур может быть около года. Например, дела о признании права собственности инвестора на квартиру в новостройке могут рассматриваться довольно быстро – в пределах трех месяцев, а споры по недостаткам в квартире длятся намного дольше, так как обычно суд проводит независимую строительную экспертизу», – рассказывает Василий Шарапов («Сити-XXI век»). «А процесс взыскания в суде неустойки с застройщика в среднем занимает полгода, из которых 3 месяца – это разбирательство в суде первой инстанции. Затем месяц суд готовит решение; по закону оно должно быть отписано в течение 5 дней, но из-за своей загруженности отписывать решения в такой срок суды практически никогда не успевают. Потом месяц уходит на вступление судебного акта в законную силу, после чего выдается исполнительный лист, и присужденная дольщику сумма взыскивается со счетов застройщика либо по инициативе судебных приставов, либо по инициативе самого дольщика: если ему известны реквизиты банковского счета застройщика, он может обращаться в банк самостоятельно», – рассказывает адвокат Олег Сухов.

Но тут возникает второй момент: у застройщика могут быть финансовые проблемы, и тогда взыскать что-либо станет проблематично: «Даже если дольщику удалось отсудить сумму вложений с неустойкой, это еще не значит, что он действительно получит деньги. По оценкам профильных ведомств, около 70% объектов первичного рынка становятся проблемными из-за недостатка финансирования, а если у застройщика нет денег на достройку дома, вряд ли у него хватит средств рассчитаться с дольщиками», – говорит Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»). Поэтому если есть какие-то сомнения в платежеспособности застройщика, может быть выгоднее дождаться его банкротства. И еще надо учитывать, что, даже если с платежеспособностью ответчика все нормально, положенного по иску можно ждать месяцами, так как приставы далеко не всегда вовремя исполняют решения судов. Тут даже возможен такой итог: если проблема была в задержке строительства, то выплата по иску может состояться уже тогда, когда дом будет сдан.

И не надо забывать, что судебные тяжбы стоят денег. В среднем, по данным Алексея Комарова (Нотариальная палата Санкт-Петербурга), они обходятся в 25-35 тыс. руб. за первую инстанцию (включая претензию застройщику и исковое заявление) и в 15-25 тыс. руб. за вторую инстанцию, плюс дополнительно оплачивается стоимость нотариальной доверенности. А как сообщает адвокат Олег Сухов, ведение дела по взысканию неустойки стоит около 50 -100 тыс. руб., причем, если размер неустойки высок, может быть предусмотрено вознаграждение адвокату в виде процентов от взысканной судом суммы. Процесс признания права собственности на квартиру в среднем стоит так же – 50 – 100 тыс. руб. за ведение дела и гонорар по выигрышу. Но, правда, как отмечает Дарья Погорельская (ГК «МИЦ»), в случае выигрыша дела, стоимость услуг адвоката можно взыскать с застройщика наряду с неустойкой. Но и тут не все гладко: «Рассчитывать на взыскание всей суммы расходов не стоит, обычно суд взыскивает только их часть», – сообщает адвокат Олег Сухов.

А еще перед тем, как отправляться в суд, необходимо изучить судебную практику по аналогичным делам: нет особого смысла подавать иски, которые дольщики обычно проигрывают. Так, возмещение убытков в результате найма жилья на практике все-таки встречается редко, а вот дела о признании права собственности на квартиру в большинстве случаев решаются положительно. И в целом суды поддерживают покупателей недвижимости: «Практика показывает, что чаще суды становятся на сторону дольщиков (покупателей) как лиц более слабых во взаимоотношениях с застройщиком», – отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). Так что бояться судов и изначально считать их несправедливыми не надо.

Читайте также:  Как стать гражданином Латвии россиянину в 2020 году: необходимые документы, сроки и стоимость

Сила документов
Для суда необходимы документы. «Главными доказательствами в суде являются договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию, либо иной договор или документ по приобретению квартиры в новостройке и документы, подтверждающие внесение платы за квартиру. Без этого дольщик не сможет ничего доказать и потребовать», – утверждает адвокат Олег Сухов. «Причем договор долевого участия обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта; срок передачи застройщиком этого объекта, цену договора, сроки и порядок ее уплаты и гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих условий договор будет считаться незаключенным», – добавляет Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), а значит, в судебном иске откажут.

В суд нужно предъявить доказательства того, что покупатель (дольщик) уже обращался к застройщику с требованием выполнить обязательства, заплатить неустойку и/или расторгнуть договор по соглашению сторон. В качестве таких доказательств могут выступать письменные претензии, копии писем и заявлений в адрес застройщика, почтовые уведомления о доставке писем, чеки и квитанции, свидетельствующие об их отправке, письменные ответы застройщика и т.п.

Прочий же комплект документов зависит от конкретной ситуации и сути иска. Например, если застройщик нарушает срок сдачи объекта, а дольщик хочет расторгнуть договор никаких дополнительных документов вообще не нужно: «Сам факт задержки строительства будет установлен в суде, когда он проанализирует условия договора о сроках строительства», – говорит адвокат Олег Сухов. Но если ранее срок сдачи объекта уже переносился, то к исковому заявлению нужно приложить соответствующее дополнительные соглашения к договору. А если срок сдачи объекта был задержан, но дольщик (покупатель) договор не расторгал и рассчитывает на взыскание неустойки, к пакету документов следует добавить акт приема-передачи квартиры, который как раз свидетельствует, что квартира передана с нарушением сроков.

В спорах же о качестве жилья нужно предоставить акт о несоответствии сдаваемого помещения техническим нормам, а также результаты экспертизы. А если несоблюдение застройщиком требований по качеству было установлено уже в ходе эксплуатации квартиры в гарантийный период, то нужен акт приема-передачи жилья и акт о выявленных недостатках. Кроме того, если нарушение требований по качеству и/или устранение ошибок привело к материальному ущербу, можно требовать компенсации затрат с застройщика. «Но в этом случае, когда заявлено требование о взыскании с застройщика убытков, вызванных устранением недостатков в квартире, истцу необходимо доказать как наличие самих недостатков, так и размер затрат по их устранению, что можно подтвердить оценочной строительно-технической экспертизой», – объясняет адвокат Олег Сухов. Так что в суде не обойтись еще и без этого документа.

за первую инстанцию включая претензию застройщику и исковое заявление и в 15-25 тыс.

Как отсудить неустойку у застройщика: суд с застройщиком о просрочке квартиры

Ни для кого не новость о случаях в нашей стране, когда застройщики брали у дольщиков деньги, но строительство дома прекращалось. Заложников данной ситуации несложно найти среди своих знакомых или друзей, так как долгострои существуют практически в каждом городе.

Первичный рынок жилья значительно отличается от вторичного, поэтому покупателю необходимо учитывать специфичность покупки квартиры. Однако такие плюсы, как новизна конструктивных элементов жилья и отсутствие риска сохранения права пользования жильём кого-либо из ранее проживающих, оказывают влияние на принятие решения о приобретении новостройки.

Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –214-ФЗ).

Новостройка (объект долевого строительства) – это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик):

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность.

Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн. привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн. руб. привлеченных средств) – то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн. руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях).

Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Данный закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству.

Несмотря на принятые законодательством меры, у дольщиков проблемы не закончились, а сроки сдачи объектов продолжают нарушаться.

В соответствии с гражданским законодательством неустойка может являться одной из мер воздействия на недобросовестную сторону договора участия долевого строительства.

Неустойка представляет собой определенную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения (неисполнения или ненадлежащего исполнения) обязательства (в частности, в случае просрочки исполнения) (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Неустойка выполняет две функции: во-первых, она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств (п. 1 ст. 329 ГК РФ), во-вторых, – представляет собой меру гражданско-правовой ответственности (п. 2 ст. 330 ГК РФ). В связи с этим кредитор вправе требовать уплаты неустойки только за те нарушения обязательства, за которые должник несет ответственность. При этом для взыскания неустойки кредитор не обязан доказывать факт причинения ему убытков и их размер.

Именно такой правовой инструмент как неустойка, менее лояльные к недобросовестным действиям медлительного застройщика дольщики используют в суде.

Показательным является решение Верховного суда РФ, определившее, что взыскание неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно. Таким образом, застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Такую позицию сформулировал ВС РФ, разрешая спор между нерасторопным застройщиком и участником долевого строительства. Дольщик полностью в установленные сроки оплатил договор участия в долевом строительстве (с использованием ипотечных средств), а сдача дома, в свою очередь, застройщиком была задержана на срок около двух лет.

За первые 6 месяцев участник долевого строительства отсудил неустойку согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214» Однако просрочка исполнения договора участия в долевом строительстве увеличивалась, поэтому дольщик был вынужден снова обратиться в суд. При повторном обращении он просил кроме неустойки за каждый будущий день просрочки впредь до передачи жилого помещения 300 рублей за каждый сутки ожидания. Районный суд счёл исковые требования подлежащими удовлетворению.

С такими выводами застройщик не согласился и направил апелляционную жалобу по следующим доводам:

когда придёт время оплаты неустойки за будущую просрочку, он будет намерен просить суд неустойку снизить по мотивам исключительных обстоятельств и несоразмерности её размера последствиям неисполнения договора долевого участия согласно ст.333 ГК РФ;

если суд удовлетворит требования неустойки при рассмотрении настоящего дела, то в соответствии со ст.333 ГК РФ станет невозможным снижение неустойки;

если застройщик будет осуществлять выплаты по законной неустойке в полном размере, это негативно скажется на его финансовом положении, что ещё больше отразится на сроках сдачи объекта по причине отсутствия средств. В данном случае пострадают иные и клиенты, с которыми у застройщика имеются договоры участия в долевом строительстве.

Суд апелляционной инстанции счёл данные доводы застройщика справедливыми и в будущей неустойке дольщику отказал по причине нарушения прав ответчика. Участнику долевого строительства суд указал на возможность в любое время обратиться с исковыми требованиями за новой частью неустойки.

Учитывая вышеизложенное, дольщик обратился в Верховный суд РФ. И как оказалось, не зря. Суд отменил апелляционное определение по следующим обстоятельствам:

застройщик в качестве коммерческой организации за нарушение сроков исполнения договора долевого участия уплачивает дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательств, в том числе на будущее время. Данная неустойка может быть снижена судом лишь по обоснованному заявлению ответчика с учетом конкретных обстоятельств и в исключительных случаях, на основании чего размер присужденной неустойки на будущий период может быть снижен в соответствии со ст.333 ГК РФ;

на основании ст.330 ГК РФ дольщик вправе требовать взыскания неустойки до дня фактического исполнения обязательства (фактической уплаты кредитору денежных средств передачи товара или завершения работ), о чём говорится в п.65 Постановления Пленума ВС РФ № 7 от 24 марта 2016 года. Удовлетворяя взыскание такой неустойки, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки на дату вынесения решения и тот факт, что взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, каждый день фактического исполнения включается в период расчета неустойки. Конкретный расчет сумм после вынесения решения осуществляется судебным приставом-исполнителем во время осуществления действий по исполнению производства;

суду следовало оценить заявление застройщика по тому основанию, что уплата неустойки в размере, установленном законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию. С учётом ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом;

утверждение, что застройщик не лишен права обратится повторно в суд с требованием взыскания неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче помещения, является неверным. Участники гражданских правоотношений обязаны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Поэтому суд должен защитить нарушенные права дольщиков в предупреждении будущих нарушений их права, а также стимулировать застройщика, виновного в задержке сдачи объекта к исполнению своих обязательств надлежащим образом.

На основании изложенного, дело было направлено на апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ необходимо учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.И тот факт, что «долг платежом красен» для застройщика выльется в новое решение суда.

Компания «Бурмистр.ру» предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Вся информация о сервисе по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или воспользоваться формой ниже.

Рассылка новостей ЖКХ

а также наших статей

Подписка на рассылку

Спасибо, вы успешно подписались на рассылку!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Спасибо, мы скоро свяжемся с Вами!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Мы получили Вашу заявку, скоро наши менеджеры свяжутся с Вами. Спасибо!

Статья 14.1.3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19.2 настоящего Кодекса, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

2.Управляющая организация, товарищество и кооператив обязаны раскрывать следующие виды информации:

а) общая информация об управляющей организации, товариществе и кооперативе, в том числе об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности (включая сведения о годовой бухгалтерской отчетности, бухгалтерский баланс и приложения к нему, сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), а также сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов), сметы доходов и расходов товарищества или кооператива, отчет о выполнении смет доходов и расходов товарищества или кооператива);

б) перечень многоквартирных домов, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, с указанием адреса и основания управления по каждому многоквартирному дому, перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления, перечень многоквартирных домов, собственники помещений в которых в предыдущем году на общем собрании приняли решение о прекращении их объединения в товарищества для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах, а также перечень многоквартирных домов, в которых членами кооперативов в предыдущем году на их общем собрании приняты решения о преобразовании кооперативов в товарищества;

в) общая информация о многоквартирных домах, управление которыми осуществляет управляющая организация, товарищество и кооператив, в том числе характеристика многоквартирного дома (включая адрес многоквартирного дома, год постройки, этажность, количество квартир, площадь жилых и нежилых помещений и помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, конструктивные и технические параметры многоквартирного дома), а также информация о системах инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме;

г) информация о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и иных услугах, связанных с достижением целей управления многоквартирным домом, в том числе сведения о стоимости указанных работ (услуг) и иных услуг;

д) информация об оказываемых коммунальных услугах, в том числе сведения о поставщиках коммунальных ресурсов, установленных ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, нормативах потребления коммунальных услуг (нормативах накопления твердых коммунальных отходов);

е) информация об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

ж) информация о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Эти сведения раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на основании договора управления в случаях, когда управляющей организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на счете специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (региональный оператор);

з) информация о проведенных общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме, результатах (решениях) таких собраний;

и) отчет об исполнении управляющей организацией договора управления, отчет об исполнении смет доходов и расходов товарищества, кооператива за год;

к) информация о случаях привлечения управляющей организации, товарищества и кооператива, должностного лица управляющей организации, товарищества и кооператива к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирным домом с приложением копий документов о применении мер административного воздействия, а также сведения о мерах, принятых для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

Статья 5.62. Дискриминация

3.Дискриминация, то есть нарушение прав, свобод и законных интересов человека и гражданина в зависимости от его пола, расы, цвета кожи, национальности, языка, происхождения, имущественного, семейного, социального и должностного положения, возраста, места жительства, отношения к религии, убеждений, принадлежности или непринадлежности к общественным объединениям или каким-либо социальным группам, – влечет наложение административного штрафа на на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей.

330 ГК РФ дольщик вправе требовать взыскания неустойки до дня фактического исполнения обязательства фактической уплаты кредитору денежных средств передачи товара или завершения работ , о чём говорится в п.

Добавить комментарий